“如果定位为商务与商业混合经营的大厦，那么即使在再好的地域也肯定会失败。”上海社科院商业经济研究中心主任朱连庆在5月31日召开的“2006行销商业地产高峰论坛”上说。
他所指的这一项引是正在建设中的申城第一高楼“森大厦”(上海环球金融中心)。
位于寸土寸金的陆家嘴，30多万平方米的森大厦准备在做一幢甲级办公楼的同时，打造一个五星级的宾馆，甚至还打算尝试做SHOPPINGMALL。然而这在朱连庆看来“是会失败的”。
“不同的地域、业态、项目面临着不同的机会”，朱连庆认为，作为金融集聚区，陆家嘴这个区域是不能把商业、商务组合经营的，而只适合商务办公。
而朱连庆举出森大厦这个例子，其意不仅仅在于剖析定位的明确可以左右一个项目的成败。
“上海的甲级商务楼只有300多万平方米，而商业房地产则有3000多万平方米，森大厦参与哪一个市场的竞争应该很明显的”。从他这句话的背后，业界可以听出这样的弦外之音。
——总量过剩的上海商业地产在结构上并不平衡，一定程度上已经蕴含着风险。
总量过剩、结构失衡
尽管总量已经饱和，但每年还有二三百万平方米的新增商业地产项目在建或等待审批，而《上海市零售商业网点面积调研报告》显示，到2007年全市零售商业网点面积将达到4000万平方米左右，居民人均零售商业面积约2平方米。
这使得上海社科院房地产研究中心主任张鸿铭有些担忧。“上海人均商业地产面积已经超过香港，接近东京、纽约的水平；商业地产总量过剩必然引发空置率居高不下。”
据了解，目前卢湾、虹口、金山、南汇、崇明已成为上海19个区县中，新增商业物业供应积压最为严重的区域。这五区商业物业的去年全年新增供应量中，均出现了超过一半的过剩。
而其中虹口、金山、南汇主要是由于商业物业新增供应量的大幅增长所致；而卢湾、崇明则是因为需求的严重不足所致。显而易见的是，更多的空置集中于市郊。
朱连庆认为，新建商业房地产项目从中心区在向郊区扩散，这个趋势是很正常的。上海市中心的商业业态规划已比较完整，这意味着潜力也比较小。然而市郊虽然机会多，但是随着未来这些地区的上市量放大，风险也逐步加大。
并且，各种商业项目一哄而上，地区和业态分布均显现出不合理的局面。按照张鸿铭的说法，是整体商业布局“粗放有余、精细不足”。
一个突出的表现即在于：上海的商景堪忧。
事实上，在上海的某些中心区域内集中了十几家高档购物中心，同质化倾向所产生的“贴身肉搏”已经使经营不容乐观。同样的现实也发生在一些相对较远地段的大卖场身上。比如莘庄和真北路，都已集中了七八家大卖场，竞争使得其利润已经相当低。
但最令朱连庆感到严重的问题，仍然是在于商业地产结构失衡。“商铺明显多于写字楼。零售商业中心的面积约是甲级写字楼的十倍，这种结构并不合理。”
与此相矛盾的却是，服务业的飞速发展和总部经济的拉动效应，上海甲级写字楼仍在呈现供不应求的态势。
运营模式亟待转变
在众多专家眼中，目前的上海商业地产市场隐含的风险还在于：开发商经营物业的意愿不强，而是希望通过出售套利。
上海商业地产专家姜新国认为，部分商业地产项目失败，很大程度上是由于经营管理不善、无法带来预期回报从而导致无效经营面积的增加。
这已经使一些开发商尝到了苦果。从去年起，有“上海地产大王”之称的仲盛集团已经为旗下一个全出售的项目“韩港城”大伤脑筋。而事情的缘起，就是因大商铺分割小商铺出售而导致的经营不善“后遗症”。
“单纯的房地产开发并不能够顺利经营起一个动辄数10万平方米的大型商业项目，如十可改变盈利和管理模式，已经是商业地产开发商面临的最大的问题。”朱连庆说。
张泓铭在本次论坛上也发表了近似观点。“在大谈商业地产的供需和融资同时，如何经营管理也是个问题。过去的小业主分散型管理模式必将转变为适度的集中管理。
易居中国主地产研究院副院长丁祖昱则对上海的商业地产发展表示“谨慎的乐观”。他认为，由于上海每年增加200多亿元的零售消费总额，商业地产开发还是拥有一个相当强大的支撑。从总体来看，属于风险机遇并存。
“商业地产开发的参与主体将发生巨大变化，具备经营理念的开发商和投资者将介入市场”，丁祖昱分析，违背商业规律的运营模式将会在5年内得到转变，将商业地产的短期价值演变成长期价值。
而他所指的投资者中，即不乏对商业地产长线看好的海外基金与投行。他们的操作手段，正是从本土开发商手中购入商业物业，再将这些持有型物业进行包装，用规范化的经营管理来使其增值。
摩根士丹利、荷兰NG、瑞士信贷银行等有关人士，在采访中均对上海的商业地产未来一致看多．，认为受宏观调控政策影响，中国房地产市场可能在未来五年内谨慎乐观，而五年后的长期市场将大有可为。
但丁祖昱仍然认为，“虽然海外基金对于中国商业地产长期看好，但许多基金的运作时间局限在5年，短期之内商业地产的风险仍然大于机遇。”他强调，“项目开发决不可盲目，只有把握好发展机会才有空间”。
中国房地产报 记者 刘笑一 上海报道
