开发商酝酿为项目“变脸”

记者了解到，在九部委发布的一系列细则中，最刺痛开发商神经的是：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”对此，部分开发商一改往日的镇定自若陷入了少有的惶恐和观望。

6月5日，北京市规划委下发通知，对过去已经审批但未获得施工许可证的商品房项目，凡不符合九部委关于新建住房结构比例规定的，都要作相关的调整和修改。北京市规划委要求，全市各承接商品房设计任务的设计单位及技术人员要严格执行这一规定，在设计过程中，不得接受建设单位的明示或暗示，采用技术手段规避规划控制性要求，特别是套型结构的规定。

一位业内人士告诉记者，面对房产新政的一再施压，原本有开发大户型计划的房地产公司都在召开紧急会议，并暂停了项目的前期规划设计。而最郁闷的当属那些已经完成了项目规划，并且获得批准，但尚未获得施工许可证的开发商，因为如果要是单个项目必须执行70%比例标准的话，他们将不得不为项目“变脸”。

其中，位于北京市朝阳区东四环至五环之间的某房产项目，其一期户型主要为150至200平方米的大户型，此项目一经推出，便迅速被抢购一空，一期的热销也为开发商鼓足了劲，二期意欲开发更大的户型，但新的规定公布后，他们不得不酝酿调整规划。

在北京，与该公司面临相同问题的项目并不在少数，有数字显示，北京未能达标的项目约600多个、规划建筑面积达2000万平方米。

北京房产中介“链家地产”市场总监金育松说，目前北京市场上大户型和小户型比例失调，大户型太多，中小户型太少，政府出台这一政策，目的就是要限制大户型的开发量，有利于缓解当前住房供应结构矛盾的问题。但由于房地产有一个1至2年的开发周期，因此在短期内很难形成有效的供给。

都在观望北京、上海的执行力

就在北京的房地产市场暗流涌动之时，各地的开发商也没闲着，他们在加班加点地商量对策。接受记者采访的几个外地开发商普遍表示，要继续观望一段时间，看看北京、上海等地如何执行，以不动应万变。

辽宁省沈阳市某知名项目总经理张先生接受记者采访时说，我们的项目规划已经获得了批准，最小户型都高于90平方米，但还没拿到施工许可证，，如按新的规定，现在我们该怎么办呀？后面还有好几期要开发呢！按照原先的设想，一期比一期的户型要大，现在我们都蒙了。

张经理表示，我们找到规划主管部门询问解决办法，主管部门说他们也不知道该怎么操作、执行。“没办法，现在我们只有观望了，一方面，看看北京、上海等地能否真正执行；另一方面，我们也要等有关部门公布具体的实施细则。”张经理说。

对此，一位分析人士说，在各地新的实施细则未公布之前，观望将是房地产界的一个主旋律。该人士同时指出，目前，房地产界有一个比较有意思的现象，就是北京在观望上海方面的动作，而地方又在观望北京。

就在开发商陷入新一轮观望之时，有消息称70%的硬性指标有可能“松动”。建设部有关负责人近日称，九部委新政中关于90平方米的中小户型占70%的比例要求，是中央政府要求各地区90平方米的中小户型开发，在城市开发建设面积总量上达到70%，具体到哪个楼盘中小户型的比例问题，则要看地方的实施细则。

该负责人透露，建设部住宅与房地产业司、规划司等相关部门已经在拟定90平方米中小户型的实施细则，将会尽快出台。

但当记者就此事向建设部副部长仇保兴进行求证时，他并没有给予正面答复。他还表示，他本人并不知道此事，也没有召开过相关会议。

业内人士担心新政“变向”

如果此消息是真实的，那么对于“焦虑”等待实施细则的房地产商来说无疑是一个利好消息，但有专家担心此举会削弱调控的实际效力，业内人士同时提醒要防止新政在执行过程中的“变向”。

北京一家开发公司高层告诉记者，他们原本认为70%的概念是针对每个开发项目，为此他们对原有规划进行了修改。目前细则又有了新的说法，这让他们只能等待政策明确后再作决定。但他还是高兴地说，如果真是这样，这对开发商的商品住宅项目的影响也就比较小了，有利于市场在大调整后的稳定。

对此，一位不愿透露姓名的专家则忧虑地说，如果，开发的单个楼盘可以不必70%都建小户型，可能会削弱此前预估的调控效力，进而会影响小户型房源的实际供应量。

“90平方米和70%这两个数字指标的双重限制对于北京的房地产现状值得商榷。”中大恒基不动产营销公司总经理王述说，当下，北京房地产市场主力需求的住房面积在90平方米以上，用硬性手段调整了住房结构，却不能满足消费者对于生活质量的要求，这与市场发展的要求是不相符的，从另一种角度讲，也是一种供需错位的表现。他说，新一轮调控是否收效明显，尚有待观望。

同样是关于这一问题，华瀚投资集团有限公司副总工程师刘军则提醒说，国家出台的调控政策有利于房地产市场的健康发展，同时有利于公平竞争。但在实际的执行过程中要防止政策“变向”。他说，应防止开发商在“小户型”上做文章，如增加住房高度，将“小户型”变向建成“大户型”等。同时，解决中低收入家庭的住房问题，应更多地依靠经济适用房、廉租房等的建设，而不应单纯依靠小户型的商品房供应。因为如果“小户型”价位过高，即便是占到70%，百姓依然承受不起。

(作者：李佳鹏)