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诊断报告:地产开发将要淘汰什么企业?
严忠明  
  

 上半年,我们受国内众多房地产商的邀请,走遍了大江南北。在宏观调控的大形势下,我们研究了中国许多城市的房地产投资状况。比如湖北宜昌的畔山林雨和宜昌商业步行街、扬州市由台湾投资的扬州京华城中城shopping mall项目、江西景德镇陶瓷工业园项目、广东南海的物流项目、广东中山的工业地产项目、四川成都老君山别墅区项目和蚌埠的张公山项目等等。我们强烈感觉到:中国地产开发正在进入一个新的时代,那种靠一招鲜吃片天的时代正在过去,地产商打短平快,靠炒作概念、战术致胜的做法正在被市场淘汰。

在这些地产项目中,我们发现了一个共性的东西:这些楼盘都不太容易开发、需要下决心深耕细作。有的要做商业街区设计,有的要做步行街、有的要做购物中心、有的要做旅游地产街区以及工业物流等概念,来作为整个地块开发的驱动引擎。地产经营问题表现得十分突出,而作为地产主要表现形态的楼盘产品反而成为一个次要的问题,这是个十分有趣的现象。由此,我们判定中国的地产投资已经进入地产经营的时代。

中国地产进入经营时代

我们已经看到,过去那种仅仅炒作概念的地产操作已经充分表现出局限性。如广州的华南板块,概念透支使得目前该区域正处于低迷中。在城市运营中,过度炒作概念带来的负面影响也越来越被人们所认识。如东莞市那些满天飞的炒作概念:第一国际、国际公馆等等,好象将联合国都搬到了东莞。而事实上,每次经过东莞的时候,你会看到那里的环境是多么的恶劣,水质被严重污染,空气中充满了异样的味道,整个社区建得毫无头绪,而地产策划者和地产经营者都还在沉迷于概念的批量生产和炒作。

中国的地产投资已经走过了大盘时代。现在回头看,所谓大盘时代的策划就是美国早期所经历的卧城时代。无论发展商声称的配套中学校、会所、运动场有多么的完备,其所担负的社会功能仍是非常有限的。所以,从整个城市发展区域来看,这些楼盘基本上表现为功能不全、空有其表,生活成本和交通成本高企是这些楼盘的共同特点。

地产行业的这种转变,正是中国地产开发同国际接轨的表现形态。地产开发要同城市发展紧密联系起来,我们今天终于深切地感受到了这一点。霍华德曾经谈到,任何有机体和组织的生长发展都有一个天然限制,要恢复人类的天然尺度。城市发展不能无限度地摊大饼、无限膨胀。城市社区之间可以用绿带进行连接,使社区的生态环境能够得到平衡。城市社区要保持细胞式的功能组团。这种追求社区平衡,整体有序而维持社区内部的内聚力的城市发展的思想,可以说是欧美探索了上百年所得出的经验。

社会对地产开发需求正在提出更高的要求,房地产商将面临更加严峻的考验。这就是如何在目前的形势下做好地产的全面经营,这就是地产经营时代的特点。

如果我们从城市发展的意义上看,地产商目前最严峻的课题,就是充分地理解城市,同城市发展合拍。要建设一个完整的与城市功能融洽的社区。这种社区往往具有城市组团特点,而且这种组团不等于楼盘加楼盘,而是有更多的未来城市功能因素。

许多城市里都已经表现出地产开发过头的苗头。一方面是一片又一片互不相干的新楼盘无人问津,另一方面是人们拼命挤在条件恶劣的老城区。配套奇缺让人们不敢轻易离开老城区,交通规划落后让人们的生活成本激增,房地产商的急功近利让人们不敢相信广告宣传的那些炒作概念,这种拉锯战发展到今天,市场终于要以淘汰赛的方式检验企业的诚意了。应该说,只有那些最先看清形势,积极应变的地产商才有可能生存下来。

三个关键词:产业链、交通和组团

从城市发展的角度看地产开发,理解产业链、交通和组团三个词的真实含义,是地产项目前期定位的关键。

城市产业链和商圈的发展决定了城市的规模和影响力。但政府对整体城市发展的茫然和失控与地产商的急功近利,已造成对产业链和商圈的破坏。

譬如中小型城市的步行街问题,地产投资已不乐观。但是很多中小型城市的步行街还在照抄广州、上海和北京的做法。

在研究步行街的市场结构时,我们发现中小城市的步行街受“5+2”模式和“黑加白”模式的影响。所谓“5+2”模式就是周末生意较好,平常生意清淡;“白加黑”模式是指白天基本上没有购物者,晚上大概七点到九点之间会成为营业的最高峰。这点就是同大城市完全不同的市场生态。这样的步行街应该如何建,值得深入研究。如果象一些发展商那样,将所有的旧房拆除,建成非常漂亮和豪华的欧式建筑,这就会严重的破坏城市原本有的市场生态。可以说,基本是一种掏空旧窝建新巢的方法,是否能继续吸引原来的商业经营者,就有很大的疑问。

实际上中小城市的步行街,我们发现它是被大型的卖场挤压而出现衰弱的,这就是一个很有趣的现象。这说明中小城市的消费人群实惠是第一选择,而对于品牌的需求远远没有低价、实惠和方便重要。如果没有把握这一特点,我们的建设就可能是破坏性的。

城市的产业链和商圈具有同自然界生态相同的特征,有其脆弱的一面,强调有机的自然生长。所以,地产和建筑开发作为产业链发展的外在形式,不研究产业链在城市生长中复杂的结构是不行的。

另一方面,中国城市交通格局即将发生很大的变化。我们正处于一个私人拥有小汽车飞速增长的时期,但城市的规划无疑已经落后了交通发展的势头。不难发现,许多城市正在出现一个又一个自发的、性质不明的功能组团,而我们的政府规划部门往往视而不见。这种组团常常是房地产开发自发带出来的,如果没有合理的交通接驳,商业功能、配套服务及就业等问题就会越来越严重。因此,内外交通将是下一轮楼盘开发首要考虑因素。

政府在整体城市规划方面应该迈出有创建性的一步,如对于地产开发出现组团特征,城市规划应在产业布局上做一些相搭配的安排。美国在开发社区的时,就会让一些工业企业在住宅区的周边分布,使得住宅区内的一部分人能够就近解决就业问题,这是从根本上节约交通成本,解决交通问题的一种办法。

因此,从策划意义上讲,目前房地产项目的开发,不得不从过去那种仅仅研究购买者心态的转向进行城市产业链和商圈营造的全面研究。房地产商必须从过去急功近利的做法转为做长期打算,这是和产业链的长时期培养策略紧密相连的,也意味着房地产经营正在走向成熟和对社区的全面负责任。

所以,过去房地产建设那种三五年建一个楼盘、打完就走的局面,将逐渐会被三五年见效,但三十年才能建成这种格局所代替。而我们在评价一个社区的房地产质量的时候,已经从过去那种几房几厅、装修等等判断转向社区质素衡量的时代。

我们将更多的提出对交通情况的评估,譬如:社区里通过交通和服务交通以及社区内公共交通的处理问题,整体社区对解决就业问题所产生的影响等来评估房地产开发的水平,而策划面临的主题将越来越多是关于整体街区的设计、整体消费市场的产业链培养的研究、旅游性地产街区的建设、工业物流概念的全面经营等问题。

地产开发要成为城市功能组团

地产开发的最终归属就是成为城市的有机的功能组团。而这种组团离不开产业链的建设。

我们发现建立新的产业链、重振产业链和进行资源聚集、引入新的商业物态等等方式,都正在成为地产操作中的常规手段,而对本地商圈进行升级换代、和对手展开经营业态的竞争,也开始出现越来越惨烈的情况。因此,我们主张地产商要注意地产投资本身的大经营和小经营问题。所谓大经营就是从整个城市发展的产业结构变化来考虑问题,要务必使自己所建设的楼盘成为城市组团的有机构成,而不要自成一统,关起门来过日子。

   所谓小经营就是考虑好自己地盘内部的问题,如安排就业和如何进行长期的物业管理,建立有文化的社区和有品牌的社区等课题。

因此,策划的根本问题已经转入对城市问题的深刻把握,可以说对城市发展的理论以及中国城市如何应对变化的问题没有深刻的了解,就不足以对地产开发做出有创建性的策划和建议。对地产经营时代来到的一系列问题,我们必须研究城市的走向和发展规律,必须研究城市产业链问题,包括工业产业链及本地商圈的发展走向,必须清楚地认识到交通对城市形成组团的作用,交通深刻地改变着人们生活和生存方式,以及对生活形态的选择。关于城市问题以及城市研究的词汇,也将越来越多地出现在我们关于地产投资的策划报告中。譬如步行街、城市飞地的发展、城市组团以及城市交通干线和网络、区域内步行街道的建设以各种专业街区建设、邻里关系的建立等问题。

合理的邻里关系的建立,可能是未来城市组团的核心内容。研究表明,人们对可识别的邻里,一般控制在5001000人之间,人们的活动范围也很少超过两到三个街区,而且在一个区域内交通越繁忙,把这个区域看作安身立业之地的人就越少,人们把交通繁忙的城市视为一个缺乏个性的、不值得停留的街区。因此,大盘不是越大越好,我们应该从城市发展的这种特点上把握人们的消费心理。否则,人们就很难对自己所居住的区域有认同感和自豪感;要从邻里关系建设意义上注重公共区域的建设,这就是指作为公众聚会的地点和公共的娱乐场、户外的运动场所和商业街区的建设。更要特别注意对本地就业问题的解决。如果社区能够最大限度解决本地工作的问题,那么它将有最强大的生命力,并可能建立自己的社区文化。在美国的许多城市已经出现各种购物中心、工业园区和办公园区组成的城市组团,这些人口对市中心不再有强烈的需求。这种发展,使城市能够较好地解决城市复杂的环境问题,走出交通瓶颈。在这方面,我们还可以借鉴英国郊区新城建设的经验,如英国的哈罗新城在大伦敦规划影响之下的地产开发,最大限度超越了传统的规划思想,又如温哥华太平洋协和区滨水地带的地产开发。

宏观调控是为了经济健康发展进行的结构性整理,并不是为淘汰某些企业而专门提出来的。但如果地产开发不能理解城市发展的大趋势,那么竞争激烈的淘汰赛可能就是专门为他们设计的。

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