中坤集团投资的大钟寺国际广场是张天翔在北京第三度参与的大型购物中心(Shopping Mall).
张天翔是北京禾田摩尔投资顾问有限公司的执行董事，而禾田摩尔是最早将Shopping Mall的概念引入北京并付诸实施的公司。早在2001年，张天翔就参与策划了北京大地亦庄Mall。
2004年10月，号称世界上最大的商业单体——金源Mall正式开业，禾田摩尔的主要人员参与此项目，张天翔则作为招商总监，穿梭在与包括世界500强在内的各类商业企业的谈判中。
如今，大地Mall只是在酝酿中就破灭了，金源Mall则在招商完成后经营不佳。大钟寺国际广场，成为张天翔新的期待。
大地、金源之痛
2001年，北京市“十五规划”确定要在北京四角建设四个大型的郊区型购物中心，由北京大地集团开发的北京Mall即为其中之一，当时选定的地址是亦庄。
五年过去，大地集团董事长许明还记得当年的奠基典礼。尽管亦庄开发区日渐繁华，那块早应开发的土地却还静默不语，只是被另一家名为金陛公司的开发商持有了这块地3／8的开发权。早先的设计方案，目前还躺在许明的文件柜中。
对于这次不成功的尝试，张天翔把原因归咎为“完全引入美国概念”的失败。
“美国是个生活在车轮上的国家，汽车拥有量在90%以上，人们习惯开着汽车去购物，所以大型购物中心多建在郊区高速公路旁边。但北京的汽车拥有量只有百分之十几，让人们开车去购物并不现实。”
北京的交通状况，也让张天翔无法想像，如果人们开车购物，交通会拥堵到何种程度。所以，大地集团开发的北京Mall无法得到认可，商家不入驻，；在他看来，并不足为奇。
美国模式遭创，张天翔却从东南亚模式中看到了希望。
回忆起到菲律宾马尼拉考察的经历，张天翔现出羡慕的神情：“马尼拉一个城市就有几十家Shopping Mall，而且生意都非常红火。”
于是，菲律宾图景几乎原封不动地被金源临摹。这座规划建筑面积68万平方米的世界上最大的商业单体自出世之日起就备受关注。
Shopping Mall建设中重要的一环——招商，金源顺利完成，张天翔在其中起到了重要的作用。在项目开发的两年中，他参与的商业谈判达200多次。
新燕莎集团(贵友大厦、燕莎友谊商城、418家品牌专卖店)来了，居然之家来了，易初莲花也来了。囊括了星美国际影院、金源方特科技展馆、纸老虎文化休闲广场、红人运动俱乐部等国内外知名业态的金源，涵盖了吃喝玩乐、衣食住行等各类经营内容。
然而，高调开业的金源却在一段时间后成为寂寥的庞然大物，让张天翔始料未及。
“选址错了?可马尼拉在市区和郊区都有Shopping Mall，生意同样好；体量过大?可北京人口几乎是马尼拉的两倍，却只有金源一座如此大型的购物中心。”万般思忖之下，张天翔得出一个结论：Shopping Mall不可复制。
“菲律宾是一个热带国家，购物中心有空调，对人们有吸引力。治安不好，街区商业少，使人们习惯逛购物中心。当地人追求生活的自由自在和舒适，手中有多少钱几乎都会花光，即使被大水淹了，爬到树上也要唱歌、弹吉他，自然给购物中心带来很多生意。相比之下，北京这几方面的特点都不具备。”
张天翔认为，购物中心仍然是趋势，而对于建什么形态的购物中心最值，他还在探索中。
“中国人习惯向中心聚集，购物中心不能建在郊区，建筑模式要灵活，不一定是单体式，业态要更注重休闲娱乐，弱化购物功能。”
期待大钟寺
禾田摩尔目前参与运作的大钟寺国际广场，正符合张天翔心目中理想的购物中心模式。不以购物为主，而是作为城市休闲生活方式体验，被张天翔称为第四代商业模式。
禾田摩尔的办公地点，由原来金源Mall对面的鹏安世纪大厦搬到了离大钟寺很近的数码大厦。站在窗口放眼望去，大钟寺国际广场施工的场景映入眼帘。
张天翔介绍，大钟寺国际广场位于海淀繁华商业核心区，由于有城铁擦身而过，交通并不成问题。虽然建筑面积达到43万平方米，但建筑模式是开放式的，不像金源那样单一。
看似很玄的“文化”二字，却被定义为大钟寺项目的核心价值之一。
“北京的紫禁城、天坛、大钟寺，各有各的特点。大钟寺就在于大钟和大钟乐。所以，大钟寺国际广场会有剧院，在剧院里能听到大钟乐，还有行为艺术博物馆等。”
张天翔认为，未来成败的关键还在于能否经营好。显然，金源的经营状况给他的触动仍在。
为了保证业态的稳定性，大钟寺的投资方中坤集团将持有大部分物业，只有10%-20%左右的物业销售。“购物中心是否销售，并不是最大的问题，即使是销售，也要按照商业规律进行，不能破坏统一的经营权。”
在张天翔眼中，国内目前还鲜有成功的大型购物中心的典范。即将开业的大钟寺国际广场，让他充满了希冀。
(中国房地产报见习记者 吴林 北京报道)
