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楼宇经济地产开发模式
刘笑一  
  

以浦东为例,智能化、现代化的商业楼宇,不仅成为浦东形态开发和功能开发的重要标志,而且成为浦东招商引资的重要平台。最新调查显示,陆家嘴金融贸易区、外高桥保税区等地的105幢新建楼宇,每幢高楼2004年平均营业收入超过16亿元,楼均上缴税收超过6000万元。一幢大楼的经济规模,即相当于一家大型企业。迄今为止,金茂大厦、乐凯大厦等105幢大楼引资总量超过1200亿元,占浦东新区引资总量的41%。落户陆家嘴的外资银行的资产和贷款额,占到全国外资银行的一半以上;在陆家嘴高档写字楼里上班的金融人才超过2万人。

“来到浦东之后,公司资产每年以50%的速度递增,而资产负债率始终在45%以下。”倪召兴说。从中融自身的发展轨迹看,浦东的经济发展催生了楼宇经济的繁荣,而快速发展的楼宇经济也成为浦东新的经济增长点。

面积仅7.62平方公里的上海静安区,号称是上海9个中心城区的中心,也是目前上海惟一一个与郊区无任何接壤的区域。面积小、资源少。但静安区依托高档写字楼市场,创造出巨大的经济能量。

去年静安区商务楼宇共创造区级税收13.8亿元,占区级财政收入的50%以上。目前已启用的商贸商务楼有230余栋,其中地处南京路的嘉里商务中心,单栋楼宇2004年税收(包括房租税、营业税、公司所得税、个人调节税等)接近3亿元!

在静安区人民政府发展计划委员会高级工程师张左锋看来,这是新经济形态所创造出的新经济奇迹。以商务楼宇为载体,通过开发、出租楼宇进行招商引资,从而引进税源,增加收入,带动区域经济发展。其依托性、聚集性和高效性等特点,成为现代都市新的“掘金地”。

静安区是目前上海现代服务业最发达的地区,其甲级写字楼的数量居上海各区之首。以上海商城、嘉里中心和梅龙镇广场-中信泰富-恒隆广场“金三角”地区为代表的甲级商务写字楼,与浦东陆家嘴、长宁虹桥地区形成了上海东西走向黄金走廊的三足鼎立之势。目前,仅“金三角”地区就集中了2000余家中外商务机构,特别是美、英、法、德等一批领事馆商务处的“驻扎”,更是吸引了众多美欧客户的入驻。1000多家进驻上海的国际名牌,有一半以上落户静安。

“按照规划,到2007年,现代服务业收入将占到整个静安地方财政收入的40%左右,成为区域经济发展的新支撑点。届时,静安区将成为上海标志性的国际商务办公区域之一。”张左锋说。

一般来讲,写字楼的出租率维持在90%左右是比较正常的,但目前静安区的甲级写字楼,出租率高达98%以上,市场供不应求。静安区委书记陈振鸿曾满怀信心地表示,未来3年~5年,静安区还要新建200万平方米的写字楼,将出现“10个嘉里中心”。

罕见的低空置率和高租金,使上海高档写字楼市场呈现出空前的繁荣。而上海市政府所倡导的大力发展现代服务业的经济战略,正在它的核心产业形态——楼宇经济上展现出来。

破题关键:软环境+产业定位

今年7月中旬,上海市政府已重申,今后在城市建设各方面,上海将实行严格的土地保护制度,节约和集约利用土地,实施“批项目、核土地”,将土地规模控制与核定作为项目用地的重要考量因素。用浦东新区陆家嘴功能区管委会副主任武伟的话来讲,“说目前的浦东寸土寸金,并不为过”。

当前上海各方普遍认同的看法是,现阶段困扰这座城市发展的五大瓶颈中,“土地约束刚性化”是仅次于“商务成本高企”的又一核心问题。过去土地一直是区县招商引资的“法宝”。然而土地资源是有限的,当没有更多土地资源吸引企业之时,区县靠什么“筑巢引凤”?从化解土地矛盾过程中,或许可看到上海在发展瓶颈期如何“破茧”——对上海而言,在中心城区发展“楼宇经济”的“无地招商”模式,无疑提供了一条土地瓶颈制约下的发展新路。

而另一个侧面却是:申城现代商厦楼宇虽然已逾4000幢,但是商厦楼宇之间的综合效能“落差”却大得惊人,有的大厦租客盈门,年创税收上亿元,而有的楼宇却门可罗雀,甚至靠“打杂”营生。

 “楼宇经济如何破题?产业定位很重要。”上海市政府决策咨询专家董锡健表示,只有通过产业选择、产业环境培植和良好的配套服务,楼宇经济才具有生命力。

“沪上数千幢商务楼中,至少有35%需要重新设定功能,重新整合定位。”董锡健赞成上海闸北区“不夜城”地区的运作方式:即结合打造“流量经济”平台,对现有商厦楼宇资源进行重新排列组合、综合发掘,创意性地开发四大功能板块——申城最大的人才培训机构集群中心(远东培训半岛),长三角标志性的创意工业集群(动漫设计大厦)、海内外小企业集群中心(海内外小企业总部)和国际发明家广场。

这些国内领先的楼宇深度开发项目,不仅能发挥各自的“热岛”效应,还能放大为环岛经济圈效能。同时,也给对这些楼宇进行深度开发的投资商和开发商带来可观的商机。

同样以静安区为例,随着办公场所商务成本的提高,一些传统行业逐渐被市场淘汰,或者迁移到成本更低的郊区、外省,形成了静安区现在以现代服务业为主的五大主要产业方向。

“我们常说的总部经济,也绝不仅仅是吸引几个企业总部入驻这么简单,它其实是企业在空间上实现分离的产物——生产制造基地布局在资源、土地等相对便宜的具有比较优势的地区,而总部入驻交通便捷、信息发达、功能完善、商务环境优良的中心城市,使企业价值链与区域资源实现最优空间整合。”董锡健说。

“真正的国际化都市,在产业上必须以现代服务业为主体,对全球市场应该有足够的影响力,社会生活也必须具有多样性。从这个意义上说,上海还有着不小的差距。”在董锡健看来,“楼宇经济”模式就是以现代服务业为核心。利用有限空间,使经济在高基数上实现跨越式发展才是有利途径。

“现代服务业的集中度,是衡量‘楼宇经济’和区域经济能级的尺度。”武伟也认为,发展楼宇经济不仅是大兴土木。浦东不断完善的城市配套设施和逐步形成的金融贸易产业链,虽然在一定程度上抵消了陆家嘴中央商务区商务成本高的影响,但与“硬件”相比,“软件”发展略显不足。

目前陆家嘴中央商务区入驻的服务型企业和机构有300余户,但是这些机构无论从数量、规模、国际知名度上,与其建成金融核心区尚有距离。“在土地资源日趋稀缺和经济资源竞相集聚的竞争中,陆家嘴中央商务区下一步的发展应着重提高招商的层次,重点发展高层次现代服务业。”武伟如是说。

“上海能否真正建成国际大都市,关键要看未来5年的经济转型能否成功。”周振华认为。上海城市的功能已从集聚阶段走向集聚与辐射并存,而辐射依靠的就是服务,这一点已经显现。如果上海的经济增长方式不能及时转换,适应目前的高商务成本,那么其他劳动要素也无法与经济发展阶段相匹配。只有在软环境上下功夫,才能形成高端服务业的集聚。

上海“楼宇经济”强劲增长的背后,是在市场和政府的合力推动下进行的一场深刻的产业结构和形态大调整。(转自《中国房地产报》记者:刘笑一)

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