城市群居住

以前人们都只是限于城市居住，但是随着城际交通的不断完善，已经慢慢发展为城市群居住。像纽约、伦敦、东京等国际大城市，其居住区域已经延伸得相当广阔，发达的城市交通将居住人群有机的组合分散，可以有效地降低生活成本，提高生活品质。

在同一个城市居住，“1小时生活圈”比较适合。“1小时生活圈”是指：人们离家外出，到达目的地(工作、娱乐、购物等等)在路上所需要的时间。比如在广州地产领域，围绕广州1JI、时生活圈的第一个圈层，包括了洛溪板块、华南板块、南海等多个居住热点。

在同一个城市居住，生活一般会被分为三个层次，最基本生活层次范围在3-5公里左右，这是人们最喜欢的生活圈，人们到达目的地的时间用走路或自行车辅助就能完成，这样的区域就称为是一个最基本单位社区。方便生活层次范围在10-20公里左右，这是人们比较满意的生活圈。人们到达目的地的时间用公交车、地铁、私家车及自行车辅助就能完成，一般90％的人口能不出此圈就能到达目的地。还有就是大都市生活层次，一般以“某个方便生活层次”为核心，环绕在其周边的，由多个最基本单位社区组成的环绕卫星层次，范围在40-80公里。他们与核心区的交通连接主要由公共交通与私家车组成。公共交通则由公交专线、轻轨及磁悬浮等构成。

借助更加便捷的交通和城市融合的影响，大都市生活层次慢慢发展为城市群生活，对于房地产来说，无疑是撤去了以城市为营地的区域藩篱，房地产的市场就被放大了。虽然深圳关外房地产进展迅猛，但仍然以本土消费为主，真正的郊居化潮流并未显现。随着城市间的互通和交往将更加方便频繁，“深圳2小时生活圈”有可能引发城市富裕人士追寻远郊居家的巨大热情。

在深圳豪宅价格猛涨的同时，生活品质、房产升值空间却很难同步上升。“深圳2小时生活圈”内的许多城市都有着深圳所没有的优越的自然资源，在当地房地产开发水平迅速提高，不断有令人惊喜的高档产品出现，拥有巨大的升值潜力。目前，这些城市房地产市场主要还是以当地消费为主，但是随着产品开发水平的提高，交通通畅度的提升，深圳人前往安家置业也就是近一两年的事。

当房地产打破城市区域界限的时候，人们的土地标准和价值观将随之改变，今天不被看好的城市边远地块，日后很有可能成为黄金宝地。“深圳2小时生活圈”将成为珠三角城市群居住的一个典型案例，其范围内的房地产居住价值，投资价值都不能按照单个城市房地产发展规律进行衡量。

非同城生活

城市群居住目前还只是一个趋势，真正实现仍期待诸多条件的完善，其中最重要的因素莫过于交通。交通不畅，使人们从一个城市到另一个城市需要奔波超过2个小时，肯定不可能形成城市群居住。

“城市群居住”实际上就是“非同城生活”，体现的却是“同城效应”，在长三角城市群，这一效应已经十分明显。白天在上海工作，晚上回昆山居住，周末的闲暇时间则可能出现在周边风景绝佳的小镇里。借助便捷的交通，大都市上班、小城市生活的日子在长三角正成为现实。以最近几年因为众多台资企业落户而繁荣起来的昆山为例，隶属江苏省的昆山，离上海只有半小时车程，但租房价格不到上海的1/3。从经济角度考虑，不少年轻人选择落户昆山再合伙买私家车到上海上班。

以上海为中心，长三角15城市坐落在半径300公里的经济区，上海建设7条快速通道连结苏、浙。绍兴投巨资兴建跨杭州湾公铁两用大桥，把绍兴与上海的车程缩短到2个小时内。连接宁波与上海的杭州湾跨海大桥，把浙东南与上海拉近了120公里，宁波、杭州、上海形成了两小时公路圈。上海、杭州、无锡三市率先实现公交卡互通，下一步长三角15个城市计划全部实现公交“一卡通”。早出晚归的“同城生活”是现代都市上班族的一个梦想，便利的交通圈，催生了长三角的同城效应。

而由广东省7个市组成的珠三角地区，面积为4．17万平方公里，经济总量占全国的1/10，经发展成为高密度的连绵网络状的大都市地区，这是我国城市化发展到当前的最高形式。

目前形成的珠三角大交通圈是城市和区域合作走向经济一体化的基础和纽带，它对以单个城市为阵营的房地产将是一次全面解构和观念重塑。在区域经济合作的共同．理想中，在城市群落加速融合的过程中，房地产的地域性将逐步消减，房地产再不是以城市为营地的狭小区域概念，跨城市、跨区域的房地产合作和买卖将逐步变为现实。

一个“老深圳”告诉记者：“10年前，只有在罗湖才觉得是在城市；5年前，开始觉得南山、蛇口也不是那么遥远，但到宝安、龙岗买房还想都没想过；现在，宝安深圳西岸、龙岗中心城房价都在呼呼的往上蹿。再过两年，想买套环境又好又便宜点的房子就只能往惠州那边考虑了。”同一个城市房地产市场上的房价轨迹变化一样，生活圈边缘的板块的整体楼价是上升得最快的。

随着道路和地铁的建设，人们对于居住的观念开始发生翻天覆地的变化，人们的胸怀也随之变得更宽广和包容所有。不少在附近城市踩盘的房地产专业人士都惊奇地发现，东莞、中山、惠阳的楼盘也能吸引不少深圳的买家；而不少在周边城市有项目的开发商都把项目资料直邮给深圳的老客户，也吸引了相当多业主的捧场，一辆辆看楼车满载着深圳买楼客积极欢快的身影前去。

大地产变局

不久前，投资1000亿打造城际快速轨道的举措已然昭示珠三角城市一体化迈出了实质性的一步。城际快速轨道交通网以广州(佛山)、深圳(香港)、珠海(澳门)为中心，以广深、广珠经济带为主轴，形成A型结构，辐射到肇庆、江门、惠州、中山、东莞等市，总长1070.5公里，而此城际轻轨将连接珠三角经济区9个城市，珠三角城市群可望实现轨道一小时“生活圈”，并最终将珠三角融合为一个不分彼此的城市群。

1961年，法国地理学家戈特曼提出了“大都市带”的概念。从此，就有了世界五大都市群的说法，即以伦敦为中心的英国城市群，以巴黎为中心的法国城市群，以纽约为中心的美国东海岸城市群，以芝加哥为中心的美国中部城市群和以东京为中心的日本城市群。

应该看到，虽然珠三角地区生产总值已经达到了总量比重上的要求，然而却没有给人们带来如同纽约、东京等国际经济中心的强烈感觉，即使与长三角相比，也有不小的差距。究其原因，是因为区域经济一体化尚未形成，各城市之间的经济要素的流通仍然受阻。

在城市文化和功能定位上，深圳2小时生活圈之内的几个城市都不是十分明晰，没有形成独特的城市性格，在文化包容性上同深圳相比还有很大差距，这也是不能大量吸引深圳人前去置业的一个明显障碍。

试问一下，距深圳仅40分钟车程的惠阳，房屋价格仅是深圳的1/3，你会不会从经济角度考虑，选择安家惠阳再买车到深圳上班?同城效应除了交通因素之外，城市文化的认同也很重要。

珠三角经济带如果没有合理规划，如果各地间不能优势互补，势必会造成地区产业过于雷同，最终将削减其区域市场的整体竞争力。在房地产业上也是一样，都将深圳的“XX城”、“XX豪苑”、“XX中心”、“XX广场”再搬去珠海、清远、中山，对深圳的置业者能有多大的吸引力?

也许可以从成功吸引到深圳置业者的追捧的一些典型楼盘中寻找原因。东莞的三正半山豪苑在深圳进行大规模推广，80%的单位都卖给了深圳人；同样是东莞的星河传说亦主打深圳客；珠海的旭日湾在深圳的大规模营销推广也即将启动。

当“大都市带”的大交通圈使珠三角城际界限越发模糊，城市间的往来更加频繁和紧密的时候，对于区域性很强的房地产来说，它的视野将不再是以单个城市为界限的狭隘的区域概念，而是被置身于一个更大范围内从融合走向竞争更为激烈的市场氛围，这是一次房地产市场的整体变局。

2小时效应

相信大家都能发现，不管你是什么时候出门到深圳周边城市，无论休闲旅游，还是出差办事，都能发现高速路上和你同行的牌号“粤B”的车辆；回程的路上也总能发现同城的“伙伴”。因为汽车拥有量的迅速增长，深圳人的活动范围已经远远超出了深圳区域。

如果可以把深圳人经常造访的周边城市按照频度标示的话，你会发现广州、东莞、珠海、惠州、清远、中山、肇庆、江门、番禺、佛山、花都等地都是深圳人活动的热点城市。他们都有一个共同的特点，那就是如果用时间距离衡量的话，从深圳市中心到这些城市驾车所花的时间都在2小时以内。将这些城市在地图上连缀起来，一个围绕着深圳而发生的“Magic 2 hours”(2小时效应)跃然纸上。也有人将这个圈称作“二小时经常圈”，其中包括“2小时生活圈”、“2小时投资圈”、“2小时经济圈”三大概念。

“深圳2小时生活圈”首先是一个消费圈，深圳人相对较强的消费力借助完善的高速路网和滚滚车轮源源不断地输出到整个圈层。从目前的情况看，“深圳2小时生活圈”正在慢慢地朝着居住圈演变。

一个不争的事实是，深圳城市中心居住用地不断收紧，深圳人的居住范围不断扩大，尤其值得关注的是，在“深圳2小时生活圈”的影响下，不少深圳人开始改变了“置业深圳”的想法。再加上近年来，深圳地产商在周边城市不断开发项目，输出地产理念居住理念，在房价落差仍然很大的情况下，居住品质却迅速拉近。在深圳2小时生活圈内的楼盘，大多拥有规模大、配套齐、环境清新、性价比有量的特点，加上交通日益便捷，越来越多的深圳人则密切关注2小时生活圈之内的精品楼盘。(任志纲)