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一栋建筑激活一个街区,一片街区复兴一个城市
岩森  
  

Denver Dry 百货大楼是美国科罗拉多丹佛市中心一座历史地标建筑,在上世纪80年代末期险遭拆除。在市政府、规划部门、开发商及公众的共同努力下,经过几年的开发,该建筑不仅获得了重生,而且比以前更有活力如今它摇身一变,成了兼有住宅、零售及办公功能的混合用途和混合收入项目的样板,成了新的地标。Denver Dry再开发项目彻底颠覆了填入式开发的融资,规划及分区模式。

主题:历史建筑的混合用途再开发推动CBD复兴

       编译岩森

自上世纪20年代以来,北美城市的市区一直在走下坡路,大规模生产需要大厂房和交通,已开发的市区难以满足制造业的这种新需要,因此到郊区建厂成了二次大战后的工业趋势。随着工业厂址的转移,人们也逐渐迁至郊区居住。

在上世纪50年代~60年代期间,许多市区的特点是死气沉沉,到处是毫无生气的停车场以及空置建筑。在美国科罗拉多州的丹佛市,大量零售空间空置以及公众不愿选择市区中等收入住房等现象给市区带来了负担,使历史建筑面临被拆除的威胁。

为了改善丹佛的市区状况,保护历史遗产,丹佛城市更新局以及经济适用房开发公司为百年老建筑Denver Dry百货大楼规划了新的混合开发项目,包括经济适用房和商品房、写安楼及店铺。并成为丹佛市区其他历史建筑再开发的催化剂。

项目背景

Denver Dry大楼原建筑为三层,1894Denver Dry Doods搬入大楼,并于1900年一1924年间对其进行了一系列改造,包括将原楼扩至六层以及扩建一座新的六层楼,使整个建筑从第16大街延伸到第15大街。Denver Dry地处丹佛CBD,建在步行购物街(第16街)上,这条街上汇集了餐馆、商店、酒店、写学楼、公园及其他设施,日均行人流量达90000人次。该建筑还紧邻一个轻轨车站,新的轻轨系统与其他公交系统连接通畅。

项目设计

Denver Dry是一个混合用途、混合收入开发项目,包括经济适用。房和市价房、零售店及写字楼。零售店和办公面积在低层,住宅在高层。

开发商改造Denver Dry的.目的是为了满足新租户的需要,并吸引零售客户。比如,开发商将内饰彻底翻新,为零售和住宅提供独立的电梯。他们还为人们进入二层零售区提供更大的方便,比如增装一架电梯,为了将大街上的行人吸引进来,他们还增设了一架直通大街的滚梯,行人可以直接从外面乘电梯上二层。

环境特征

新设计充分考虑了节能和美观。比如,大多数房间都以蒸发式冷却器取代了空调,整个建筑的供热由丹佛集中供热系统提供。外观也进行了全面的改造,包括铲除30多层的白漆,还外墙的本来面目:将红砖、沙石、石灰暴露在外。另外,由于地处市中心,Denver Dry减少了汽车出行需求,从而减少了大气污染及化石能源的消耗。住宅不仅类型多样,而且通过合理布局,尽可能将自然光引入室内各个角落,以减少对灯光的需求。

Denver Dry项目的主要特点包括:历史建筑的适应性再利用;市中心复兴的催化剂;住宅、商店和写字楼混合项目;经济适用房和市价房;改造成绿色建筑;公交便利、行人导向

住房

Denver Dry的住宅方案包括用于出租的40套经济适用房和11套市价公寓以及用于销售的66套市价共管公寓。出租住房自项目竣工之日起就全部入住。另外,自居民搬入以来,Denver Dry市价住宅租金一直稳步上升,实际上远远高于丹佛市中心的平均租金。比如1997年,Denver Dry的一居室住房(面积在590~950平方英尺)的月。租金为880美元,而根据城市土地学会的统计,丹佛市中心一套660平方英尺的独居新房的月租金为550美元。

销售部分也相当成功。所有销售房已售出,100多居民住在这些市价共管公寓里。每套住房的开发成本约为175000美元,而售价为250000美元,因此在财务上,这些住宅也获得了巨大的成功。

办公和零售

Denver Dry的办公和零售部分也获得了成功,丹佛CBD新住宅的增加提高了零售业和办公面积需求

入驻Denver Dry百货楼的客户包括:

*Wolf照相音像店(Wax man),里面设有教室,教消费者如何使用其产品;

*Media Play音像书店;

*TJ Maxx服装店;

*丹佛城市更新局及丹佛旅游信息服务中心。

项目实施

Denver Dry百货楼地处市中心交通枢纽,步行购物街与新的轻轨系统在此交汇。该建筑占地1.5英亩,与主要文化中心相连接,比如会市中心、市中心商业和零售区以及酒店。

May公司1987年买下了Denver Dry大楼,并于一个月后将其关闭,以避免与该公司自己的商店形成竞争。在空置了一年之后,该建筑面临被拆除的危险,公众对此反应强烈。在此情况下,丹佛城市更新局将其收购,并寻求开发商。然而,上世纪80年代末期丹佛的经济衰退以及资金短缺阻碍了项目的开发。

1990年,经济适用房开发公司总裁乔纳森·罗斯决定开发这一历史建筑。罗斯希望将其打造成一个混合用途、混合收入再开发范本,以向人们展示,城市开发在创造市中心活力的同时,也可以保护历史建筑和抑制城市蔓延。丹佛城市更新局和经济适用房开发公司共同设计了建筑布局模型,然后将建筑细分成独立的单元,以降低开发商的综合风险。

19918月,Wax man照相音像店签下了购买第15大街地下室和一层的合同,这标志着项目一期工程的开始。整个项目分三期,一期包括51套住宅以及大部分零售和办公设施。

效益

环境效益

Denver Dry的再利用缓解了农村开发的压力,从而在保护丹佛市中心绿地的同时也保护了农业。另外,通过利用现有基础设施、学校和交通——减少汽车出行的需求及不可再生化石能源的消耗,城市蔓延得到抑制。

社区效益

历史结构再开发成混合用途项目在为当地社区创造一系列服务项目的同时,还有助于提高邻里的税收基础。住宅项目通过缩短通勤时间提高了租户的生活质量,并为有特殊需求的人提供通往文化中心的便利。最重要的一点是,城市历史和建筑结构的重要部分得到恢复,因为Denver Dry曾是该地区的地标建筑。

障碍

尽管有许多利益,Denver Dry的再开发也遇到一些障碍,如果克服不了这些障碍,项目就难以成功。

法律障碍

北美采用的是欧几里德分区制,这种分区制规定每块地有自己的独立用途,这为混合项目造成了法律障碍,但Denver Dry再开发项目获得了支持,因为它能够证明可以给社区带来利益。

财务障碍

填入式开发项目面临的主要问题是融资。传统放贷人对经济萧条地块的投资往往持怀疑态度,而混合项目更令他们怀疑,因为混合收入、混合用途、城市再开发被视为没有经过验证的项目,因此经济效益难以估计。在Denver Dry项目中,保护历史地标的决定赢得了各方面的支持

社区障碍

填入式开发项目也会遭到当地社区的反对,特别是当开发项目地处低收入社区时。当一个地块及其周边地区的税收基础提高时,地产价值的提高可能使人们被迫离开,因为他们负担不起升高的房价。来自社区的其他反对意见主要是担心项目会改变街道特色,影响公共交通和当地商业企业,面Denver Dry项目经济适用房纳入计划,从设计阶段就征求公众意见,同时还强化了社区的特色,从而打消了人们的担心。

建筑保护障碍

由于Denver Dry属于历史遗产建筑,必须得到保护,因此项目的开发难度加大,开发商要面对建筑方而把挑战。

经验的复制

Denver Dry的开发不仅激起了人们对丹佛市区进行保护和改造的极大兴趣,还提供了许多就业机会、零售面积和市区住宅。在项目开始阶段,放贷人不愿意在丹佛市中心住宅或混合项目上投资。但当入住率在竣工短短两个月内就达到100%时,项目已向开发商和投资人证明,市中心的混合开发项目也可以获得成功。

Denver Dry的成功鼓励了其他历史区域重大项目的开发。16街区的20多个历史建筑利用Denver Dry混合用途、混合收入模式进行了改造。每个项目都为市中心提供了额外的住宅及购物场所。其中一个项目是Rio GrandeATLewis两座大楼。(分别建于1896年和1917)的联合改造,它们被开发成兼具零售和住宅功能的混合结构。该项目距Denver Dry只隔一个街区,荣获美国国民文物保护基金会颁发的历史保护区住宅及城市开发优秀

Denver Dry通过创造就业机会对丹佛市中心的经济增长起到重要作用。

除了经济复兴之外,Denver Dry混合收入住宅证明,不同背景和收入的人可以住在同样的社区,共享同样的空间,大家聚合在一起,没有阶层之分,不同住宅类型的居民一起举办聚会、体育活动及其他活动,充分证明混合收入住宅开发项目的社会优势。

融资

Denver Dry项目的开发费用约为4770万美元。工程费用为2540万美元,占总成本的53%;包括设计、法律及融资成本在内的非工程费用(软成本)1480万美元,占31%;地块收购价格为750万美元,占16%

20余个投资人为Denver Dry项目提供了资金。凭借其积极的融资努力,开发商获得,4070万美元的贷款。其中,私人资本达2520—万美元,超过了总贷款的一半,公共机构提供了1550万美元的贷款

项目评估

Denver Dry模式的启发,丹佛市中心地带三年内完成了20多人类似项目的开发,更重要的是,对这种模式的复制将丹佛市的历史区域之一,为此,国际市区协会于2001年授予丹佛市历史区域最佳规划奖。

国际市区协会在颁奖时给出的评语是,丹佛市历史区域“提供了不同社区如何在密集的市区环境下共同保护历史建筑的范例”。

 

链接

丹佛市中心住宅

居民是焕发市中心活力的主要原因素。以丹佛市为例,扭转市中心地区衰退局面的催化剂就是将下区(LowrtDowntown)的老仓库造成Lofts住宅。上世纪80年代末,正值丹佛市经济萧条,市政委员会通过会议,将下区拥有百年历史老仓库和工业建筑的2个街区指定为历史保护区域。这一规划防止了许多建筑的拆除,而在些之前的7年间,20%的此类建筑被完全拆除,多数被改成了停车场,新历史区域划分并非只要求保留原建筑,而是支持老建筑的再开发。

尽管有这些激励措施,但要实现政府的规划目标,必须有开发商找头阵,达娜·克劳福特在这方面功不可没。她于1990年开始改造一个19世纪90年代的老仓库,这是她一系列下区住宅项目的开始,显示了人们对市中心Lofts住宅的旺盛需求,克劳福特的第二个仓库改造项目同样获得巨大成功。在她带动下,其他开发商也纷纷加入老建筑的再开发行列。

1990年—1997年,下区共建筑450Lofts住宅项目,随着住宅项目的建筑,餐馆、咖啡馆、夜总会及商店等相继开业,从而将毫无生气的老工业建筑邻里变为活力四射、令人愉悦的城市邻里。

这种住宅开发浪潮也蔓延到其他市区及邻近社区,从而扩大了城市住宅选择范围,与下区Lofts住宅房价走高的趋势不同,其他社区将供出租和销售的经济适用房纳入开发计划,Denver Dry就是样板项目,其他项目包括5CBD银行和办公大楼被改造成430套低收入和市价租赁房。还有一家占地10.5亩的空置医院也被开发成了混合项目,包括商业、餐馆、小型办公室及1000多套住宅,始于下区的开发模式现已带来市区生活的全面复兴。

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