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深圳华侨城地产开发模式
严忠明  
  

最初的华侨城,是原国务院副总理廖承志领导的特区项目,由香港中旅负责开发的区域。在80年代,中国招商引资的概念就是建设合资厂,进行生产性经营和建设,做工业产品。而马志民先生最早想到应该开展旅游。马志民先生是中国的微缩景观之父。他在担任香港中旅领导职位的时候,亲手策划和建设了深圳最大的旅游区华侨城,包括三大主题公园:锦绣中华、民俗文化村和世界之窗,从而成为中国旅游界的泰山北斗,树立了中国微缩景观之父的声誉。

对于一个经济在不断富裕的国家来说,人们有可能将自己的爱好扩展到更多的领域,休闲就是一种最好的方式,旅游业在中国大有前途。

因此,马志民先生接手华侨城的建设时,一开始就没有想去大量引进工业企业,而是希望从旅游上找到突破口,他觉得深圳濒临香港,是一个重要的窗口地区,用旅游形式弘扬祖国灿烂的文化和悠久的历史,应该可以找到很好的切入点。

但真正的灵感还是来自于马志民先生在海外的游历。为了寻找合适的策划主题和模式,马志民先生曾经特意到荷兰马德罗丹参观。他在荷兰的马德罗丹小人国,被那种神奇的主题公园景象所迷住。马德罗丹小人国,全是以125的比例,在那里再现了整个荷兰的城市景观。

那里有真正的灯塔,波浪型的建筑物,还有著名阿克玛广场、和平宫水坝广场和王宫,还有阿姆斯特丹和运河沿岸的房舍,及著名的荷兰风车。在全场4.5公里的铁路上,火车四面八方的行驶,平底小船也在运河来回穿梭。所有的复制品都非常逼真地再现这些景观。雕塑更是生动地表现了荷兰填海造地的历史。在小人国的街道上,约有五万盏的路灯亮起,恰如一个梦幻中的童话世界。周边一共116处巧夺天工的设施配以各种各样的小人,以及数千朵芬芳的鲜花,使马志民先生深深感受到了荷兰的魅力。

这里还有马德罗丹的故居。马德罗丹是荷兰战地英雄之一,他曾率领军队同德国入侵者进行战斗,并最后因被出卖而囚禁,捐身报国。

马德罗丹小人国把主题公园旅游、荷兰文化生动地再现在一个公园里,使马志民先生产生了一个非常大胆的设想。华侨城所在的地方是深圳重要的位置,他连接着南山和罗湖,而香港近在咫尺。如果我们能把中国文化浓缩在一个小小的区域,让世界了解中国,让中国的灿烂文化走向世界,那么,我们就有可能在旅游上找到突破口,最有效地开发华侨城,这就是马志民先生从荷兰采购到的马德罗丹小人国的重要思想概念。

19879月,经过一系列的研究、讨论,在广泛征求国内外专家、学者的意见基础上,锦绣中华正式开始破土动工。其中有100多位中国一流的古建筑学专家、雕塑艺术家、园林工匠担任技术顾问或亲身投入到创作。全国20多个省市、2000多名工程技术人员专程赶赴深圳精雕细刻。用了大约两年时间便完成了第一期计划的74个景点和基本配套设施。

原中央美术学院院长侯一民先生谈到当年他们建设锦绣中华的情景。他说,当时在建设锦绣中华的长城时,要在两边摆上骑马战斗的小人。烈日炎炎,他们是在高达40度的气温之下趴在地上完成这项工作的。他们追求的是对作品的精益求精和一丝不苟。那些骑马的勇士的服装,都是他们在蒙古和西北地区按照传统民族服装进行设计而做成的。这种工作精神保证了锦绣中华的高质量。

目前,锦绣中华是我国大陆最大的微缩景区,也是世界上最大的微缩景区。锦绣中华占有三个世界之最:一是位置最大、二是微缩比例最大、三是景点最多。锦绣中华占地面积一共30公顷,比台湾的小人国大3位,比荷兰马德罗丹小人国和泰国芭利亚小人国大近20倍,全部景点数目达100多个。

锦绣中华的项目一开始便引起海内外极大的轰动,游客云集而至,每年接待的游客达到1万多人,而且海外游客达到3成以上,这是我国旅游史上极为罕见的。专家们评论锦绣中华已经成为中国历史文化的一部分。所以,锦绣中华把自己的主题定义为“一步迈进历史,一天畅游中国”。她是数千年中华民族文化历史的记录。锦绣中华生动再现了中国文化的魅力,以至于在刚开园的头几天,深圳市不得不打出这种的广告:请深圳市市民最近一段时间不要去锦绣中华。也就是说由于游客太多,希望深圳市民把机会让给外地游客。

一个准确的思想概念采购,带动了一个产业、一个地区。深圳旅游业的发展就是这种思想采购威力的证明。实际上小人国的概念久已存在,在世界上也有许多小人国的主题公园,问题在于我们有没有这种视野和发现的眼光,把这些思想集中到我们自己的产品中,从而和自己的项目深刻结合在一起。

如台湾桃园县龙潭乡就有台湾首座著名的小人国主题乐园。从台湾、中国大陆、美洲、欧洲等著名的建筑到台湾总统府、大坂城、比萨斜塔、自由女神和埃及金字塔这里都做了模型,还设置了东南亚最具特色和规模的室内游乐场、荷兰风情马车、儿童梦幻乐园等,已经成为台湾旅游中的一个重要的项目。

而泰国的小人国则位于旅游胜地芭利亚近郊,是世界上第四大微缩景观,仅次于深圳、台湾和荷兰的小人国。泰国芭利亚的小人国表现的主题是府馆乐园。园中共有80个景点,展示泰国众多文化和建筑。其中许多建筑都是125的比例建造的。如艾菲尔铁塔、凯旋门、比萨斜塔、罗马古斗兽场、美国自由女神像、德国科隆大教堂等。园中用缩小的模型逼真的表现了泰国地形和自然环境,包括高山、河流、瀑布、铁路,以及全国72府名胜古迹,其中有泰国经考古复制的雄伟壮观的皇宫等,以及二次世界期间出现的具有历史意义的遗迹死亡铁路和桂河桥,以及现代的机场、码头、高楼大厦等泰国主要建筑物,也有浓郁乡村风情村庄。园中还有纪念君主立宪的纪念碑——素可泰王朝拉玛五世的骑马铜像,以及意大利文艺复兴风格的建筑——旧国民大会大楼,并在园中举办古代养蚕、织布、打造银器手饰等民族工艺制作方面的表演。

实际上,小人国的思想早已是英美小说一个经常被表现的主题。在《格勒夫游记》中,格勒夫船长曾经在一次航行中遇到了风暴,不巧漂泊到了小人国,被小人国俘虏。格勒夫船长被那些身高仅6英寸的大批小人国城民用马拖到了小人国。而这些动物也只相当我们目前这些动物的一千七百五十八分之一大小,这是一个很有趣的游历异国的故事。正是这种丰富的想象为旅游世界找到了一个非常有趣的主题。

马志民对锦绣中华的策划和操作过程,表面上看,是一个成功的旅游业策划主题的突破,但实际上隐含却有着很强的地产意义。目前,在深圳最有升值潜力的地产板块正是华侨城,那里生态的环境和商业旺地的气氛,使得整个华侨城的物业始终处在一种高增长之中。中旅香港公司的股票自锦绣中华建立以后一直处于暴长中。1983年马志民先生刚接手中旅的时候,中旅总资产仅3亿港币,而当1998年,马志民先生离开中旅的时候,香港中旅的总市值已经达到300多亿港币。

可以说,锦绣中华和整个华侨城的建设,为我们在地产上运用世界性概念方面建立了一个很好的模板。其中值得一提的是,华侨城开发成功的很重要原因就是重视整个区域的规划,为整个华侨城可持续发展建立了比较稳固的平台。华侨城始终实行先规划,再建设的方针,主张在花园中建设城市。这一点在后来的波托菲诺项目建设中表现得尤为突出。

20024月,深圳华侨城地产商赴意大利考察波托裴菲诺小镇,并同波托菲诺市官员进行友好的会谈。表面上看来,这就是一则很小的新闻,但是,却隐含着另一个重要的华侨城地产商业策划。

华侨城在建造锦绣中华、世界之窗和民俗文化村取得重大成功之后,也开始尝试在旅游地产项目方面进行全面的发展。这就是去年推盘的面对红树林和海湾的房地产项目波托菲诺。实际上,这个项目采购的概念,就是意大利波托菲诺小镇那种美丽的神韵,自然海湾和居住环境的完整的统一。波托菲诺,是意大利古利亚海湾东面的一个小镇。靠近著名的菲诺灯塔,是名闻世界的旅游胜地。公元二世纪第一座基督教堂在波托菲诺建立,是巴洛克风格的建筑,昂贵的大理石雕塑和装饰以及名家名作装点着整个教堂。在上个世纪20年代,欧洲的许多贵族到这里居住,他们非常喜欢小镇的气候和环境,怀着寻找独特而原始的安静来到这个美丽的村庄,使波托菲诺闻名于世。

最典型的波托菲诺沿海建筑是面海的塔形房屋,这些房屋呈阶梯状排列。每户人家至少有一扇窗户可以毫无遮掩地眺望大海,这就是被称为波托菲诺风格的特有设计。

当我们走进深圳波托菲诺楼盘的时候,我们惊讶的发现,在它售楼处的墙面上一面是意大利波托菲诺小镇的一幅风景画,另一面则是深圳波托菲诺楼盘的照片,这两幅照片相似得几乎很难分辨。也就是说,深圳华侨城力求原滋原味的再现意大利波托菲诺的风情。

无疑它的这种思想采购取得了非常大的成功。围绕深圳波托菲诺的建设,发展商提出了主题居住的设计新概念,即把整个社区分割为多个不同带有旅游特色主题的居住小区,同时与华侨城整体主题旅游构架相辅相承,相映成景。

在波托菲诺的社区内以高品质楼宇作为中心主题,设计有高层住宅、多层住宅作为主题定位。另有高层、多层连体别墅、独立别墅,以及高级酒店和公寓,并有富有意大利风情的演艺建筑、广场,是一个集旅游与居家于一体的大型综合性社区。从而充分再现了地中海、亚热带海边城市的观赏特点。

这个概念使得华侨城的地产项目又一次获得巨大的成功,华侨城为了更深入了解和把握波托菲诺的特点,特别组织了对小镇的全面的考察。华侨城同意大利波托菲诺镇还结成友好联盟,这使得华侨城的地产商获得了一次提升自身形象,打造房地产项目品质的极好机会。华侨城在这次意大利访问之后,甚至把自己的行为称为地产形象大使,同当年的乒乓外交一样,用地产促进中国同意大利的交流。

实际上明眼人一看,这样的宣传是一种房地产文化营销行为。华侨城利用全球化思想概念采购制胜中国市场,屡创佳绩。策划者运用有生命力的主题采购,使得当年是红树林和滩头的地方,变成了美丽的城市,并产生了强大的经济效益。

    所以,不毛之地可以变成为价值万顷的商业重地,海边滩涂也可以变成人们流连忘返的人间仙境。华侨城的成功向我们提示,有生命力的成功的概念正是我们做好土地与城市经营的核心内容。中国处于一个开放的时代,只有我们不断的走出去,用扩展自己的视野来代替那种盲目的决策,我们将创造更多的奇迹。

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