“我们脚下的这片土地，将是中国商业地产创新的策源地和超级演兵场！”４月初在东莞举办的“商业·地产与城市科学发展论坛”上，著名策划人王志纲用极富鼓动性的语言开始了他的演讲。
此时此刻，在会场之外，一轮声势浩大的商业地产开发热潮正在席卷这个制造业名城。
有资料显示，目前东莞城区至少有５个超大型商业地产项目在建或在筹建中，建筑面积由二三十万平方米到七八十万平方米不等。而据不完全统计，最近几年内，东莞全市商业物业开发和供应总量共达３００万平方米！
如此大规模、高强度的商业地产开发，居然出现在东莞这样一个小小的地级市，不能不让人感到诧异：是什么力量在背后推动着这一切？
睡虎伸腰资本闻风而动
今年３月１８日，国际零售业巨头麦德龙在广东省内开设的第一间分店正式落户东莞，此前沃尔玛、家乐福、百佳和吉之岛等４家声名显赫的外资商业大鳄，已率先跑马圈地。去年１２月，国内最大的家电零售连锁企业国美杀入东莞，内地商家对东莞的觊觎之意表露无遗。
前面提到的东莞在建或筹建的超大型商业项目，均以本地开发商为主导，同样显示出东莞民间资本的强烈自信。
早已名声在外、建筑面积近９０万平方米的华南ＭＡＬＬ和３月２９日首度亮相的第一国际，应该是这些项目中的代表作。据了解，第一国际地处东莞新城市中心区，紧邻东莞国际会展中心，总占地面积约２１万平方米，总建筑面积近７０万平方米，由于项目规划涵盖了甲级写字楼、高级酒店及休闲主题购物商场等，被当地业界视为“东莞第一个超大规模的综合性商业建筑群”。
“新开发的大型商业项目多集中在快速发展的新兴城市而不是成熟的大都市，是一个世界性的趋势”，华南理工大学工商管理学院副院长沙振权在论坛上表示，“后者市区可供开发的商业用地很有限，商业格局也已成型，而前者无论土地还是市场空间，潜力都很大”。
这位现任广州最大购物中心正佳广场（在建中）商业顾问的专家认为，东莞位于珠三角的穗、港、深三大都市之间，开发大规模商业项目有一定的地缘优势，经过２０年的高速发展，东莞本身的经济实力和居民消费能力也都很强了。
王志纲说得更直接，“现在东莞民间存款据说已达２０００亿元人民币，而牛气冲天的温州人存款不过１４００亿，我看东莞就像一只沉睡的老虎，一旦醒来会吓人一跳的！”
500亿打造产业CBD政府力推商贸物流
东莞市官方资料中这样写道：近２０年来，东莞经济以平均每年２２％的速度增长，２００３年全市生产总值９４８亿元，目前是中国综合经济实力３０强城市之一，外贸总量连续７年名列全国大中城市第三位，为全国地级市之首，还有６项经济指标年增幅居全国第一，是国际性的加工制造业基地和中国重要的外贸出口基地。
也许正是因为底气足，２００２年９月，东莞市政府决定斥资５００亿元兴建新城市中心区，并将其定位为“集会展、交易、商务、购物等功能于一体的产业ＣＢＤ”，一方面借此增强城市凝聚力，打破一向以来各镇区“诸侯割据”的经济格局，另一方面全力推进大商贸、大物流发展，最终使东莞成为能与广州、深圳比肩的区域性中心城市以及国际制造业名城。
“东莞既然要做现代国际制造业基地，必须为众多制造商提供一个强大的商务和会展平台”，东莞市商业中心发展有限公司董事总经理姚文称，“现在东莞的会展活动数量不少，诸如每年一度的国际电脑资讯产品博览会等，规模和影响也排在全球前几名，但商务和会展平台的功能还没有最大限度地发挥出来”。
他认为，在这个以制造业为基础、以会展经济为主要特色的“产业ＣＢＤ”中，不仅需要相当数量的酒店、购物中心作为配套，更需要长期的信息交流、形象展示和商务洽谈的场所。
“我们在为第一国际做项目开发规划时，把国际采购博览城、国际商务港、国际商务酒店、国际公寓及国际风情步行街等等都融合进来，目的就是为了全方位满足这类需求”，姚补充道。
“现代商贸流通业的发达程度，是中心大城市及区域性中心城市生命力和竞争力的集中体现”，出席此次东莞论坛的国务院发展研究中心市场经济研究所副所长任兴洲表示，东莞身处珠三角经济黄金走廊要冲，产业的快速聚集，将使它区域性中心城市的角色很快凸现出来。
而这种前景，自然正是雄心勃勃的东莞市政府所喜闻乐见的。
制造业与商业平衡发展是难点
“现在全国在建及已立项的商业地产项目是２４０项，按已建成的５４项共６８０万平方米的规模推算，每一个项目平均面积约１３万平方米，２４０个就是３０００万平方米。根据一般经验，每平方米商业面积实现８０００元的年销售额可达到盈亏平衡，那就是说每年必须有２４００亿左右的总销售额才能满足它们的胃口！”在论坛上，中国人民大学商学院黄国雄教授对国内商业地产开发“可能存在过热现象”表示了担忧。他指出，形象大于需求、开发重于经营、政府热情高于企业，是当前商业地产开发的软肋所在。
有消息称，３月初商务部和银监会根据国务院指示，专门就此召开了研讨会，指出当前开发热潮中潜伏着的两个问题：一是作为十分依赖贷款支持的地产业的一部分，商业地产开发热会给银行带来一定的金融风险；二是开发热对各地正在进行的商业网点整体规划工作造成了一些冲击。
“近期商务部正在全国各地调查大型商业网点的建设情况，估计再过一段时间，会联合有关政府部门出台一个商业地产开发指导性意见，有可能对部分城市盲目开发的情况进行监控”，中国商业地产联盟秘书长王永平透露。
最近正在研究“商业地产项目投融资与运营管理”课题的清华大学经济管理学院博士后王学东则表示，２００４年应该是商业地产的理性年，前两三年开发的项目陆续浮出水面，其中可能有若干不成功的项目，可供业界进行反省。
不过，谈到东莞商业地产出乎意料的火爆局面，出席论坛的专家学者及商界人士还是抱着乐观其成的态度。
零点调查集团董事长袁岳分析说，东莞这样以制造业为经济支柱的城市，如果能发展更全面的商务服务，一定有助于提高其影响力和辐射能力，超出其他单一的制造业城市。当然，具体的商业项目开发规划，要考虑本地现有的经济水平以及未来几年里经济成长的规模，从中推算商业服务的实际需求和适当容量。
“要相信商家的理性，它们做出投资决策之前，肯定反复衡量利弊，必要时会内部调整避让，自然形成的市场格局应该得到尊重和认同。”普尔斯马特中国区发展总监钟铁滨说。
黄国雄教授则指出，商业开发有规模才有效应，最佳规模最佳效应，适度规模适度效应，过度规模产生反面效应，而规模必须以城市经济发展和实际购买力水平为基础。开发商要顾及经营者的利益，要研究可持续发展的问题，不能把地产运营完全凌驾于商业运营之上。“像东莞这样的城市，拥有数万家生产企业，每天有数量庞大的产品供应国内外市场，如果商业流通水平不能大幅提高，势必制约城市今后的进一步成长，但如何通盘考虑、平衡发展，确实是个很重要、很迫切的课题。”
东莞概况
东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州５０公里，南离深圳９０公里，水路至香港４７海里，至澳门４８海里，处于穗、港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。
东莞现辖３２个镇区。全市陆地面积２４６５平方公里，户籍人口１５６．１９万人，常住人口６４０多万人，此外，还有港、澳、台同胞７０多万人、海外侨胞２０多万人，是著名的侨乡。 东莞市有六项经济指标增幅居全国首位，形成了以制造业为主，以电子资讯产业为支柱的外向型经济结构，是国际性的加工制造业基地和中国重要的外贸出口基地。
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