20多年的“空间发明”

房地产界把做规划设计叫“空间发明”，这是一个很形象的比喻，最恰当地突出了规划设计对“超前性”、“先进性”的追求。而广州房地产的发展和进步就是靠这场“空间”实验推动的。广州房地产业发展20多年，“空间发明”就实验了20多年，在误区、否定和矛盾中，“空间发明”离“和谐”的目标越来越近。

从广义上搜寻广州房地产“规划设计”意识的发端，大概始于广州第一个商品房住宅小区——东湖新村。1979年东华实业做这个项目的规划设计时，有了园林绿化、生活配套的意识，只是想法还很简单、朴实，缺乏“设计”的色彩。此后，这样的水平几乎原地踏步了近十年，直到上世纪90年代初房地产业加速推进，发展商做“规划设计”的意识才进步了一点。但这个进步的起步——开始就以出名为目的，以“拿来主义”为手法，缺少“自我创造”的营养。发展商翻阅一些欧洲住宅资料，不管是否适合本土就照猫画虎。

“人性化”设计的色彩

在当时，规划设计有点科学思路的惟有祈福新邨和丽江花园。祈福新邨的规划思路有较强的条理性，并且有“人性化”设计的色彩。例如商住分区，娱乐购物影响不到居住的安静和安全；住宅布局成街区式，利于形成良好的邻里关系；社区内规划有大型巴士站、人工湖、学校等，生活配套相当完善。

到90年代末期，楼盘的规划设计为促成卖点而变得浮夸，竞相引进国外风情，除了南极洲，所有大洲的风情都被“移植”到了广州，出现了一种“只有想不到的，没有做不到的”现象。尽管这疏离了本土特色，但也鉴到了国外一些先进的规划理念，如保护原始地貌、人车分流、减少硬地面积等。

把建筑做成“V”形布局

在这个时期，另一批有想法的发展商对照抄照搬的规划设计风气提出质疑，从而更重视规划设计对楼盘建设的重要性，从人性、人文方面考虑规划设计该如何做。1999年，侨鑫集团斥资千万进行国际招标，这是国内首个面向国际招标的私人社区。最后定出的方案是像做城市公共空间一样，在社区内规划了宽阔的道路和2公里长的景观带，为两边的建筑创造了非常开阔的视野；依据原始地势布局建筑，并结合中国传统住宅的围合式布局，把建筑做成“V”形布局；社区入口并非开门见楼，而是一个3万平方米的汇景湖和叠水喷泉做景观导入。新世界地产开发凯旋新世界时，为了在尊重珠江新城路网规划的前提下把三个独立的地块整合成一个完整的地块，新世界在项目规划上花费了很多时间，经过无数次研究论证，最终定案运用把城市道路和建筑立体化的方式把地块抬高5米，这不仅没有破坏珠江新城的路网规划，也更加充分地利用了土地资源，保证业主在凯旋生活空间的完整性。

也就是在近三四年，规划师不断提醒发展商在楼盘规划设计上走入的误区，发展商也开始反省过去的思路和做法。除不断外出考察、成立设计部外，还不惜高薪聘请贝尔高林、五合国际、泛亚易道、格拉斯比等国外知名公司作为楼盘规划的主笔，在项目前期规划方面投入的时间超过两三年，像汇景新城、凯旋新世界、富力桃园等项目都用了超过3年的时间做规划设计。

在园林路径上做文章

规划设计对创新、景观、人性、人文更加关注。例如，历德雅舍为了保留原有的绿化资源并使整体布局与原始地形自然结合，发展商在整体规划上降低了容积率和密度。再如时代廊桥，为照顾有需要的需求，在园林里的路径和通往住宅的道路都设计了盲人道；富力天河华庭则在小区内设计了一条空中整体交通，又便于泳池封闭管理，开阔欣赏园林景观的视野；时代玫瑰园为提升楼盘规划设计的艺术含量，规划了一座美术馆作为广东美术馆的分馆……

评价今天广州房地产规划设计的水准，在社区规划与城市规划、人与自然、建筑与建筑之间、居住需求与社区配套之间已建立了较为和谐的关系。这种进步还只是一小步，规划设计在生态、节能方面的“发明”还有很长的路。

发展趋势

1、动态规划

因为人的居住需求和规划水平都会不断提高，再超前的规划也有落伍的时候，所以规划界近几年提出动态规划的概念。动态规划强调对目标人群的互动平台的动态交流过程。北京大学的俞孔坚的教授，复旦大学马文军教授等对动态规划正在进行探讨。在面对市场经济的今天，强调动态规划、强调方案的可选择性，规划过程可调控性，已经是一种必然的趋势。传统意义上，那种对发展商提供套餐式的服务，一次性将整个区域画满，固守一种所谓理想效果的传统规划思想，已经不再适应市场的需要了。

2、重视规划咨询

以前，发展商到国外考察，看到什么东西就拍照，然后回来照着做设计和工程。但是否实用？是否与其他建筑和谐？这些问题都不作考虑，甚至是以老板的喜好定板规划设计。对于一些不懂规划专业的发展商，或者是聘请专业的设计公司，所有设计事务全部交给规划设计公司完成。以后，对发展商来说，认识到规划咨询的重要是关键。规划咨询在世界上已是一个非常完备的行业，但在中国还很不成熟，要么同只会广告炒作的策划混为一谈，要么交给毫无决策研究经验的设计院去完成。可以预料，未来中国的规划应该更加归于理性、更加适应社会复杂变化的需要。说到底，规划是一种预测，是一种艺术，是一种我们对未来的看法；我们不能因为规划的行规和惯例，扼杀未来充满活力的生活空间，充满魅力的生长形态。

3、社区与城市规划

现在，社区建设与城市建设的关系越来越密切，那么社区规划也更多要求与城市规划相结合。在现行的住宅规划要求中，对社区配套、城市公共配套已经有要求，例如，多大面积的社区必须配套小学、超市等。未来，对于社区配套所承担的城市功能要示更高、更细。最近，《城市公共汽电车客运管理办法》已经要求从今年6月1日起，居住区应当按照规划标准确定配套的城市公共汽车客运服务设施用地。规划界专家预计，以后，污水初级处理站、垃圾分理站等城市配套也可能成为楼盘规划的配套。

看点

有思想、有习悟性地做规划

做房地产开发也好比做学问，能做到有思想，点开悟性，也算是有了水平和境界。尽管广州房地产在和谐规划设计方面的发展不尽完美，但越来越多的发展商在此方面已经有了点悟性和思想，这也正是广州房地产业能领先全国的技艺所在。

“洋设计”与本地混合

曾一度受到发展商高度崇拜的“洋设计”如今已有所降温，发展商原来靠“洋设计”的品牌做卖点，现在却更关注设计方案与本土需求的适应性和价值。

现在进行国际招标的房地产项目，发展商不再像过去一味认为“洋设计”就是最好的。在一些住宅项目的规划投标中，最后中标的有不少是本土的建筑设计公司。即使是采用了国外设计公司的规划方案，发展商也会对一些设计提出异议，并根据本土市场根设计公司进行修改。还有一些大型房地产企业，如合生创展、中海地产、富力集团、珠江地产等都有了自己的设计部，部份项目的规划设计都由自己的设计部门设计完成。

人性与人文的规划

广州的房地产规划设计发展到今天，发展商对人性、人文的理解比以前有了更深的理解和实践，并且要求规划细节也能体现对人性的关怀和对人文的重视。

在社区道路规划方面，广州新建楼盘都能按照住宅规划要求采取人车分流和无障碍设计，有利于社区环保、行人安全并能照顾到老人和残障人士的特殊需求。有的楼盘为了增加行人活动空间和行走的方便性，还设计了架空人行道。有的楼盘为了增强社区景观和空间的层次感，做了抬高和下沉的设计。而在此同时，对坡度、台阶设计都对业主上下的方便性和安全性做了考虑。

水景和社区配套规划

现在，发展商对水景设计比较推崇，不少楼盘都规划了喷泉、人工湖和蜿蜒的水道。顾及到儿童的安全，发展商把水面深度控制在安全范围内，或者把湖底做成坡度，以增加业主的安全性。为了营造安静的社区环境，发展商规划社区配套时会兼顾业主使用的方便性和减少干扰性，例如，把业主常使用的乒乓球场、羽毛球场、儿童游乐场集中规划，与住宅楼保持距离，以减少噪音对其他业主的影响。再如社区照明方面，发展商的道路设计会与住宅保持一定距离，以防止夜晚照明影响业主的睡眠。

规划与物业管理结合

以前，楼盘的规划设计多为楼盘的营销服务，对以后的物业管理考虑不多，因此造成一些不和谐的现象。例如花都某项目，规划方案是以一个湖为中心，湖周围一圈是别墅，别墅外围是小高层，再外围是高层。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从家里近距离欣赏水景。但这个湖是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主去湖边散步要从别墅区穿过，别墅的业主经常受到干扰，个人隐私无法得到有效保护。后来调整了规划方案，设计一个供别墅业主外的人走的通道，使别墅区形成封闭管理才解决了问题，物业管理和安全保护工作相对容易一些。

现在，新建楼盘做规划设计已对以后物业管理进行了考虑。例如，分期开发或多品种产品的楼盘，大都采用分组团规划，以后可实行分区管理，增加了管理的安全性。再如对水景园林的规划，发展商已不再追求大面积，这样可减少管理成本，也能减轻业主的负担。
（摘自《南方都市报》记者：马羽飞）