刚刚过去的五一长假让我切身感受了来势汹涌的中国休闲浪潮，从深圳出来的所有高速公路上都塞满了车。我们在出汤泉高尔夫球场的高速公路出口，为缴费就等了一个小时左右。在汤泉球场打球时，前前后后都是塞车，不时有巡场的工作人员前来催促我们要加快速度，使得打球的感觉就像赶火车一样。

无独有偶，最近又频频有旅游休闲项目的投资者同我们探讨策划问题，使我们有机会深入思考休闲旅游问题，尤其是休闲农业问题。仔细数来，包括三个长假期和双休日，目前每年国家规定的法定假期就达114天，这已意味着中国的城市人在每年三分之一的时间里是处于休闲状态。我想，这正是休闲经济成为投资者热切关注的原因。

但投资者的情况却并不十分乐观。总的印象，由于中国是一个庞大的农业国家，休闲农业是许多投资者十分热衷的话题。他们精力旺盛，但明显缺乏方向。在中国经济高速增长的光环掩盖下，投资者就好像精力充沛的农民那样忙着结婚生子，但无暇顾及优生优育、计划生育，项目策划和决策研究环节控制十分薄弱。

休闲农业旅游，包括休闲农庄、农业观光、农家乐、生态农业等形式，主要是指的利用广大的农村背景，把农业生产地区转化为城市休闲者服务的一种投资方式。其中，又以休闲农庄为主要形式。在我们接触的项目投资者中，几乎所有同农村资源有一定联系的人都觉得可以开发这种休闲模式。但是我们的研究表明，这种盲目的投资中充满风险。

简单地说，休闲农庄旅游投资涉及到五个最关键要素的把握：第一，项目区位研究；第二，资源聚集研究；第三，项目产业链研究；第四，整体概念设计把握；第五，市场运作方式控制。

首先，所谓区位研究，是指休闲农业项目一定要考虑两大因素，这就是项目区域同城市的关系，以及项目所在地同高速公路的关系。

一般来说，项目区域同大型城市相距不能超过1小时车程；或者，该区域应该在主要的旅游线上，同高速公路要有比较便捷的对接方式。

休闲农庄的目标人群是现代城市居民，他们的生活习惯多是沿着高速公路往周边蔓延。在高速公路大发展的中国，我们必须学会站在新的交通概念上理解未来的城市。尼克松说，“高速公路是改变美国的核心力量”，同样，高速公路也是改变中国未来土地使用方式的主要力量。汽车对休闲产业的影响非常巨大，如果休闲目的地同大型城市和高速公路没有紧密的联系，休闲农庄项目就很难进入休闲产品系列，更不可能成功地大规模开发。

第二，关于资源聚集研究。通过对休闲农庄旅游的全球化思想采购，尤其通过对欧洲和台湾同类运作模式的研究，我们发现，休闲农庄旅游项目成功的核心因素，依然是资源的高度聚集和项目高科技含量的存在两者。

农业休闲是有钱、有闲、有车的人的一种新的体验方式。我们在研究欧美的农业发展趋势时发现，成功的观光型农业旅游表现为具有资源聚集性特点，难以复制和模仿。例如法国的葡萄园和酿酒作坊就有几百年的传统；德国柏林的大型农业科技公园，就具有很强的科技聚集性，包括名贵花卉的收采和珍稀动物大量培养从而形成的娱乐场所；法国的乡村旅馆则具有良好的休闲环境和森林资源。而台湾的观光农业则大都建立在原始森林中，或具有名、特、优、新的农作物地区，或有大型水面区域，或有原生态的自然环境作为核心资源。

目前广东省的农业观光景点大概有四十多个。同样，广东成功的大型农业休闲项目也在极力营造资源的高度聚集，如顺德的新世纪农业园就在大型的餐饮方面做了很多工作，珠海的农科奇观更是引进了高科技聚集的概念。目前珠江三角洲每520平方公里，约60万人就有一个农业观光园，竞争是很激烈的。

随着休闲农庄向乡村度假性的转移，投资者也开始注重聚集效益的营造。如番禺的万亩葵园、百万茉莉都是用大手笔打造的大效果花卉景观区域；深圳的海上田园更是利用了滨海区的湿地生态系统。

在成都，据说目前有六千家农家乐。这些聚集于洛带镇和龙泉驿的农家乐项目，同样也有高度的资源聚集。这包括成千上万株的桃花，以及四川特有的客家文化内容。因此，对于休闲农庄的打造来说，如果没有独特的资源聚集和高科技含量，产生冲击力的可能性就比较小。

第三，项目产业链研究问题。如果项目位于旅游线上，那么它就能进入旅游产品系列，为整个旅游业服务。如果是一般性的农庄项目，其生产功能则依然非常重要。因为仅仅利用观光方式很难让休闲农庄赢利。因此，如惠东的永记生态园，所生产的农业产品都是出口到国外的，这一部分利润就能够基本维持整个园区的运作。当然，很多休闲农庄以良好的区位和生态环境自然向房地产开发转移，如中山的“海上庄园”营造了上千亩的荷塘，深圳的“青青世界”则通过旅游向房地产业发展，以收回庞大的投资。这就是通过旅游主题作为区域发展引擎，走向了为城市服务的另一产业链。

第四，关于概念设计。对于休闲农庄的策划来说，最重要的是设计概念。现在看来，休闲农庄的设计应该追求一种自然主义的风格，所有贴上欧美风格或者中国古典风格之类的标签都不太合适，应该根据当地的植被，环境进行自然主义的设计。我觉得，在这一点上可以借鉴西蒙兹（J.O.Simonds）的社区规划的新伦理概念。他作为美国著名的景观设计学的创始人，提出了新区社区规划的三条伦理：

一、保护最佳的自然和历史风貌；二、保存、限制使用互为联系的开放空间架构；三、开发选出的高地区域，依地势建房。

这就要求我们小心研究投资区域的文脉，并充分保留区域的传统框架和空间尺寸。从景观意义上讲，依地势建房并让房屋建在较高的地方，会产生一种比较好的视觉冲击力。

在项目设计中，农庄概念必须真正具有农村生活的性质和特点。农村和城市生活的最主要区别，其一是表现在时间点上，其二是表现在空间点上。城市生活是按小时和星期来安排生活的周期的；而过去的农村生活则使用月历，具有白天黑夜的明显区别，对月圆月缺的周期性比较敏感。农村生活也有明显的周期性，但是以家庭和整个社区文化为主轴发展的。在家庭中的生老病死，和在社区中从春节开始的周期性循环，具有强烈的地域文化惯性。

在空间结构中，农村还有明显的邻里之间的相互影响。农村的住宅，天地上下分得很清楚，不像城市的住宅由于经常使用木地板，因此可以赤脚在地下行走，甚至随处席地而坐。但是在农村必须行必履、坐必凳，由于环境和自然之间区隔不明显，室外的小动物有可能进入房间，因此所的东西都必须摆在合适的地方。如此等等，这种空间的使用深刻地影响着人们的生活习惯。

农业休闲项目设计就必须从下意识里唤起人们对乡村生活的回忆。这包括周边的环境以及对时间、空间的感觉，对邻里关系的理解。因此这还不仅仅是对区域贴上各种标签，而是要强调一种自然的相融性，对人文精神共存共融的思路。因此我把农业休闲项目设计的自然主义设计思想归为自然协调、文化包容、合理尺寸、地方精神、舒适方便和充满趣味几个核心要素。

第五，市场运作问题。农业休闲项目对过惯了城市忙碌生活的人来说，时间一长，就有单调乏味感。这对项目市场经营是最大的挑战。因此，必须在项目运作中不时注入一些新的概念，即根据游客的特点设计，如对于短程的家庭性游客，可以设计成旅游超市的概念，把儿童、妇女和家庭喜欢的旅游项目做成一个常常更新的区域，增加生活的情趣。还可以设计一些运动性的概念，如网球、高尔夫球。对于目的地的夜间生活模式，也要从规划上事先考虑。还可以用一些会议旅游和拓展训练基地打破5+2模式的影响。

尽管中国的休闲浪潮发展迅猛，但从全年的经营情况看，休闲农庄整体的盈利情况并不理想。因此，农业休闲产品能否成为未来旅游业的主体产品，仍然存在疑问。目前广东旅游的三大主流产品分别是温泉、高尔夫和美食，也许，农业休闲产品同这些主流产品捆绑，注意聚集效应，会有更大的胜算。现在，中国的休闲时代真的到来了，但我们却需小心应对。