金丝雀码头位于伦敦西印度码头的中心，它交通便利、四通八达：通过1991年开通的轻轨和2000年开通的Jubilee地铁延线与伦敦市中心及其他地区相连。伦敦市机场距此只有几英里，乘公共汽车便可方便到达。

金丝雀码头现已成为伦敦新的金融和商业中心，最高层的写字楼群坐落于此，而在建和拟建的高档写字楼还有很多。在此落户的世界超级银行和媒体机构包括汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社以及镜报等。另外，该地区还建有200多家商店、餐厅及健康俱乐部为日益壮大的上班族提供服务。目前码头地区有63000多名员工，这一人数在过去10年增加了9倍。

然而在1988年项目正式实施之前，该码头已经废弃了近10年，废弃之前，它已经长达15年处于半死不活的状态。那么它是如何蜕变的呢?

规划由来和实施

随着大型运输船只和集装箱运输的发展，世界上许多过去最繁忙的港口码头因难以满足日益增加的货物运输量纷纷关闭，惨遭废弃。然而近年来，许多城市兴起了一股码头改造热潮，比如纽约曼哈顿的东河码头及荷兰阿姆斯特丹港口码头，而废弃码头改建最成功的案例就是伦敦的金丝雀码头。十几年的时间，废弃的金丝雀码头已经发展成为英国、乃至整个欧洲的金融和商业中心。

英国港口曾经是世界贸易的集散地，繁华之极。然而在上世纪60年代，由于船运公司开始寻找更大、更有效的港口，英国的原有港口码头就此衰落下去，直至关闭。金丝雀码头就是其中一个，到1981年，这个8．5平方英里的码头已经停止了运营，彻底废弃了。当时，当地的人口已经减少到15000多人，就业人数1985年只有7600人。而更糟糕的是，在码头工作和居住的人总有一种与世隔绝之感，这是因为交通条件太差，码头难以与伦敦其他地区建立通畅的联系。随着房地产市场的繁荣，在金融城的大公司希望能找到更大的办公空间，而密集的市中心地区的开发余地已经很小了，开发难度也加大了，因此，金融巨头希望能在金融城以外的其他地区找到适合自己发展的商业楼盘。

面对这种形势，撒切尔领导的英国政府制定了一项旨在恢复英国东部地区经济的计划，计划的主要内容就是改建伦敦的港口码头，金丝雀码头项目就是其中的一项。为此英国政府还批准成立了伦敦港口开发公司，专门负责英国港口码头的重建工作。

担任项目设计工作的是著名的建筑设计师西萨·佩里（CESAR PELLI）他在码头中央位置设计了一座高达800英尺的写字楼——加拿大广场1号，采用玻璃和钢制结构，楼顶设计了一个不锈钢百叶窗灯塔，夜间灯火通明，成了伦敦一道亮丽的风景线。

金丝雀码头项目的老板是加拿大房地产大鳄保罗·雷克曼，他在上世纪80年代初看到了伦敦甲级写字楼旺盛的需求，组建了金丝雀码头有限公司，专门在码头地区开发写字楼顶目。然而，在90年代初期，世界房地产市场出现崩溃，他一方面债务缠身，另一方面建好的一流写字楼却空置着，再加上银行拒绝提供新的贷款，雷克曼的公司濒临破产。另外，修建地铁延线的计划也夭折了，没有了发达的交通，码头地区更失去了吸引力，因此整个码头项目陷入瘫痪。

金丝雀码头10大建筑
排名	名称	层高	排名	名称	层高
1	加拿大广场1号	50	6	Heron码头西区1号	40
2	加拿大广场8号	45	7	金丝雀码头NQ3号	38
3	加拿大广场25号	45	8	金丝雀码头RS2号	38
4	金丝雀码头NQ1号	44	9	银行街25号	33
5	金丝雀码头RS1号	44	10	银行街40号	33

关于金丝雀码头项目，人们有很多争议，但最大的争议要算交通问题了。要想成为世界最大的商业开发区，金丝雀码头必须改善交通系统。无论是伦敦市政府，还是当地的开发商和租户早已意识到了这一点。

然而长期以来，落后的交通基础设施制约着码头区的发展，潜在租户担心糟糕的交通会影响其业务发展而不愿搬到码头区，因此各方面都希望尽快建设交通设施。于是码头轻轨和Jubilee地铁延线被提上议事日程，并相继开始施工：这也成了码头地区发展的转折点。1999年～2001年，伦敦又赶上了房地产热，写字楼市场供不应求，金融和商业服务机构对写字楼面积和品质的需求不断增大，进一步刺激了对写字楼的需求。

写字楼需求增加的另一个重要原因是媒体、电信和IT业的大扩张。高档写字楼顿时成了香饽饽，而大型写字楼更是抢手。2001年上半年，码头地区的甲级写字楼租金达到了历史最高水平，每平方英尺为42英镑/年，而在伦敦市区，租金达到了每平方英尺65英镑/年。同时，市区的写字楼供应量则达到了10年来的最低水平。这些因素为码头地区的发展提供了动力和源泉。

然而，吸引租户到码头的不仅仅是写字楼的面积、规格，还有一个重要原因，即惊人的写字楼建设速度：18个月内建成七八座高楼。另外，金融及商业机构都希望有一个总部大楼，能够将所有员工和业务部门归在一起，以便更好地管理。这种计划只有在新的CBD才能实现，而码头正是这样的CBD。

金丝雀码头现已成为伦敦新的金融和商业中心，在此落户的世界超级银行和媒体机构包括汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社以及镜报等

吸引租户的策略

为了吸引租户迁入码头，开发区采取了许多优惠策略。包括：（1）如果Jubilee地铁延线没有按时开通以及如果在一个特定日期之前，没有其他大客户入住，租户可以取消租赁协议，不承担任何责任；（2）如果租户从市区搬迁过来，租户因此需要赔偿原房主的费用由码头集团公司承担；（3）码头集团还支付给一些租户搬迁费用；（4）尽量满足不同租户的具体需求；（5）尽管码头公司与租户签订25年的租赁协议，但执行起来却非常灵活。另外，码头公司还向一些商业巨头抛出一年免收租金的优惠。同时，为了使码头地区在夜间也能亮起来，他们不惜代价将媒体企业拉进来，如路透社等，这些24小时运转的单位照亮了码头的夜空，使夜间同样具有活力。

项目的影响

金丝雀码头不只是一个简单的商业改造项目，它对本地区、整个伦敦乃至全英国都具有重要的意义。

在本地区最直接的影响就是提升了周边的土地价值，原来只适合低密度轻工业发展的码头岛地区突然升级了。在它的影响下，附近的南码头广场及东印度码头项目也相继完成。

在整个伦敦市，金丝雀码头已经发展成为新的CBD，与伦敦市中心的金融城形成对峙局面。市中心金融城指责码头通过不正当手段偷走客户，而后者也指责对方不能满足客户的需求。

在全国层面上，码头又恢复了其世界最繁忙的中心地位，所不同的是原来的工业码头不存在了，取而代之的是在大型写字楼办公的服务业。

从这一点看，金丝雀码头改变了伦敦的金融和商业中心格局，也改变了英国的经济地理。

亮  点

1．新兴CBD；

2．改变了伦敦市金融和商业中心的格局；

3．正在成为英国及欧洲最繁忙、最重要的商业区；

4．伦敦港口项目中最成功的一个；

5．已成为伦敦的地标，就像帝国大厦是纽约的地标一样；

6．是世界上最大的单一商业房地产开发项目，写字楼面积达1200万平方英尺；

7．主要租户是金融业和出版业；

8．公共交通发达；

9．通过Jubilee地铁延线与伦敦市区中心连通；

10．租金比伦敦其他地区低得多，因此生意兴隆；

11．英国最高的建筑物都在这里；

12．体现了难以置信的灵活性。