美国波士顿有一个别致的公园，它虽然面积不大（1．7英亩），却非常吸引人。公园里不仅大树成荫、绿草盖地，而且还建有喷泉、艺术雕塑，另外还有提供美食的餐厅。这就是著名的波士顿邮政广场，它位于波士顿市中心，被4条单行街环绕：牛奶街、珍珠街、富兰克林街和国会街，街的外围都是高密度的甲级写字楼。由于地处繁华热闹的商业中心，它显得尤为珍贵。对那些在钢筋水泥的森林里忙碌着的人来说，这样一块清雅之地是他们放松心情的好去处。虽然公园是由私人拥有和经营，却是免费对外开放的，因此在春、秋两季的午餐时间，公园里经常是座无虚席，去得稍晚些，就很难找到座位，有时甚至想穿过去都很困难。

然而在二十多年前，这里却是另一番景象：公园所在的位置原来是一个停车场——一座很难看的三层混凝土建筑，它不仅影响市容，而且也影响到周围的投资环境。经过多方面的努力，停车场被改建成了现在的公园，而停车场也没有搬走，就建在公园的下面。

项目背景

上世纪80年代初期，波士顿市区地段的房地产市场正处于火爆时期，商业开发如火如荼，而就在这片繁荣的中心商业区里却坐落着这样一个与周围环境极不协调的建筑。为了不影响视觉，当然也是为了能够使自己的楼盘能够出租或卖个好价钱，附近的开发商不得不在设计上下功夫，想方设法躲开它的视线，因此楼盘大都背对停车场。

当时一位名叫诺尔曼·赖文塞尔的开发商也在停车场的街对面有开发项目。他意识到，如果眼前没有那个倒霉的停车场，那一地区的商业地产项目将更有吸引力。带着这种想法，他联合了一些本地区及附近地区的企业组建了一个非赢利机构——邮政广场之友。他们的目的很明确，就是想买下那座难看的停车楼，然后将其改成公园。然而，尽管主意很好，他们却遇到两大难题，一是很难与停车场的主人达成协议，二是停车场改建公园的费用。

面对这种困难，他们并没有放弃。通过征求相关部门的建议以及与停车场主人的协商，邮政广场之友公司最后决定建一个地下停车场，而在停车场的上面修一个公园。这的确是一个妙着，是一个多赢的主意，既保留了停车场，又有了公园，以停车场养公园，以公园影响整个地区的环境，进而带动周边的房地产项目，同时为人们提供一个休闲的去处。

在波士顿发展管理局的大力支持下，规划获得了批准。邮政广场之友随即开始施工，地下停车场于1990年竣工并投入使用，停车场上面的公园于1992年正式对外开放。

资金来源和利润分配

公园和停车场的总投资为8000万美元，其中5000万美元是从银行贷款，而剩余的3000万美元，邮政广场之友则通过发行停车场股份募集。本地区的企业可以购买股份，每股65000美元。股东获得的利益包括一个停车泊位的使用权（一个月）以及累计8％的红利（债务还清后）。450个优先股在6个星期内全部售完，仅这一项就募集了2925万美元。另外，公园里还有一个餐厅——牛奶街咖啡馆，餐厅向邮政广场之友支付租金。

当所有债务偿清后，停车场的经营利润除了用于公园及停车场的日常维护和安全巡逻以及支付股东红利外，剩余部分交给波士顿市政府，用于其他社区公园的维护以及市政其他开支。

设计特点

尽管停车场顶上的公园本身就是一个奇思妙想的设计，但在设计邮政广场时，设计师的目光并不只停留在4条街围着的这块地方，而是瞄着整个商业区。它实际上成了波士顿最知名的甲级写字楼的前院，是写字楼里的人们休闲的场所。因此，在设计上更注重那些白领的口味。这是一个四季公园，里面有125多种植物和大面积草坪，人行道旁边种满了灌木、植物和花草，大树枝叶繁茂，像一个个天篷保护着公园，夏天遮阳，冬天虑光。植被、灌木和树木将人行道、喷泉、艺术雕塑和餐厅分割开来，而不同的建筑材料，如青砖、石头、木材、金属和玻璃则使公园显得生气勃勃。在功能设计上，公园还为人们提供了一个就餐、读书及观看节目表演的场所。

公园在布局上有以下特点：

1．公园的中心是一个四季开放的餐厅，餐厅外面摆放着100多把活动椅子；

2．灌木、树木和植被组成一个个花园，为游客带来不同的体验；

3．通向地下停车场的斜坡两旁也有栽有花草、灌木和树木；

4．亭子、喷泉和艺术雕塑为公园增添了更多的亮点。

邮政广场公园全年24小时对外开放，地下停车场的设计便于车辆快速出入：有两个进出口，一个在珍珠街上，另一个在国会街上，想去那个方向，就从就近的出口出去即可，而且出去就到了马路上，非常方便。由于有良好的照明设施、易读的指示牌和先进的安全系统，车主可以享受到愉快而方便的停车体验。另外，在地下停车场停车的车主，都须经过公园，这对维护公园的安全也起到了作用。

邮政广场带来的影响

（1）社会影响

邮政广场在商业密集的市区创建了一个珍贵的露天公园，公园和停车场在设计上先后获得过20多项规划和建筑奖。该公园修建之前，这一地区下班后就变成了一个“鬼城”，而现在，这里夜晚灯光明亮，停车场24小时开放：昼夜的照明系统和持续的活动使人们感到更加安全。

由于停车场非常受欢迎，等待租车位的人很多，尽管波士顿的车位价格是美国最高的。目前每个车位的租金为每月310美元。

停车场每年能够创造800万美元的收入，这笔收入可以支付每年应偿付的债务、税金以及22．5万美元的公园管理费用。由于房地产价格的变动以及其他原因，项目的收支平衡没有预期那么快，但每个车位的收入自停车场开放以来一直稳步增长。

一座破旧的混凝土建筑被拆除后，摇身一变成了一个美丽的公园，而公园下面则是一个拥有1500个泊位的大型停车场。巧妙的设计既美化了环境，又提升了周边的地产价值

（2）房地产影响

邮政广场的公园景观改变了整个周边的环境，也对周边的房地产项目产生了巨大影响。也许周边房地产市场后来发生的变化与整个市场的反弹有关，但该公园的影响是毋庸置疑的。

据当地房地产经纪人说，面向公园的写字楼房间的出租率比同一栋楼却没有公园景观的房间高出10％。而且，在公园修建之前，距离公园两三个街区的写字楼出租率最高，而现在临近公园的写字楼的出租率跃为最高了。

朗庭酒店的数据显示，面向公园的房间要比背靠公园的房间入住率高得多。

最后一点，在公园修建以前，开发商惟恐躲避不及，因此纷纷将楼盘背向停车场，而在公园修建期间，一些临近的楼盘则又纷纷找建筑师修改一层入口设计方案，以便更好地利用公园的景观优势。

邮政广场的经验

邮政广场的地下停车场造价在波士顿算得上是最昂贵的，每个车位的造价大约在34000美元。之所以费用这么高，原因很多，比如地下挖得深、停车场上面的土层厚以及收购原有停车场所付的巨大代价。另外，公园在设计和建设上也极其慷慨，比如喷泉、雕塑、回廊、花岗岩材料以及各种景致。停车场还有配套设施，包括擦鞋店、休息室和洗车店等。尽管无论对开发者还是对使用者来说，车位的费用都相当高，但在商业区建设这样一个停车场公园既能满足公众对露天广场的需要，也能满足停车的需求。

邮政广场的成功给我们留下的真正经验在于，只要思路和决策正确，无论遇到什么困难，都要坚持，并积极想办法克服困难。在该项目中，邮政广场之友遇到的困难是艰巨的。首先，与原来停车场的主人就收购一事的谈判就长达5年，其次是8000万美元的项目造价。这些困难都需要有坚强的毅力和耐心以及社区的共同努力才能克服。另外，融资工作得以顺利完成，除了策略得当外，项目本身也的确极具诱惑力：股东都希望公园建好后，他们的房地产项目更有吸引力。

总之，在邮政广场项目上，我们看到了邮政广场之友的不懈努力和持之以恒的耐心，看到了政府和规划部门对整个规划项目的大力支持，也看到了公众与私人的成功合作。在各个部门的协作下，邮政广场项目才获得如此的成功。