中国的Shopping Mall，在经历2000年前后的突然勃兴之后，已连连徘徊于低谷。太多的外行迅速涌入这个较房地产业复杂得多的行业，套用传统的地产开发逻辑来诠释这个新事物，使该行业陷入阶段性混乱状态。

大型商业设施大量空置让人确信其间存在许多泡沫，同时2004、2005两年商务部对商业地产尤其是对大型购物中心的调查，也让人们识到这一行业在发展过程中存在太多的问题。

尽管举步维艰，在经历了2005年的振荡之后，中国的购物中心之路并没有停止。一切苦难只是促使人们对购物中心的业态特征进行更深入的研究，业界对这一业态反思也逐步取得共识。

购物中心的建设在经历浮躁与喧哗之后，有望向着理性发展的轨道回归……

五年磨难问题暴露无遗2006购物中心期待蜕变

中关村国际商城是2001年北京市规划建设当中的四大"Shopping Mall"之一；在经历了数载的煎熬之后，2006年上半年将要正式开工建设了。中关村国际商城当时规划的体量是令人瞠目的47万平方米。然而，五年之后的今天，开发商却显露了少有的慎重。“整个项目将分期开发，第一期我们只准备推出10万平方米左右。”中关村国际商城总经济师李民表示。

随着购物中心生存与发展环境的变化，与中关村国际商城一样，越来越多的将建和在建购物中心的开发者们，正在用一种全新的理性思维重新审视自己的项目，这将带来购物中心建设的蜕变之旅。

发展之困

“Shopping Mall"，一个意为购物中心的外来词汇，在2000年前后，迅速在中国成为时髦。超高的媒体暴光率，各种会议研讨的热点，引发了一场中国城市商业地产运动。“Mall”在中国以极其迅猛的速度发展，据中国商业网点建设管理联合会2005年公布的调查结果显示，全国在建及立项的购物中心多达200余家，总面积约3000万平方米，总投资额超过3000亿元人民币。

然而，购物中心的兴起，伴随着太多的迷茫。在表面的繁荣之下，过去的五年在中国购物中心的发展历程中几乎可以称之为梦魇。中国商业地产联盟秘书长王永平参与了2005年商务部对全国商业地产现状的调查，广西柳州市的调研结果让他感触最深，“1．5平方公里的范围之内，就建了60多万平方米的商业设施。”

2004年开业的北京金源时代购物中心经过近两年多的运营之后仍饱受人们的质疑。这绝不仅仅是个案，曾参与金源时代购物中心项目开发的禾田摩尔投资顾问公司总经理张天翔也坦承，“购物中心这几年的发展中，成功的项目确实不多见。”

还有许多的项目则是由于各种原因而被拖延，或者干脆胎死腹中。上海兴力达国际广场由于股权纠纷而陷入困境；当年写入北京市“十五”规划的“北京四大Mall”目前也仅有中关村国际商城一家进入实质阶段；2006年1月11日，西安饮食服务(集团)股份有限公司发布公告，宣布其在西安投资20亿元打造的“高新Mall”项目无法实施……

招商乏力是许多项目的共同痛处，为了赢得一个心仪主力店的加盟，平素当惯了强者的开发商此刻却显得那么弱势。而在另外一方面，一些进入中国的境外品牌零售商却为找不到合适进驻的场地而犯愁。

在经历了五年的虚假繁荣之后，中国购物中心正是在逐步回归到理性发展的轨道上。其中最重要的变化，莫过于大家对经营的重要性已经基本形成了共识

概念混乱

“概念型购物中心”，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利更愿意用这样一个名词来称呼以上那些失败的案例。在他看来，中国的购物中心并不多，符合标准的购物中心更是少之又少，更多的仅仅是套用了购物中心概念的商业地产项目。“这么多年还是处于概念阶段，而不是实操阶段。实操就是大家都能清醒地认识到购物中心是什么，并严格按照原则性要求和各自的特点去做。”

遗憾的是，到底什么是购物中心，每个所谓的业内人士给出的答案都不尽相同，“目前业内对Mall也还没有一个统一的答案，大家各自按照自己的理解在解释。”尽管在这个行业当中已浸淫多年，铜锣湾集团董事长陈智仍无法给记者一个标准答案。

概念混乱直接影响到了早期购物中心的建设。由于开发商专业能力、专业开发意识不强，对购物中心的认识不足，导致许多开发商还是套用着住宅开发的理念转入购物中心这一领域，或者以开发写字楼、酒店等物业形态的管理方式来运作购物中心，这往往造成了项目在后期运营管理上的许多问题。“一些建设购物中心的基本理念，比如只租不售等，也由此而遭到践踏。”郭增利对此非常无奈。购物中心沦为项目的一个噱头，在这个概念化的名称之下，每个项目运作的实质都还仅仅是简单的地产行为。

概念的混乱不仅给购物中心后期的运营管理带来许多问题，而且也被一些开发商利用来应对政府归口管理和银行贷款的审查。在商务部2005年调查中，这类现象比较普遍。“很多商业物业都是以商住两用的名义混合开发的；而这些项目的开发贷款往往以住宅名义立项。至于有多少贷款最终流向了项目的商业部门，银行根本无法掌控，其中金融风险可想而知。”王永平表示。

“从专业的角度对购物中心和商业地产进一步地甄别和分类是非常有必要的。”郭增利表示。无论是学术研究还是管理行为，过于笼统的界定都是不利的。

回归经营

值得欣慰的是，刚刚过去的2005年，一切都有了改善的迹象。“如果要为购物中心的发展划分阶段的话，2005年是具有转折性的一年。”在郭增利看来，在经历了五年的虚假繁荣之后，中国购物中心正在逐步回归到理性发展的轨道上。“其中最重要的变化，莫过于大家对经营的重要性已经基本形成了共识。”

“我们的项目只租不售。”这是本报记者在采访当中不断听到的声音。事实上，根据中国购物中心产业资讯中心的调查，从2004年下半年开始，“只租不售”的项目就快速增长，甚至在某些城市已经上升为新生项目的主流模式。根据中国购物中心产业资讯中心的抽样分析，在其会员单位当中，“只租不售”的面积已经占到了全部商业面积的36％。而在简单的“只租不售”四个字的背后，则是越来越多开发商对“统一管理，分散经营”这一购物中心经营基本原则的认可。此外，对经营效率的重视也取代了过去对项目体量和规模的重视。

外资公司在这方面的做法值得国内开发商的思考。2005年7月25日，美国第一大商业房地产公司西蒙（Simon）房地产集团宣布进军中国的消息曾引人关注，其计划与深圳国投商用置业有限公司和摩根士丹利房地产基金联手在中国兴建12个购物中心但与中国同行动辄几十平方米的开发规模不同，4万－8万平方米的项目将是其在中国开发的主流。合理的体量和规模意味着投资的高效率，较低的投资成本以及资金回笼周期的缩短。

资本瓶颈

然而，已经逐步走出迷茫的中国购物中心却很难迅速迎来又一个发展高峰。

“资金问题已经成为阻碍这个行业正常发展的关键。”郭增利认为，适于购物中心大发展的外部环境还没有得到完全改善，融资渠道是其中最关键的一环。

以长期稳定的租金回报为目标的购物中心所需承受的资金压力已经考验过了国内不少开发商。“建三年，养三年。”一家购物中心从规划到盈利，往往要花费近六年的时间，至于收回投资，那就更漫长了。“对银行贷款几乎不抱希望，银行方面一看立项是购物中心，往往就没了兴趣。”李民坦承，由于融资渠道受限，她天天都为中关村国际商城的资金问题担忧。

中国农业银行率先推出的经营性物业抵押贷款服务让人为之一振，“这对商业地产是一个信号，相关的金融配套服务正在不断完善。”郭增利表示，他寄望农行的举措能使在商业贷款上有些“堵”的商业地产迎来一个拐点。

“要从业态特点上分析，最适合购物中心的融资模式还是REITs。”陈智表示。正是意识到了这一点，商务部向国务院建议开放REITs，但几乎所有的人都对REITs在国内迅速开放不抱什么希望。“短时间内很难指望REITs能对这个行业的发展发挥作用。”郭增利如是认为。

而在陈智看来，美国国内购物中心产业繁荣，离不开其国内大量商业地产基金的支持。而正因为如此，“当REITs在国内成功运作成为可能之前，中国购物中心的大发展根本就谈不上。”作为最早的呼吁者，陈智对未来购物中心建设和营运资金瓶颈有清醒的认识。