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旅游地产关键词:策划——《中国精品房地产》杂志第四期报道
严忠明  
   

严忠明,湖南人,1963年出生。本科毕业于天津大学化工系,研究生毕业于上海华东师范大学自然辩证法专业,曁南大学港澳城市发展史博士。曾任《南方周末》记者多年,发表过大量的经济及社会问题报道。自1993年下海后一直从事房地产经营与策划,并成功策划一系列包括房地产开发、街区建设、城镇规划建设、旅游开发项目。目前,其创办的严忠明项目策划事务所网站(www.yansplan.com已成为广州房地产的热门网站。以下是本刊记者有关旅游地产问题对严忠明先生的采访。


 项目的运作成败看策划

 在旅游地产操作中,策划的重要性首先表现在它是整个项目运作的起点。策划为旅游项目找到灵魂,是制定整个项目运作的总纲。可以说,没有旅游项目的成功操作,地产操作成功几乎只可能是一个神话。其次,策划在旅游地产这种较复杂的地产开发方式中,是科学决策的制度保证。我们在运作旅游地产案时,就特别强调旅游业的理论研究、用全球化的思想采购努力拓展决策视野、进行结构性的市场调查以及进行决策方案的博弈比较,这是超越直觉决策和经验决策的一种努力,可以让我们有更多胜算。

 社会上有一种误解,以为策划无非是找一个概念进行炒作。其实,概念的产生可以有巨大的差异。这就象一个围棋业余爱好者和一个九段高手看下棋一样,前者总缺乏一种旷古达今的穿透力和厚重感。我以为,仅仅有概念的炒作是不行的,而没有概念的旅游地产更是万万不行的,没有理性策划的旅游地产项目几乎是必败无疑的。

 

国内与国外差距在策划

 中国已进入以“全球化思想采购致胜市场的时代”,充分学习西方市场经济运作的成功经验和操作模式,努力拓展决策视野,是旅游地产策划成功的关键。“一个好汉三个帮,一个策划三个桩”,一个策划案形成的三个部分是理论研究、概念采购、市场调查,三者缺一不可。

 国内和国际旅游地产的主要差异在于中国旅游产品的结构性陈旧,如有人戏称中国旅游是“上午看坟,下午看庙,上车睡觉,下车尿尿”,个性化旅游产品少、参与性不够、技术含量低等,这是旅游界常讨论的一个老问题,非一朝一夕可以改变。我们的旅游开发和旅游地产开发往往有过高的回报要求,这是中国的现实,也是策划的难题。我想,策划人多学习世界上成功的设计经验和市场操作经验,至少可以让我们少走弯路,我尤其反对那种关起门来大叫所谓创新的策划人。就象前一段的房地产操作一样,我深感忧虑的是,旅游地产开发可能成为一些投机者“狂挖小煤窑”的地方。

 

旅游地产潜力发掘靠策划

 对于旅游地产的策划来说,旅游项目功能策划的成功是关键。在中国传统旅游产品中,景观旅游占70%,这同国际旅游产品的发展潮流是有一定的距离的。策划的使命便是让中国旅游开发跟上世界旅游发展的步伐,真正开发中国新一代有生命的旅游产品,只有这样的地产运作才有生存之基。

 另一方面,对于地产运作来说,区域性开发成功的关键是找到地块市场启动的“驱动引擎”,成功的房地产开发都是因为赋予了土地以不同寻常的意义,以旅游作为区域开发的“驱动引擎”,正是策划赋予土地以意义的方式。因此,策划几乎是旅游地产成功的灵魂。这是我们策划的真实感悟。

 中国新一代有生命的旅游产品,就是根据中国旅游产品升级换代的特点,充分研究客源地和资源地的市场结构,把握表现人与自然协调相处的世界潮流,借鉴发达国家先进的设计理念和运作方式,进行深度打理的可爱的中国风格的山水和休闲方式。

 2004年我们共策划了三个旅游地产项目,即“湘西凤凰县秋千广场街区开发策划案”、“神农架木鱼镇民俗风情街区开发策划案”、“武夷山生态大峡谷区域开发策划案”,力求将现代旅游概念同地产开发相结合,取得了开发商、政府和专家的一致好评,目前,三个项目的规划、设计和建设都非常顺利,可以成为各景区的升级换代产品。(编辑:孙兴志)

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