在已经过去的2005年，购物中心的发展终于迎来了久违的突破。金融、土地政策的变革和海外资本的引入，则是这种突破的背后推力。购物中心在中国的发展历程有15年左右，地产开发商的身影始终伴随着购物中心一起成长，但在不同时期，他们却扮演着不同的角色，也影响着购物中心的发展方向。从最初的谨小慎微、请港资等专业机构运作到以之为噱头肆意复制，地产商对项自的定位直接决定了购物中心的成败。

兴起

上世纪90年代初，在人们对购物中心还感觉陌生的时候，这种业态就已经出现，广州、上海等这些商业较为发达的城市便是它们的落脚点。广州天河城、上海港汇广场、恒隆广场……尽管那一年代留下的作品并不多，但绝大部分已经在当地的商圈里扮演了极其重要的角色，而且购物中心在中国发展的积极意义也基本由它们所奠定。

值得注意的是，那个年代的购物中心多具有港资或外资背景，比如上海港汇广场以及恒隆广场，。其操作手法也是典型的香港模式，由开发商一家大包大揽。由于具有在香港多年建设的经验，使得这批购物中心践行者的专业能力及专业意识，远远超过了现在大部分的商业地产开发商。“当时项目主要是在做商业，立足点都是做一个长期持有的物业资产，是当作一种投资型产品去开发的，地产因素在其中仅仅是扮演一个平台。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利对那个年代充满怀念。这一时期的购物中心，尽管发展尚不成规模，但质朴无华，实实在在地留下它们的印记。

泛滥

上世纪90年代末延续至今的房地产热潮很快也席卷到了购物中心领域。从2000年开始，中国开始掀起一股造Mall运动狂潮。但在购物中心数量如雨后春笋般急速上升的同时，早期购物中心的标准化操作却未能延续。

“购物中心本应是商业领域做的事情，但中国的地产商太强势了，他们有资金，能拿到地，当他们看到这比住宅的利润高时就全部涌进来了。”北京禾田摩尔投资顾问公司总经理张天翔如此描述这一急剧的变化过程。

缺乏购物中心领域的专业技能和专业意识。这是郭增利对这段时期新加入购物中心建设的开发商的评价。然而，这里存在太多的无奈。

“国内投融资领域不发达是造就这种局面的原因”铜锣湾集团董事长陈智如此归纳原因，购物中心作为资本密集型的产业，在中国目前的环境下很难由专业的零售商牵头完成。尤其是在土地招拍挂政策出台之前，地产商由于在拿地方面的便利更进一步确立了自己的强势地位。

彼时的房地产开发商也是刚刚成长起来，资金实力也不够雄厚，迅速回笼资金对他们而言是最重要的。而最简单的做法，莫过于将住宅领域业已成熟的运作模式照搬过来。于是，“产权式商铺”这样的商业地产怪胎便在中国诞生了。而对于项目后期的运营管理，许多开发商并没有考虑。

强调长期持有经营的商业与强调滚动开发、资金快速回笼的房地产业，这两个充满矛盾的行业就如此结合在了一起，形成了中国特色的“商业地产”。

由于地产商和零售商各自的缺陷，在项目运作前期的不得已手段很快对后期运营管理产生了巨大影响，失败的案例接踵而至。

这一时期的购物中心，留下了许多遗憾，用大笔的资金和土地换回许多教训。

蜕变

2005年，土地及金融政策持续不断地调控加剧了购物中心这—领域的洗牌。仅土地招拍挂政策就令诸多计划之中的购物中心项目下马，北京四大Mall当中的春天Mall就因为招拍挂之后土地成本的无法控制而被搁置。

2004年以来。海外基金在中国市场的活跃曾让许多购物中心项目开发商心存幻想，但之后的接触让双方都失望，海外基金希望收购的是成熟的、有稳定收益的物业，而国内开发商往往把海外基金当作救急的“稻草”。

尽管如此，这却为今后购物中心的发展提供了一条出路——学习美国房地产开发模式当中专业化分工协作的精髓，与海外基金各取所需。“深圳一家公司就是这么做的，以后期的运营为目的去规划和开发一个项目，完工之后将其转卖给包括海外基金在内的单一大业主去经营，自己则迅速抽得资金转入下一个项目的开发。”郭增利向记者介绍。

陈智也认为，从长期看，地产开发商、运营商、物业管理商之间的专业化分工协作和产业投资组合将是解决目前购物中心开发中存在问题的关键。

购物中心开发巨头的高速扩张，也成为2005年行业内的看点之一，而值得关注的是，这些企业多为外资或具有外资背景。获麦格理50亿元投资的大连万达雄心勃勃，宣称到2010年每年要开工5~7个购物中心；早在上世纪90年代便进入上海的香港恒隆地产也表示将在未来几年将触角伸出上海，进入十几个城市进行大型商业项目的开发；而美国第一大商用房地产公司西蒙地产集团也在2005年7月宣布进军中国，联手深国投和摩根在中国兴建12个购物中心。

(中国房地产报见习记者 宋尧 北京报道)