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名人山:历史社区的复兴
岩森  
  

 

项目背景

美国堪萨斯市的名人山(Quality Hill)是一个著名的历史社区,该市早期领导人和商界精英的住宅都建在这里,因此享有很高的声誉。名人山居高临下,位置优越,一面俯瞰堪萨斯蒸蒸日上的商业区,一面俯瞰宽广的密西西比河。

第一位在此落户的是首任市长约翰斯顿·莱金斯,他于1856年建了第一所住宅。随后维多利亚式大宅和高档联排砖石结构住房相继出现。其中,Coates House旅馆非常豪华,有大理石楼梯、华丽的大堂及土耳其浴室,是名人山的地标建筑。

但是在20世纪初,名人山下面建起了多个围栏和屠宰场,这一地区从此开始萧条。那种恶心的味道使有钱人相继离开,那些老房子成了工人和佣人集合宿舍。尽管二战后围栏被拆除,萧条状况却继续恶化,主要原因是居民和商业逐渐从市区移到郊区。到20世纪80年代初,名人山已完全衰败;许多老房子被烧毁,或因长期无人管理而损坏。

为了能够恢复市中心地区的活力,堪萨斯政府意识到住宅开发至关重要,因此委托擅长市中心混合收入住宅设计的麦克马克-巴伦(McCormack-Baron)公司对该地区进行评估。考察之后,该公司负责人理查德·巴伦被名人山的位置和历史建筑所吸引和震撼。

要重塑这一邻里社区的形象,并吸引新居民,就必须进行大规模的改造,这需要有足够大的区域,因此需要收购大片土地和房产。但是谈判工作并非易事,因为这牵涉到土地所有者、土地投机者以及房主的利益。在收购地产方面,市政府给予很大帮助,而且如果有些濒临倒塌的老房子需要彻底拆除,政府还为受到影响的家庭和企业提供安置费,因此大多数人表示理解和支持。

项目融资

虽然收购地产不那么容易,但募集足够的资金更加困难。按照项目预算,除了政府补助和正常融资外,还有2900万美元的缺口。联邦历史建筑免税额度和低收入住宅免税费额度虽然有所帮助,但远远不够。

麦克马克-巴伦采取了一项前所未有的公私合营,确保有足够的财力改造现有住房、建筑新房以及维修历史建筑。私人方面,地方银行、企业、基金会以及一家纽约经纪公司提供了两笔抵押贷款。政府方面,联邦、州和市级政府给予了资金补助和政策优惠。

旧房改造和新房建设

在经过了三年艰苦的谈判后,1985年项目正式启动。第一期包括23座建筑,其中13座是修复的历史建筑,重建的门脸、新修的斜肩墙和塔楼以及重修的房顶都保持了原建筑的外貌,而新铺设的管线则带来了现代化的便利。

13座历史建筑中的10座被改造成民居;有普通住宅、联排房和花园公寓等。其他3座改为商用房。其中建于1893年的进步俱乐部原为犹太人社交俱乐部,现在出租给YNCA,用作健康俱乐部和聚会场所。建于1877年的弗吉尼亚旅馆现在为密苏里工业发展委员会的办公地。

著名的Coates House旅馆经过全面改造和修复,恢复了昔日的风采。一层为商店和办公间,二层以上为住宅。Coates House之所以有名,是因为克里夫兰、汉密尔顿、麦金利和特迪·罗斯福等多位总统曾在此下榻,并在20世纪70年代的一场大火中幸存了下来。现在虽然变成了一座住宅楼,但在结构上仍保留着原来的大理石楼梯、高楼层和超大窗户。另外,在住房类型上多种多样,价格却保持低水平。这是典型的混合收入住宅,住户包括股票经纪人、教师、酒店服务人员、警察和律师等。红砖外墙、理石装饰、凸窗以及锻铁栏杆,这些只是使名人山与众不同的部分建筑特色。

随着环境的恢复和改善,名人山现在成了所有堪萨斯人向往的地方

名人山的新建筑采用维多利亚和殖民地时期风格的红砖结构,与恢复的历史建筑融为一体。装饰一新的街灯、新修的人行道、马路安全岛、排水槽以及道路两旁的植物,进一步强化了该地区的历史特色,这些街道因此成了行人的好去处。现在,修缮一新的历史结构与风格一致的新建筑、密西西比河与堪萨斯城的美丽风光、靠近市中心的位置,使名人山又一次成为受人欢迎的社区。

混合收入和生活方式

尽管社区建设得既漂亮又高档,但名人山已非昔日的富人居住区。像其承接的所有其他项目一样,麦克马克-巴伦为低收入家庭留出一些房子,其他的则按市场价出租。在整个社区的493套住房中,五分之一预留给低于中等收入水平20%的家庭,还有五分之一留给低于中等收入水平,40%的家庭。在建筑结构和质量上,补贴住房(廉租房)与市价房没有任何区别,而且分布在整个社区。

名人山社区的重建获得了成功,房子的出租率在98%以上,居民来自各个阶层,不过以单身职业人士、新婚夫妇以及老年人居多。许多人在CBD或社区周边工作,步行距离很近。另外还有一些在郊区上班的历史和市区特色具有很大吸引力。

虽然最早的居民多数来自乡下,但随着名人山在当地人心目中形象的改变和提高,越来越多的人从各个城区和郊区迁来。1998年进行的一项调查显示,名人山被当地人评为堪萨斯市最好的社区之一。

但是名人山也存在一些缺陷,首先缺乏社区服务设施,包括商店和娱乐设施,人们不得不驱车购物;其次,虽然有公共汽车线路,但人们并非普遍选择公交系统。那些在步行距离以外上班的人更愿意驾车,虽然车程和郊区居民相比短很多。

尽管名人山并非十全十美的聪明增长社区,但仍是一个成功的项目。首先,混合收入居住特点使其与众不同,这种形式消除了贫富感,使人们在平等环境下生活。其次,名人山的再开发不仅恢复了昔日的辉煌,而且证明了在市中心及其附近居住的可行性和优越性。在此项目的带动下,其他市区改造项目也相继完工。现在,许多人都选择在堪萨斯市中心及市中心周围居住。(中国房地产报/岩森)

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