——浅谈商业地产开发与商品住宅开发的区别

商业地产开发与住宅开发，有着本质性的不同，但是，当前许多商业地产的开展商却在用住宅的开发思路和模式开发商业地产，数据显示，全国商业地产空置面积高达2878万平方米，较去年同期增长了21％，如此之高的空置率是与开发展在商业地产方面经验不足息息相关的。

在中国，商业地产概念的频繁提及应该是在2003年之后。从2003年起，商业地产走向了中国地产的历史舞台，成为发展商、投资者的焦点话题。

地处旺地的商铺内人流穿梭，熙熙攘攘

2003年后，内地发展商看到珠三角从事商业地产开发的发展商赚得盆满钵满，不管三七二十一蜂拥而上，中国商业地产从此走向“小国三千诸侯八百”的尴尬局面。然而，谁也没想到，商业地产并不是想象中的“香饽饽”，反而成了不少开发商和投资者手中的“烫手山芋”。

其实，商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要非常专业代理机构的营销策划、推广, 专业的经营管理做后期服务。

毋庸置疑，商业地产与住宅地产存在着许多区别。从开发的角度来看，就可以从规划、开发流程、利益三大层面进行比较；从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。

商业地产开发特点

规划区别——规划设计决定商业项目的存亡

多数商业地产的开发商在开发之初，根本就没有考虑过“做什么”的问题，他们多数先把项目盖起来，最后到了商业定位的时候问题就出现了，要么是结构不合理、，要么就是布局不规范，从而导致招商异常困难，往往出现“理想的商家不愿进，进驻的商家不理想”的结果。

商业地产由于各种业态对商铺的要求具有特殊性，而大型商业地产项目业态和功能均比住宅复杂，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停车等诸多方面相当繁琐，在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，消费者的需求，这是关系到一个商业项目能否成功销售。招商和做旺的关键。

开发流程区别——商业地产开发流程更为严谨、复杂。

商业地产的选址过程更严谨：通常情况下；，无论是住宅开发还是商业地产开发均要在投标拿地前进行初步的市场调研。但在商业地产开发中，发展商不仅要考虑商铺投资者的利益，还要考虑经营者、消费者的利益，所需平衡的地方很多，所以商业地产项目的选址过程比住宅开发更为严谨。

商业地产的定位更为复杂和系统化：商业地产的定位来自广泛而细致的调研，包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力的需求、租售目标客户细分，商铺升值潜力等等方面的分析。

商业地产推广更具针对性：商铺作为非生活心需品，与住宅推广相比，其推广的核心是投资价值和投资潜力，侧重于商铺的回报率和回报周期，以及未来的经营管理，确保市场能够持续经营。

与住宅相比，商业地产还额外增加了“售后服务”的三个环节：开业、运营和管理。如果发展商抱着当“甩手掌柜”心理走下去，就是“苦海无边”的一条“死胡同”，必须要抓好运营、管理环节，这样才能减少纠纷，获取最大的利润。

利益关系区别——商业地产的利益参与者更为复杂。

与住宅开发相比，住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者和投资者，因此，商业地产开发要权衡“四角恋爱”的利益关系。每个参与者都有自己的利益出发点，因此不可避免地存在着许多矛盾，像发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用，投资者要求高回报而经营者要求先培育市场，以及商铺租与售的矛盾等等。

商铺的现代营销链是：“发展商——投资客——经营商家——消费者”这样一个完整的结合体。而现实中商业地产的开发者只看到了这个营销链中的“发展商——投资者”这两个元素，把商业地产开发当成了简单的商铺销售工作，从而为商业地产的后期经营埋下了深重的隐患。

深圳特区报 记者 林建