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房地产投资决策风险正日趋扩大
严忠明  
     最近几个月,我连续参予了几个房地产项目的策划,有一个明确的感受:企业如果处理不好决策问题,在市场竞争日趋激烈的今天,将难逃覆灭的命运。

所谓决策就是作出决定,是人们在行动之前对行动目标与手段的探索、判断和抉择的过程,在实际领导工作与管理中居于核心地位。所以每位领导或管理人员都希望能做好决策,力争决策效果最大化。决策是否有效,取决于决策人的主观思维活动是否符合客观实际,实际上就是对决策科学化的愿望,也就是对客观规律的认知程度。

随着加入WTO社会全球化发展,决策问题的复杂性与难度越来越大,人们对决策科学化的要求越来越强烈,对决策规律与风险规避的探索也更加深化。决策者对决策目标有针对性地进行全球化思想采购的愿望也更加迫切。

风险简单的说就是损失或失败的可能性,或者说就是发生不愿发生的不幸事件的概率。日常生活中的风险是无处不在的,只是有的风险概率较大,有的风险概率甚微以至人们忘了它的存在。房地产投资经营如同一切经济活动一样,存在风险。甚至一个房地产项目的决策失误可能会带来多个家庭几代人的痛苦。

房地产投资的一般风险大致有如下几种:1、自然风险与社会风险。自然风险是由于自然因素而对经济活动产生的风险,这种风险往往是人力所无法避免、无法克服的,如地震、火灾、洪水等;社会风险主要指的是人为因素而对经济活动产生的风险,如战争、交通事故等。2、投资与销售风险。投资风险是进行投资时所要承担的风险,主要是投资者;销售风险主要是从事销售活动时所要承担的风险。3、此外还有自然灾害、意外事故带来的,企业经营管理状况及市场需求变动带来等因素引起的风险等等;可以通过投保或自身努力解决。

一般房地产市场的风险,大都是指从事房地产投资经营而遭遇损失的可能性。这种损失可能是投入资本的减少与丧失,也可能是实际收益与预期收益的差额损失。具体表现形式有:1、高价买进的房地产,由于市场行情或其他原因只能以较低价格卖出,不仅未能赚取利润反而蚀本;2、尽管卖出价高于买入价,但是低于预期价格,致使预期利润减少;3、由于种种原因而造成的垫支于房地产商品的货币资金遭受损失,投入的钱没能按期收回、或不能收回。房地产投资风险既有一般经济活动遭到的普遍风险,也有作为房地产市场的特有风险。4、决策失误背后隐藏的高风险。前一段,我曾随严忠明教授策划了一个房地产项目,深有感触。原来,惠州某房地产投资商曾聘请某上市公司为其投资项目做策划和规划,但却疏忽了最有卖点的江岸美景及其它周边资源,严忠明老师的一席话令投资商置几十万的规划费用于不顾,重新对项目进行定位、规划、设计,从而避免了因决策失误带来的损失,这是策划引导规划的典型实例,既有效规避了风险更给企业带来丰厚的利润。

那么怎样进行房地产市场的风险预测及规避风险呢?首先要进行风险预测,开发经营房地产业,具有投资大、回收期长、风险性大、利润高等特点。开发商要达到目的,收回投资,赚取利润,就必须在作出决策方案前,进行多方面的可行性研究和风险的预测。如广泛收集房地产市场的相关信息,进行项目SWOT可行性定向分析;对所开发项目进行可行性分析研究;分析国家关于房地产的法律、政策的发展变化对项目的影响等;可以借助外脑,如山东某公司在对投资项目决策前,就曾连续两次聘请广州“严忠明项目策划事务所”作外脑,进行决策研究,就取得了良好的效果。

其次要制定规避措施,全面分析、评估开发经营项目的风险性因素,是在房地产市场上避免一切可以避免损失的基本前提条件;规避风险的措施前提是预测风险的因素应考虑全面、准确。第一是投资商自身的,就是投资资金的运作原则,是长期作战还是抱着抱个冲锋枪“打一枪换个地方”,因为每个投资商都有自己的投资计划和预期目标;这是大方向问题。第二是手段和方法,采用先进的技术手段和科学的管理方法,尽快完成项目,开发周期越长社会环境变动的影响就越大,这种实例很多;还可以采取一些合法策略,在合同制定中规避,如工期不能按时完工的风险可通过承包合同的违约责任来减少;针对不同时期采取不同的销售策略,如销售导入期、销售促进期、热销期、尾盘冲刺期等时期,应分别采取不同的销售策略,才能取得最佳战绩,赚取丰厚利润,保证企业飞速发展。

企业只有处理好决策风险风险问题,才能运筹于帷幄之中,决胜于千里之外。

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