从世界趋势看，零售地产正在从单一购物功能向综合开发转变。无论是小规模零售市场，还是超级购物中心，都在追求个性化设计和多功能作用，并力求成为一个混合项目或社区的中心。

中国一些大型零售项目，如北京世纪金源商城和东方广场，也在向这种综合开发目标迈进。然而虽然这些项目的购物、餐饮及休闲功能比较完善，但与周边居住、办公等环境尚未形成完整的综合社区概念，在设计上也缺乏独创性。

作为世界上零售业最发达的地区，美国零售地产的开发模式和理念正在发生变化，而且有许多项目已经获得了成功，值得国内零售地产业同行借鉴。

从纯粹的购物功能，到简单的混合——楼上办公或居住，底层零售店铺——再到综合性混合开发，美国零售地产正在向集购物、办公、居住、娱乐、休闲、观赏等于一身的多功能项目转变，并力求以零售项目为中心，与周边邻里形成功能完善、环境和谐的综合社区。在建筑风格上，设计师摒弃干人一面的设计，通过增加人造景观，利用水、绿地和广场等元素，赋予每个项目独特风格。

作为为混合项目的一部分，美国新一代零售地产在定位上已不再是纯粹的购物目的地。开发商和建筑师希望其零售地点成为具有纪念意义的诱人场所。

对建筑师来说，这种设计首先出于美学考虑，因为从职业角度讲，建筑师都希望创造出独一无二的空间，但也有商业原因。“混合利用观念正在深入人心。”DLR集团(一家美国建筑和工程公司)零售部经理史蒂文·麦凯说，“美国购物者之所以喜欢混合利用项目，是因为一个项目可以创造一个社区，它不仅将人们吸引过来，而且还能够将人们留住，同时还能够使土地利用最大化。”

然而独特的零售设计并非易事，因为长久以来，零售地产设计都趋于雷同，特别是连锁店，比如大型仓储超市连锁店、服装专卖连锁店、饭店连锁店……不仅卖的东西一样，店面和装修风格也相同，因此这样的项目在设计上相对容易。

通用增长物业(General　Growth　Properties)开发部副总裁托马斯·达莱桑德罗认为，独特的原创设计不一定比传统生活方式中心设计花费高，但对客流量会产生很大影响。“主要是设计本身，而不是花多少钱的问题。”他说，“最大的成本是项目前期花费的时间和精力。”

达莱桑德罗预计，如果设计的产品具有吸引力，光顾人数会比普通生活方式中心式零售地产项目多20％~30％。

萨莫林：零售遍布整个社区

建筑师们认为，随着混合利用开发的日益流行，在零售项目创造“地方感”比以前更容易了，因为今天的开发项目就是为了创造一个人们居住、工作和社交的地方。

“几年前，零售地产只有一个目的，就是购物。”麦凯说，“后来我们开始进行混合开发，但一开始也只是在办公楼的一层设零售，可能只是一间咖啡馆或酒吧。而现在，我们则以零售为中心，创造新的市区和市郊社区及社区感。但它不是迪士尼幻境，·而是一个真实的地方。”

位于新泽西的雅梅尔·基泽尔(Jarmel Kizel)建筑师和工程师公司总裁马修·雅梅尔同意麦凯的观点：“我们的目标是创造一种地方感，通常是将零售与住宅和办公区混合在一起。”他引证了新泽西新不伦瑞克的Somerset街再开发项目。该项目包括两座大楼，有100多套公寓，一层为零售面积，还有60000平方英尺的办公面积。

还有一些项目规模比较大。美国最近几年开发了许多大型混合项目，比如拉斯维加斯的萨莫林(Summerlin)项目、凤凰城的埃斯特里拉山区农场和丹佛的斯坦普莱顿机场再开发项目。在每个案例中，零售都是整个项目不可分割的一部分，而且都在寻找某种超越普通生活方式项目的独特设计。

比如萨莫林项目，在整个22500英亩的开发项目上，零售遍布各地，包括200万平方英尺的时装展售中心，还有72000平方英尺的广场和480英尺长的景观结构设计。

该景观建筑高128英尺，建在人行道上面，白天为拉斯维加斯大道(Las　Vegas Strip)的入口提供阴凉，晚上则作为电影屏幕。在萨莫林，到处都是地中海风格的村庄、土砖式结构建筑和零售店铺。

森林城：水道连通购物中心

在休斯敦附近，通用增长物业正在开发一个混合地产项目——森林城(Woodlands)，其中包括市镇中心(Woodlands　Town　Center)建设和森林购物中心(Woodlands　Mall)再开发。该购物中心原建于上世纪中叶，面积达100万平方英尺，虽然规模不小，但只是一个普通的地区购物中心。

现在，它成为森林城混合再开发项目的一部分，也是森林城的活动中心。其中，2002年竣工的人工水道最具特色。其他元素还包括一座万豪酒店、一个会议中心、一个户外剧场、办公楼、Loft公寓和住宅楼。

森林城占地1000英亩，其水道是一条1．25英里的人工水渠，游客可以沿河步行或乘坐游船。通用增长物业的达莱桑德罗称，该项目是受圣安东尼奥Riverwalk(河畔漫步)项目的启发。

虽然并非零售项目——零售店设在河道沿岸，Riverwalk被认为是美国最著名的特色景点。它不仅吸引外地游客观光，而且也吸引当地人来些游玩。“在规划森林城水道的同时，我们也在计划购物中心的延伸——通过生活方式设计和户外街景延伸，将购物中心与水道连接起来。”达莱桑德罗说。

“现在规划大型零售项目更多的是以区域为基础，而不是单个地产项目。”达莱桑德罗解释说。

长久以来，零售地产设计都趋于雷同，特别是连锁店，不仅卖的东西一样，店面和装修风格也相同

“我们努力把着眼点放大。”达莱桑德罗说，“如果一个购物中心获得成功，，邻近的其他项目也会有巨大机会，但它必须协调一致，同样具有吸引人的独特风格。”

除了线性水道外，森林城还在整个地区设计了广场及其他相连的绿地，达莱桑德罗称之为“银河系”布局，而不是只有一个焦点的“太阳系”。“这种设计灵感也来自佐治亚州的萨凡纳(Savannah)市中心——有多个市镇广场，以及华盛顿特区市民活动中心呈网络状布局。”他说。

利斯萨米特：小项目也可创造地方感

对混合项目而言，不一定非要有萨莫林或森林城那样的规模才能打造地方感。在现有市区和郊区环境开发的小型混合项目或再开发项

目均可实现这一目标。

在堪萨斯市郊欧弗兰帕克(Overland　Park)，DLR集团正在开发利斯萨米特(Lee's　Summit)混合项目，包括一个会议中心、酒店、零售“村”和住宅等元素，共有21万平方英尺的零售面积、50万平方英尺的办公面积和600套住宅及200间酒店客房。“房客有当地的，也有来自美国各地的，但这并不是最具特色的地方。”DLR集团的麦凯说。

“在项目设计之前，我们将欧弗兰帕克的现有建筑拍下来，仔细研究其比例及材料。我们在设计上保留了原有比例和城市细节语言，但不是复制。它是城市的反映，却是新的设计。”

在波特兰，DLR为克拉克马斯(Clackamas)市镇中心再开发项目制定了总规划。“现有购物中心位于市中心。”麦凯说，“在设计上，通过增加一个生活方式购物街，为整个项目增添活力。公共交通将住宅、办公楼和酒店串联起来。”独特的设计元素反映了西北特色，包括季节性盆栽及生态喷泉。

麦凯说，此类项目的开发成本与独立的生活方式中心项目相差无几，基本在56美元～125美元／平方英尺，但加利福尼亚的一个时装精品店除外，它的成本达380美元／平方英尺。“该项目几乎所有油漆都是定制的，那确实是个例外。”他说。

Atlas公园：小商户之家

人们在地方感强的零售店消费可能会大一些，特别是在消费高的纽约。在皇后区，A&Co建筑事务所为Atlas公园再开发项目设计了总规划，该项目首期包括8座楼，40万平方英尺零售面积，开发成本为500美元／平方英尺。该事务所负责人西奥多·阿门塔承认，从成本角度看，这一数字可能是其他市场的两倍，甚至比纽约的平均水平都高，但是由于极少开发这种规模的项目，因此可比性不强。

但阿门塔认为这一成本是合理的，因为皇后区是相对富裕的市场，也因为项目开发商Atco希望无限期持有该资产。“如果开发商想拥有地产，那么它的经久耐用性就显得更为重要。”他说。

大约12英亩的工业旧址正进行再开发，虽然按一般标准而言，这不是一个大规模项目，但按纽约的标准来说，已经很大了。阿门塔预计，除了零售以外，加上其他元素，最终项目规模将达到24英亩。“我们正将其变成一个大众容易接近的公共项目。”他说，“我们首先考虑的是创建公共空间——在项目中心创建了两英亩的空间，这在寸土寸金的纽约是相当不易的。整个公共空间包括公用场地和露天广场，这将是人们来此的主要吸引点。”

该项目的另一特色是，零售部分主要吸收小商户。阿门塔认为，像沃尔玛那样的零售大鳄，总是将其固有的模式搬入店铺，会破坏楼盘的整体布局和设计。Atlas公园的开发商不想吸收大型零售商，部分原因是，大型零售商总想支配项目。另一个原因是众多各具特色的小租户有助于创造一个独特的地方。“当地小租户更地方化，更纽约。”他说。

细节：独立零售项目升级的法宝

虽然在创造地主感方面，混合利用地产项目能够提供更好的机会，但并非只有混合项目才能有这种效果，独立的零售项目也可以做到。

雅梅尔认为，建造独特建筑的一种方法是，将通常高端地产项目才有的细节添加到中端项目。“即使在非高端生活方式中心的地方，我也看到高层次的美学效果”，·他说，在建筑上，传统购物中心正面往往是玻璃，侧面是无窗的“大盒子”结构，“现在则更多地使用砖、石头和玻璃混合结构，人行通道也不采用混凝土，而是砖石路面。这种风格甚至延伸到店名及标识上。”

品质升级的部分原因是租户需要。“对于零售建筑，客户需要的是具有长久魅力的设计。”DLR集团的麦凯说，“人们对零售的设计期望提高了。”

在建筑风格上，人们正在摒弃乏味设计，而更注重地方感。美国各地的地方政府正在对零售项目的设计施加压力，许多地方已经成立建筑审查委员会。“现在人们对街景和屋顶轮廓产生了新的兴趣，并努力创造更有趣味的都市风景。”雅梅尔指出，“许多城市在逐渐放弃雷同的设计风格。”

还有一些例子规模更小。在北达科他格兰福克斯(Grand Forks)，GK开发公司最近将61．6平方英尺的哥伦比亚商场进行了改造，重点是增加了一个主题美食广场。

“许多人在格兰福克斯所处的北方森林地带(North Woods)有湖景住宅，因此我们认为美食广场将为商场提升吸引力。”GK公司老板卡洛·卡拉米安说，“在设计和装饰上，我们充分考虑到消费者的喜好，增设了大型壁炉及其他元素，大多数消费者会倍感熟悉和亲切。”与普通美食广场相比，在哥伦比亚商场创建北方森林风格的美食广场每平方英尺将增加25％的成本。“但是值得，因为我们是做长期投资。”他说。

卡拉米安认为这种战略是成功的。目前，GK开发公司正计划在芝加哥附近的另一个购物中心建美食广场。“我们尚不清楚会建成什么样，但会避免使用廉价的瓷砖地板和标准的桌椅。”他说，“我们想要一个独一无二的地方，而不是干篇一律的面孔。”

中国房地产报　记者　岩森