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地产辣评:“黎叔”生气了,后果怎么样?
严忠明  
  

严忠明博士在“鲁西南房地产论坛”上的讲话选

 

目前,房地产商关心的是两大问题:一个是担心在宏观调控形势下,房地产市场是否会严重萎缩滑坡;一个是在目前局势影响下,房地产开发该怎样操作,该如何策划和发展?

对于第一个担心,借用《天下无贼》里的一句话,就是:“黎叔”生气了,后果很严重。这是目前房地产界对宏观调控的印象:山雨欲来,压力骤增,但又不知如何举措。

“黎叔”生气是有原因的。比如说上海,这里是中国的重镇。但自2000年以来,上海房价每年上涨20%-30%。至2004年底,更是一路疯涨。温州炒楼团和海外热钱流入上海滩,炒楼风一波高过一波。杭州、南京等长三角地区也风生水起,一路跟风。据统计,这些城市60%的买房者为外地人,一年内房子的换手率为50%,由于这些房子多为银行按揭,银行的风险骤增,已成为国家和地区的不安宁因素。由此中国经济学们的中国楼市“泡沫论”逐渐成为主流意见:“黎叔”决意要出来管管了。有人戏称之为,政府这只闲不住的手,终于又要干预市场这只看不见的手了。

自四月至今,房地产界也演变为一片愁云惨雾,购房者在观望,开发商在窥探。据说,有的房产公司已经放假了;面对持币待购的消费者,那些资金紧,急着回笼资金的开发商,更是如热锅上的蚂蚁,应了那句名言:只有当退潮时,才知道谁在光屁股游泳。

冷眼旁观,我的看法,其实政府的调控行为,也正是市场随机性特征的一部份。去年年底,我就曾经被温州炒楼团请到无锡,帮他们炒卖一条某镇上的步行街。通过二天的考察,我却建议已签订了总包合同,但还未付首期炒楼款的温州老板,最好不要做这单买卖。

原因很简单,其实镇政府是比炒楼团更离谱的炒家:镇上建步行街没有人气支持,步行街建设不考虑业态分布这些因素且不说,单价格上就风险太大,因为镇上的土地地价便宜,故建步行街的成本主要是建筑成本,按无锡的建筑造价,如何也超不过1500/M2,但镇政府以4500/M2的价格包给炒楼者,中间的利润不可想象,政府是市场最大的炒家,炒楼团的操作风险非常可怕。后来,炒楼团犹豫再三,听了我的建议,终于放弃了这单生意,由此避免了一场灾难。

回头想,其实把政府因素作为市场因素计算进去,做房地产就心平气和了,所以现在政府出面压制炒楼行为,我举双手赞成。

因为从某种意义上说,这首先是政府自律的表现。还是回到市场因素观察,通过限制炒卖行为,如将房源上网以消除信息不对称,的确会对狙击楼市泡沫有效果。但这些措施是否就真的会让中国楼市一蹶不振呢?我看未必。

在中国,评价房地产投资行为,必须站在中国整体投资环境的角度评价。对于普通老百姓的投资行为来说,所追求的必定是保值升值能力。但目前中国的股市、车市已经让消费者彻底失望了,随着通货膨胀的发展,钱存在银行里,也是不断缩水。因此,算来算去,大家还是觉得房地产投资较为可靠。

政府通过挤压房地产中的泡沫,让房价平稳发展,恰恰夯实了房价,使房地产作为投资项目的保值升值能力有了更大的保证。价格向价值的回归,使房地产的投资价值进一步提升了。所以,我觉得,宏观调控并不会彻底压垮楼市,而只是楼市合理自我调节、自我更新发展的一次自然反映,也是市场行为的一种现象。这种趋势预示着,通过一定时期的休整,楼市将进入另一个发展的周期,并蕴含着巨大的升值空间。

“黎叔”生气了,后果怎么样?我的看法,地球照样转。临渊羡鱼,不如退而结网,抓住机遇制订有眼光的决策,真正做好楼盘策划,才是明智的选择。

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