交通条件是影响商业布局的重要因子。随着城市的发展，商业布局与交通之间的关系趋于多元化。

回顾北京商业功能空间分布演变的轨迹，可以看到交通对商业布局的决定性影响。

运河帆船与商贾云集

追溯北京商业布局演变，我们将目光定位在北京作为都城后的演变历史。辽金时期的北京城，作为陪都，规模并不大，由于水源的制约，当时的都城位于现在北京城的西南，莲花池一带，现在广安门内外的大街是都城的主千道，也是都城最早的商业繁华区。此外，为了解决水运漕粮的问题，畅通永定河上的南北交通，修建了卢沟桥。元大都是奠定现在北京城的基石，这时的都城位置随着水源向北迁移，而商业市街也大部分集中在皇城以北，确切地讲是位于现今的积水潭至钟鼓楼一带。这一时代商业街区的布局主要得益于京杭大运河的终点码头在积水潭。每日，点点白帆承载着南来北往的辎重，装卸搬运，交易买卖，热闹非凡。

到了明清时期的北京城，城市人口增长，功能分化，城市建设不断完善，此时的大运河终点码头南移至东便门外的大通桥下，商业中心也随着河运交通的变迁向南迁移。而卢沟桥作为北京重要的南北通道，在明清时期成为南北商贾的通途，以此带动前门、大栅栏一带商业的兴旺，特别是随

着京奉（北京至沈阳)和京汉(北京至汉口)火车站在前门的设置，强化了前门作为北京南大门的门户地位，推动了前门商业区的快速发展。随后，在当时的一些联络线地区，如西单、东四，以及交通十字路口汇集处，如北新桥、新街口、西四等地区的商业也随之发展起来。

道路、汽车、居住区与商业布局

如果说旧时的北京是一幅水墨卷，那现今的北京就是时尚的广告贴。城市不断扩展，城市功能不断延伸，商业布局也随着城市的发展不断变化。以下主要从北京大型零售企业多集中在环路围合的区域内的特点，探询商业、交通与居住区之间的关系。

1．二环及以内区域：除了城市主要环路二环路以外，在东西方向上还有两广路、平安大街等城市快速路，而在南北方向上也有中轴路等主干道。另外，无论是从公交线路，还是地铁线路的可通达性而言，二环及以内区域相对于其他区域而言，都具有明显的优势。由于此区域内居住形式多为历史较长的居住区，且主要以平房、上世纪80年代以前建造的居住楼为主，所以这里的居住区相比其他区域，呈现胡同众多、居住区占区域面积比例大的特点。这一区域内的零售企业在空间分布上，相对于其它区域，形成了均匀分布的特点。

2．三环及周边地区：在此区域内，有北京城区范围内最为主要且最为便捷的城市快速路之一的三环路，密集的公共交通线路以及其他辅助性城市道路，加上北京城区范围内主要的居住区域，例如劲松地区、安贞地区、亚运村地区、人大地区等，这些居住区多为20世纪80年代以来兴建的楼宇，且居住区内道路、基础设施等条件明显优于北京内城地区。目前，在该区域内还分布着大量的新建住宅小区以及在建住宅小区，这些也都是内城远不及的条件。因此，该区域零售业分布呈现沿三环带状分布且集中分布在区域东北地区的特征。

3．四环及以外地区：在这一区域内，主要是以四环路以及一些新修道路构成主要的交通体系。由于该区域公共交通方面处于发展初期阶段，加之居住区商业配套设施滞后，从而限制了该区域商业的全面发展。这一区域的零售业分布大体上呈现均匀分布的特点，但是在总体趋势上也存在着向西北部集聚的迹象。

这主要是因为除了北四环具有相当明显的区域差异，其他三个方向的区域环境基本上处于一个阶段，即商业区域发展初期。这也与北京市政府宏观引导有着密切的关系。由于四环属于新发展的区域，而在近年来发展南城的呼声愈演愈烈，且政府也开始认识到向北部发展的局限，所以在四环及以外区域的开发商采取了齐头并进的策略，当然由于2008年奥运会的影响，北四环的发展还是要明显快于其他区域的。

此区域内大型仓储商店与大型专卖店的数量明显多于其他两个区域，原因在于，第一，区域内缺乏公共交通却拥有便利的道路交通，这有利于拥有私家车的顾客光顾；第二，地价低于其他两个区域，且开店面积上具有更多的选择；第三，大型居住区密集分布也将影响区域商业布局。例如：伊藤洋华堂的三家店就设在住宅密集区域十里堡、亚运村小营地区以及望京地区。

综上，北京城市商业功能的空间分布与区域条件密切相关，主要涉及区域内的原有商业设施的基础、交通条件以及入口情况，可以看出，在某些程度上城市商业功能的空间分布不仅与交通条件相关，还与城市居住区开发建设紧密相连。

再说商业与交通

第一，商业与交通的关系是鱼和水的关系，

水是万物生长的基础，鱼儿离开水就没有办法生存，而有鱼儿欢游的水才是活水。交通是城市格局的骨架，是承载城市活动的工具。没有良好的交通条件，人不能汇集，不能疏解，不能流动。但是，如果人被交通所奴役，就有些本末倒置了。商业活动的本质是人的活动。

第二，交通与商业的关系是互动而不是驱使

从北京城商业布局演变的历史，可以看到，商业的繁荣是与交通条件密切相关的。交通通畅，有利于人流、物流集聚的地方是商业滋长的区域，是一种自然状态下的生长，而商业的兴旺又进一步强化了区域的交通地位。

而后，人的智慧将这种自然汇集转化为规划的理念和方法，这时的城市是一个理性的实体。交通为商业布局提供条件，而不是商业发展受制于交通规划，是在某种程度和某些功能区域上的互动，而不是驱使。互动是为了和谐发展，驱使就会损害特色，对于北京这样一座历史文化名城，在向现代化国际城市迈进的过程中，和谐与创新共存、创新管理、和谐发展、浓淡相宜的北京商业布局将是北京城市的特色和魅力所在。

(张景秋，博士，副教授。北京联合大学应用文理学院城市科学系主任。)

中国房地产报　记者　张景秋