|
房地产风急火急地炒作到今天，已经像麦当劳一样，形成了可怕的套餐服务，有了固定的模式。尤其在住宅地产中，已经从策划到规划、建设、销售形成了完整的生产线。住宅地产三、五年开发一个楼盘，各专业公司都已驾轻就熟。
就规划来说，无论是总规方案的确立，还是各控制性规划、修建性规划和建筑单体的设计，每一步都可以分解，用一个完整的生产流水线的构件组装。规划设计院已经有足够大的图库，应付发展商提出的各种各样的问题。
但是这种设计模式，现在却在边远的山野乡村遇到了挑战。我们最近策划的两个项目，就触动了传统规划的痛处。一个是神农架木鱼镇的民俗风情街区项目，一个 是深圳观澜高尔夫体育物流产业园项目。这两个项目同城市里的住宅地产项目有很大的区别，可以归纳为主题地产项目。一个是旅游地产，一个是工业地产。
这种规划会成为一个笑话
神农架木鱼镇的这个项目，我们的策划工作已经在一年前就已完成，但是规划却一直难产。在最新的规划评议中，我才意识到规划和策划脱节是多少严重——规划设计院把城市里操作地产的方法搬到山里去了。
在木鱼规划项目的评议中，我主要对两个问题提出了自己的看法：
首先，木鱼镇作为神农架主要的游客集散地和接待中心，该地产项目具有很强的旅游功能，属于旅游地产项目。因此，规划设计要把满足旅游功能的需要放在第一位。
在原来的项目策划中，我们根据游客活动的特征专门做了研究。我们认为，这个项目建设的新街区，其中一个最主要的功能，就是要考虑木鱼这个地方，游客没有夜生活的区域。因此，我们设计了一条沿河的步行街区和香溪河上的木栈道。尤其是在这个项目的中，做了一个近千平方米的广场，便于游客参加篝火晚会和夜间的参与性旅游项目。
但是这次的规划方案取消了沿河的步行木栈道，广场的面积也有所缩小，变成了一个现代化的正方形平地广场。尤其在广场上做了一个现代城市风格的水景区域。这是不符合该旅游目的地的特征的。在旅游地产中，我们要强调旅游功能的完整，永远比建筑更重要。也就是说，建筑的布局，要根据旅游功能的设计来进行安排。
其次，我反对在这个街区设计的房屋，用所谓的徽派建筑风格。在神农架，中国这么重要的旅游资源地，一个楚文化的发源地，一个聚集了土家族和其它少数民族，有浓烈的巴国文化特征的区域，却用徽派建筑的特点，本身就会成为一个大笑话。我们如何可以在中国如此重要的旅游目的地粗制滥造呢。
规划建筑师可以辩解木鱼这个地方，是一个移民文化区，没有多少真正历史上的建筑物。但是这并不能否定，神农架有它独特的文化，真正的建筑师就必须研究神农架本身的文脉和地缘文化。这就要求有一双发现的眼光，有探索的精神。
根据我的观察，神农架民俗街区建筑的元素，应该由三者构成：
其一，就是土家族沿山所建的吊脚楼；
其二，就是我们沿途所看到的民居，黄泥巴基调的土墙，有一种非常奇特的大效果；
第三，就是鹅卵石，当地民居中人们用来砌成墙体或铺路，鹅卵石的墙体效果非常独特。
这种鹅卵石在香溪河随处可见。
我相信，结合吊脚楼、鹅卵石和大片黄色的基调，就能做成一个非常具有神农架特征的建筑……
当然，我绝没有在这里对任何设计院评说高低的意思，他们也一定有自己的长处。在此提出这个问题，是因为这个方案的评议，的确让我感觉到传统规划的窘迫，不得不引起重视。
所以目前正操作的观澜高尔夫项目中，我们吸取了这一教训。这次，我们就特别强调方案的主题设计必须切合产业发展的需要。也就是说，对整个主题地产的功能，必须符合行业自身的特点。所以，在进行策划的同时就让设计院做概念规划。并且在策划和概念规划完成以后，马上同未来的使用者进行沟通，也就是说进行参与性的规划。包括今后使用这个产业园的可能用户，熟悉高尔夫产业的专家，工业区开发的实际操作者，以及从生产厂家到销售的各种人士。我们希望他们从专业的眼光来评价规划的合理性。
老调子不能再弹
传统规划是地产炒作中一个重要的组成部分，带有地产投机的共同特征和痕迹，那种概念大同小异、风格雷同、想当然的做法，在主题地产的操作中，捉襟见肘是必然的。因为主题地产的操作，尤其是旅游地产、工业地产，同住宅地产有很大的不同。我觉得主题地产至少有五个重要的特征：
第一，主题地产永远是功能比建筑更为重要。因为主题地产往往同当地的产业链有关系，因此满足产业链的功能要求，决定地产策划的生死。如工业园区不能够按工业厂房的要求设计，没有考虑到现代的物流概念和电子商务的形态，以及 产供销一条龙的功能问题，那么，这种街区无论建得如何漂亮，都很难让这种工业题材地产走向成功。
第二，主题地产是生长型的社区。它不同于城市的住宅地产，三、五年一个楼盘，打完就走。这种生长型的社区，有一个慢慢生长的过程，不能拔苗助长，狂轰滥炸的所谓题材炒作，并不见得适合于这种区域。拿旅游区来看，旅游的开发最终形成独特的风格，需要十年甚至更长的时间。深圳的华侨城就是一个例子。旅游地产从景观、建筑到功能各方面，都有随着旅游环境和主题变化不断生长、充实和发展的过程。它的主题不是一次性完成的，而是不断丰富发展的。生长性决定了策划和规划也不是一次性完成的，需要有一个动态的过程。
第三，主题地产的建筑风格是从当地的土壤里长出来的，从场所里的自然形态和文脉中延伸出来的。就像神农架这样的区域，借鉴徽派建筑的风格，就是一种欠妥的做法。离开了文脉，所有的风格都只是一种拙劣的抄袭。
第四，主题地产同目标人群的关系是一个反复沟通、建构的关系。对于目标人群来说，他们除了购买一种物质形态的商铺和住宅以外，更多的是购买主题地产所蕴含的特殊的意义。譬如高尔夫工业园区，说到底它最值钱、最有价值的，就是我们所提供的附加在这个建筑物上的意义，它是一套完整的服务纲领。因此，主题地产的操作有一个同目标人群反复沟通、建构的过程。
第五，主题地产特别强调品牌操作。从策划到规划都是一个系统工程，做品牌最重要，决定整个地产的价值。可以说，目标人群的多少，就取决于品牌价值的高低。所以，这种目标人群不是可以调查出来的，而是做出来的。
动态规划呼之欲出
面对策划和规划目前的困境，我主张将策划思想和规划技术思路相结合的规划，主张规划方案要提高对变化的适应能力。这就是我所说的动态规划的思想。
说到底，规划从本质上都是预测。因此，规划应该在方案的多选择性，同目标人群的互动，以及区域的生长性方面多下功夫。这个过程就是一个动态的反复建构的过程。
这要求我们在规划中做好三项研究，这就是对人在特定场地的活动模式及发展趋势的研究；对基于当地文脉的空间结构的构成要素的研究，要进行结构性安排；以及对特定场地的交通组织方式的合理布局的研究。这三者应该在关键问题上有很强的原则性，不可动摇。但在细节问题上，可以通过方案评议进行调整。
动态规划尤其要强调，对目标人群的互动平台的动态交流过程。如果能成立专门的评议小组，可能是规划保持高效和合理的重要的组织方式。
在动态规划研究方面，目前中国规划界已经有许多专家探讨这个问题。例如，北京大学的俞孔坚教授，复旦大学马文军教授等。实际上，他们的规划思想的源头，都来自于最近20年以来的欧洲和美国比较先进的规划思想，例如凯文·林奇的《总体设计》中的思路。在中国，荷兰籍华人规划师孟大强所谓的动的规划案例，最有影响。
在面对市场经济的今天，强调动态规划、强调方案的可选择性，规划过程的可调控性，已经是一种必然的趋势。传统意义上，那种对发展商提供套餐式的服务，一次性将整个区域画满，固守一种所谓理想效果的传统规划思想，已经不再适应市场的需要了。
而对于发展商来说，认识到规划咨询的重要是关键。实际上，规划咨询在世界上已是一个非常完备的行业，但在中国还很不成熟，要么同只会广告炒作的策划混为一谈，要么交给毫无决策研究经验的设计院去完成，效果不理想就可想而知了。
可以预料，未来中国的规划应该更加归于理性、更加适应社会复杂变化的需要。说到底，规划是一种预测，是一种艺术，是一种我们对未来的看法；我们不能因为规划的行规和惯例，扼杀未来充满活力的生活空间，充满魅力的生长形态。 | 
