步行街是一种城市功能区细分的商业社区，是城市社区商业功能强化的产物。如广州的海印电器社区、站前路服装批发社区、天河北——科技街IT社区，北京的中关村等。城市主题社区的发展也具有加速和定向的特征，如广州的汇展中心，从交易会发展到琶洲汇展中心，就是汇展文化社区与汇展商业社区的融合与空间发展的要求。

     1、  ICI指数突破旧城市功能区理论

    旧城市功能分区理论认为，城市的中心城区是不要工业的，随着城市化理论的发展，城市的强极式中心将被多极化取代。随着技术进步，一些环境污染的问题被解决，尤其城市人群出行的空间科学的发展，促使人们重新考虑城市工业的问题。一些真正从生产、销售、服务以产业链或产业网络形式构成的主题社区将会在城市建成区落脚。这种主题社区其实是城市生态系统中，能量流动和物质循环的内部平衡机制的最理想模式之一。

    主题社区的集中优势，还是表现在信息功能和生态功能，而城市主题社区的最初动力就是信息功能。所以为什么最早的主题社区是商业零售业，现代城市的主题社区的先锋还有金融业，尤其是金融主题社区相当明显。就是因为随着社会经济发展，对产业的信息效率要求提高，当信息效率到一定程度时，空间会成为一种制约因素，就会形成行业、产业的聚集效应，既城市主题社区产生。其中信息效率对产业影响的主要是考虑信息竞争指数（ICI——Information Competition Index），就是信息效率对竞争的贡献率。对于第三产业，当信息效率竞争指数接近行业（产业）利润率的最低线时，产业聚集效应就出现了，从而导致了城市第三产业主题社区建设的加速，如一些商业街、步行街、食街的出现，这也是IT社区最早以IT商业街的形式出现的原因，如广州的五山科技街。

    在一些城市的发展战略中，多出现强化优势产业，加强产业链延伸的提法。其实这就是ICI指数在现代社会的竞争表现。当信息效率要求越来越高时，城市社区分工更加明显和细化，而不是以旧的功能分区来简单划分。当城市主题社区细分度越来越高时，对城市的能量、物质、信息廊道的要求也越来越高，并且会出现一个物质能量流动的爆发过程，所以现代城市的交通、物流将成为城市建设要考虑的重要问题。那么主题社区建设从自发到自觉也就成为一种必然。

     2、“产业极”是主题社区的突出特征

    对于不同的产业，将会在一定的区域内形成几个“产业极”，就是随生态增长的概念形成而出现的。比如，当海外生态问题计入彩电的成本时，生态税收加重，那么美国的本土的彩电生产必然会重新崛起。这样就形成了一定的“产业极”效应，这种“产业极”是以人口生态半径来划分的，人口生态半径就是产业服务人口规模除以服务空间距离和生态成本。当人口密度相当小的区域，人口半径太大，成本增加，是不能形成“产业极”的，所以作为“产业极”的主题社区，在生态成本考虑增加的情况下，应该在城市区域内形成。

    由于第三产业主题社区受人口生态半径的影响较大，这种主题社区是通过竞争、发展，最后稳定的，而且具有向心力，是不断聚集的过程。如广州的海印电器社区是广州的别处难以竞争的，广州天河科技街到天河东的IT社区，也是竞争优化的结果。

     4、发展空间是商业主题社区持续发展的致命点

    在主题社区竞争的过程中，如果没有足够的发展空间，便可能面临衰落的命运。如广州的黄沙的文具城，本应该进行扩大，进行产业链延伸，但其空间的局限也就显露出来了。其表现就是现代商业主题社区要求的交通、信息条件没有足够的发展空间，这就是致命点，因此在广州出现了几个同其竞争的商业社区，并且存活下来，而且将进一步对其形成威胁。

    主题社区其实是城市竞争力的特征。城市步行街的发展也是成为主题社区。当一个城市的商业竞争达不到ICI指数要求时，步行街是很难兴旺的，真的就是“不行街”了。

步行街的发展经过了一、二代，据说现在已经发展到了第三代，就是有娱乐休闲的功能。其实真正的步行街的未来是主题社区，所说的第几代，不过是主题社区从城市功能分区中细分的几个步骤，步行街的高级时代就是步行街消失——被主题社区取代。步行街的分化发展也是必然的。如广州的上下九步行街，服装业更表现强势一些，正在处于向服装类商业旅游主题社区发展，所以在上下九步行街有发展的仍然是服装零售、服装展示、西关文化和服装文化娱乐旅游及相关的配套。

南方大厦和新大新上下九分店的失败证明，这种商业主题社区不需要非超强势的综合商厦。综合商厦是主题社区的微缩空间表现，在有一定市场需求、一定人流量的情况下，在没有形成完善主题社区的条件下，以综合商厦的形式出现是一种弥补。真正的大型综合商厦，其实是主题社区的高端商业竞争的载体，所以一个城市不能有太多大型综合商厦。主题社区的存在对大型综合商厦有威胁。

    在城市的商业地产开发中，主题社区的方向影响了商业地产的价值。比如，广州人民路的美国银行中心楼盘，并没有聚集大量的银行进驻，如果是在63层或中信广场旁边，就会好一些，如果在五羊新城开发这样针对性的楼盘，则成功是肯定的，五羊新城将会是广州金融业的一块福地。

     5、步行街的生命周期和商业主题社区的发展过程

    商业零售业和金融业的主题社区由于发展历史较长，相对容易把握。在步行街向商业主题社区的发展过程中存在不确定因素。就象步行街从城市商业区分工出来一样，逐步细分，将使各个步行街个性鲜明。如广州的高第街服装批发市场的竞争力不如站前路服装批发市场，而后者形成了服装批发主题社区，商业主题社区的吸引力是无法比拟的。再如广州的六二三路清平药材市场，在没有形成稳定主题社区时，不时出现新的竞争对手，如花地大道边的原塑料世界后来也经营过一段时间的药材，最后退出了。同样，六二三路清平药材市场如果其不做产业链的延伸向主题社区发展，也前途未卜。

    城市步行街，在ICI竞争指数达到要求的情况下，选择什么样的主题，什么样的概念，是决定步行街成败的关键，而且要抓住城市发展的脉络。如果城市ICI指数不高，步行街注定失败。当步行街内部行业ICI指数过高时，步行街分化向主题社区发展也是必然。

    现代城市主题社区的城市服务功能特别重要，是城市文化的重要载体之一。如在广州天河形成步行街条件有限，则有了步行街的第一代分化——天河城，加入了娱乐综合元素的三维步行街模式；到了第二代步行街的细分，就是正佳广场模式，更加丰富，而且增加了体验经济的元素。

一个步行街的生命周期就是从综合性的商业功能区细分出来之后，逐步发展到主题社区的过程。一个成熟的主题社区，不仅仅是商业功能，是城市区域分工的载体，其传承着更多的内容，包括经济的、文化的。

当然，也有跨越式发展的事例。广州天河东圃的SHOPPING  MALL，就是现代商业区的发展模式。美国的迪斯尼乐园，就是主题社区发展的另一种表现。但天河东圃的SHOPPING MALL，如没有品牌的支持，必然要经过一个忍耐过程，就象步行街的初期一样，有一个被消费者认同的过程。

    研究城市商业地产的开发，必须把握城市发展的脉络，搞清城市产业区位及社区分工特点。充分研究世界各国城市发展的模式，进行全球化思想采购，可以启发思维、开拓视野，准确定位。