每一个大连人对天津街都有美好的回忆，然而这种美好只能存在于记忆中。
“中国十大著名商业街”之一的天津街有着近百年历史。这里曾经是大连人流、资金流、信息流最集中的地方，也是每个大连人购物消费的天堂。尽管岁月曾经记载着天津街的美丽、壮观和辉煌，但现在也见证着它的衰败、萧条和迷茫。
6月22日19点，本应该是最繁华、最喧嚣的时段，天津街上却人流稀少，诸多商铺竟然已经关门歇铺，少数几家还在营业的商店也是灯火昏暗。大连傍晚凉爽的海风吹拂着冷清的商业街，更显萧索。记者来到位于天津街西段的天植商场，从一楼到五楼，偌大的商场只有30来个消费者在闲逛。
“天津街怎么了?”记者在采访中不断重复着这个问题，但很多人都在有意无意地闪烁其词。“大连市的实际消费水平远没能达到与商业面积相匹配的程度。商业建设相互攀比，超面积开发，使天津街逐渐丧失了多年聚拢来的人气。”一位业内人士忧心忡忡地表示，“不仅仅因为政绩工程，它蕴涵着一整套商业地产开发建设和商业街区改造的深刻道理。国内大型商业街改造鲜有成功的案例，这也的确值得我们深思。”
辉煌不再
“天津街是个陈旧的话题。”大连市房地产开发协会会长杨冠军开门见山，“天津街改造时大家还不太懂什么是商业地产，商业网点的布局还不严谨、不科学，没有吸收国际上的先进经验。”
谈起天津街的话题就不得不回忆当年大连市那场轰轰烈烈的商业地产运动。2000年底，大连市政府开始计划对大连传统商业街进行改造。位于城市东侧的天津街在这次计划改造中成了商业物业建设的主战场。
2001年天津街改造正式拉开帷幕，天津街六个主要商业地块迅速吸引了开发商的注意力，天津街一期上马的商业项目累计改造建筑面积达到22万平方米。2003年2月，大连市市长夏德仁在全市商品流通工作会议上的讲话引用的数字是：全市5000平方米以上的商业设施建筑面积为450万平方米，全市人均商业面积1平方米。据统计，仅2003年上半年，大连的商业面积就超过历史上商业面积之和，城市人口的增长速度已经赶不上商业面积发展的速度，大量商业项目出现了过于集中上马的情况。
位于商业街龙头位置的“海昌名城”，当年在项目尚处期房时就卖到了最高价每平方米16．8万元，创下了大连商业地产销售的天价。在这个城区面积有限、人口有限、人均收入水平并非全国领先的城市，出现这样的商业地产天价实在匪夷所思。
在全国20多个城市进行商业地产开发的大连万达，惟独在本土的计划最小而且属于依附于住宅项目的综合开发性质。“商业面积有量的概念，人均可支配收入与商业面积是有比例关系的。在最发达的国家，人均1．5平方米的商业面积就已经达到最高，而一般的发达城市2～3人/平方米也基本饱和，大连人均1平方米又如何消化?”万达集团高级副总裁周良君表示。
“商业地产一定要有特色，千店一面的集中开发模式必将导致可怕的后果。”大连著名策划人林立平博士说，“天津街的现状就是最好的证明。”
2004年1月18日改造后的天津街正式开街，出乎所有开发者的预料，天津街往日的辉煌繁盛荡然无存，几家店铺先后或倒闭或关店。首先是隶属于天百集团的国泰商厦和天伦商厦，这两座谱写了商圈的辉煌篇章的老字号，虽然在天津街改造过程中始终坚持营业，但定位相似、客流稀少的不利境遇，再有经营不善的雪上加霜，使商厦欠下了巨额债务，2004年12月初，总建筑面积达102659平方米的两座商厦被辽宁省高院以2．7亿元的低价打包拍卖，楼面单价仅有2630元。而大连市一类地段的拆迁补偿费是3800元／平方米；刚被摘牌不久的位于大连二类地段的解放街、石葵路地块的楼面地价也达3750元／平方米。
2005年3月底的一天，记者接到一个来自于“海昌名城”的电话，称记者在该商场积分卡上的款额必须在4月10日前消费完毕，因为“我们要关店了”。当年创造大连商业地产销售价格纪录的项目也倒掉了。
陷困之因
“天津街是一条长龙，匍匐在商业区内，但改造把地脉挖断了，所以就没人气了。”一位出租车司机对记者说：“以前这里的出租车排着好长的队伍，生意都非常好，现在也就你看见的这几辆还在这里挺着，打车的人少了很多。”
出租车司机的一席话或许代表着一些人的看法，但天津街的问题绝对不仅仅是人脉、地脉的简单关系。
“做商业项目必须考虑当地百姓的消费层次，过度追求高、大、洋，过度追求品牌只能让更多的百姓望而却步。”经济学博士、大连舰艇学院教授杜辉这样认为。
杜辉进一步解释说：“天津街商铺的定位太超前，高档次、高价位为少数高消费群体设定并没有错，但大面积推广就等于拒绝了大众消费群体，而这个庞大的群体才是天津街最直接、最有效的购买力所在。”
做商业项目必须考虑当地百姓的消费层次。过度追求高、大、洋，过度追求品牌，只能让更多的百姓望而却步
记者做了专项调查，天津街的商品的确有很多世界知名品牌，但更多的商品在其他商圈的商场也有销售，不过价格要比这里便宜很多。例如同样一款标价为3148元的“简金品”品牌18K白金项链加镶钻吊坠，在天津街新世界百货内的销售价格是7折，而西安路商圈某商场内是4．5折，相差787元。消费者的眼睛是雪亮的，同样的商品为什么不买便宜的?谁也不希望做冤大头。
大连凯旋广场管理有限公司总经理郭东说，“做商业地产，不要把钱赚得太满了，一定要给下游商家留出利润空间，售价、租金高得离谱，肯定要转嫁到消费者身上，但消费者会买单吗?”
在采访中记者了解到，对天津街改造规划的质疑也是很多人谈论的焦点。按国际惯例，商业街的购物功能只占40％，餐饮占30％、休闲娱乐占30％，而目前天津街中购物功能店铺大约占了85％左右。而且大多数店铺定位雷同，外地商业街有一项调查表明，有79％的人逛商业街为的是特色小吃而来，而目前天津街缺少的，恰好是这一特色。
大连市天津街商业步行街管理办公室主任刘军海也承认，天津街商铺目前存在着业态单一和功能不全等问题。“尽管天津街商业区在新改造项目的招商中注意了业态规划，将天津街定位为集购物、旅游、休闲、餐饮于一体的商业街，但为了追求招商率，一期改造新开业的商业项目还是没有避开与已开业的老商业项目业态的重叠。天津街商业街已成为大型面货业的聚集地，新增加的餐饮业态自身缺乏老字号餐饮的号召力而步履维艰，正在经营的几家娱乐场所由于娱乐设施基本上与市内其他商业区雷同，缺乏新颖性，平淡无奇的经营使天津街的娱乐业没有打出市场，缺乏一流商业街应有的社会影响力。如此一来，凭借百货业支撑天津街的业态组合不可避免在市场竞争中不被消费者垂青。”
“其实天津街的问题，关键在于改造步骤问题。”周良君对记者说，“商业是地里长出来的东西，不可能一天形成。商业消费有习惯因素，但天津街整体改造撇口同突然休克，以前习惯于在这里消费的消费者看到改造了就到别的地方购物去了，三年后再开街，人家已经有了新的消费场所并形成习惯，不会轻易回来了。传统商业街改造一锅端非常危险。完全可以小步快跑、局部修改，这样商圈的人气才不会被破坏。”
脱困之计
“开发商对利润的追求不能太高，让经营者赚钱才是商业项目红火的基础。”郭东表示，“要让经营者看到希望，售后最关键。”
比拼服务，是商铺获胜的法宝，也是繁荣商业街的有效手段。反观天津街，似乎还没有一家商铺在服务上做文章，因此复苏天津街要先从商铺自身下手。
“不要固守品牌不放，商业街改造要走三步退两步，甚至是走两步退三步。”杜辉博士分析说，“天津街最需要的是人气，现在应该多搞前店后厂式的小商铺，多引进大众消费商品，这样才能让被吓跑了的消费者再回来。”
政府方面的计划也验证了杜辉的分析，有关部门正筹备重建天津街夜市，把王麻子、群英楼、丽字眼镜等老字号吸引回来，用大众化吸引消费、用专业化保障品牌、用有效管理维持繁荣，“3-5年内恢复当年鼎盛时期。”某部门官员表示。
“天津街不仅是商业街，也代表了大连商业地产的发展状况。”大连市房地产开发协会副会长曹琦认为，“做商业地产一定要让懂商业的人参与进来，做地产考虑的是3～5年的短线，但做商业考虑的是10～15年的长线，换位思考可以帮助开发商少走弯路。”
“搞商业街一定要坚持‘谁投资谁负责’，这样才是最好的控制方法和解决方法。”杨冠军的语气不容质疑。
据了解，大连市将加强商业发展的宏观调控，强化商业听证，两三年内严格控制大型百货店、购物中心等大型商业项目的建设。
