房地产与街区项目定位决策系统，就是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，使项目具有独特的市场定位，从而做出科学决策的过程。
我们发现，决策的有效性取决于运作而非运气。
房地产项目科学决策的产生主要包括两个重要方面：第一，就是从问题提出来时的决策程序到结束的整个历时过程，要求在科学的程序下进行；第二，就是针对问题寻找解答的结论，也就是叫做解方程的过程的科学性，这两者缺一不可。而现代许多进行决策的人只考虑了第二方面。实际上，决策程序的科学性更加重要，它决定我们对问题的重新整理，找到真正的目的，以及我们所提出问题背后的标准，使我们在决策过程中不偏离方向。决策过程科学性要求我们在思维的途径方面、思维的流程方面有比较科学的控制。至于科学决策解方程的这一部分，我们知道现代科学发展许多成熟的理论。例如问题树、博弈论方法、后果分析、概率研究和类比等，而只要对真正的问题诊断清楚，解决这些分析问题并不是很难的事。
可以肯定的说，如果我们没有到找对问题就提出解决方案，那么方案错误的可能性就极大。也就是说查不出原因所提供的选择方案，常常是必错方案，这提醒我们在对问题进行研究的时候必须从本质问题出发，研究它暗藏的东西，所以我们有一个基本的信念，叫做决策不是赶公共汽车，不要在关键问题上赶时间。有些人就始终有这种心态，总是急 匆匆，老怕赶不上公共汽车， 实际上对于复杂问题，尤其房地产的定位问题，如果有这种心态，做出的结论和决策往往是非常不利的。
我们知道对于处理复杂问题已经有了非常完整的科学思路。对于简单问题，我们可以用逻辑的方法、推理的方法进行，但是现代科学通过对复杂问题的研究发现，复杂问题往往具有更多的层次性、多因素性以及不确定性。对于处理复杂的商业问题，我们提出了“结构性思维”的方法。
“结构性思维”的方法来自于我们对现代科学研究的结论。现代科学研究告诉我们，事物都是由大大小小的结构构成的。结构决定了事物的点和面，也就是事物的基本属性。一个事物之所以区别于另一个事物，常常是由于它的结构表现出不同的特质和形态，这是最深层次的标注事物的因素。在微观世界里，我们发现基本粒子都是有它独特的结构的，这是它成其为基本粒子的重要特征。原子、分子同样也是由内部独特的结构所构成的。在生物界里，我们发现基因就是由具有双螺旋结构的一组分子构成的。而对于复杂的社会系统和宇宙系统，我们同样也会找到这种结构的类似性。
结构的普适性启发我们，在考虑问题的时候，不一定要求对每一个问题的细节和全部的资料都要进行掌握，相反，只要把握了事物在不同层次上的结构，内在的特征和主要的接点之间的关系，那么我们对确认事物就有了比较明确的把握。实际上这个基本的解释我们就称之为“结构性思维”。这种思维方法在现代信息大爆炸的时代具有特别重要的意义，尤其像房地产项目这样复杂、多变，具有巨量信息的决策过程，结构性思维更加有效，它让我们在处理复杂信息和千变万化的模式转换、不同的价值判断有了一个基本的思考出发点。
结构性思维要求我们在确认事物的时候，把握它真正的特征，也就是它的真问题，以及决定事物主要特征的结构，同时要求我们把握事物发展的趋势和方向，对它的整体画面和前景要有明确的认识。结构性思维更要求我们充分学习前人的经验、教训，充分地对问题的背景作研究，尤其是对成功的经验、教训要有比较深入的了解。
结构性研究特别强调解决问题的有效性。一个方案只有在具有充分的实操意义时，才是一个可能接受的方案，它必须兼顾企业内部的各种资源和价值判断。结构性思维还根据事物具有结构多变性的特点，要求对事物进行可调控性反馈，只有一个具有可调控性的不断适应市场的方案，才是一个真正有操作意义的方案。在这种对结构性的思维认识基础上，我们特别提出了房地产项目及街区项目定位决策的系统理论，我们通过多年房地产策划实践和对房地产项目的深入研究，我们发现把决策研究的科学方法和复杂问题研究的方法结合起来，可以找到一个比较科学的解决复杂房地产定位的思路。
通过反复的实践，我们把房地产及街区项目定位系统的研究确认为五个主要的步骤：
第一，寻找真问题；
第二，全球化采购；
第三，创新性整合；
第四，焦点式定位；
第五，结构性实操。
这就是我们对房地产定位决策研究的一个基本的思维流程。它清晰的表明了我们是如何通过复杂万变的信息寻找捷径，找到最终定位的方法。
这五个步骤要求我们在决策研究的程序上和解决方案、寻找答案的科学性方面都要有科学保证的安排。
所谓寻找真问题，就是当房地产公司提出定位问题的时候，我们不能就问题的表面立即做出回答，而应该深刻研究问题本身的隐含意义和价值判断，以及企业提出该问题的背景，即搞清楚作为一个开发房地产项目的企业“我是谁”？“我为什么要做这个产品”？“我为谁做这个产品”？“我做这个产品的目的是什么”？对这几个问题做出比较全面的回答，从而找出企业自我确认的目的，以及做该类产品的真正用意。如果停留在问题的表面，就好像踩到香蕉皮，它经常会让人摔一跤。
真问题研究就像医生的诊断，我们不能凭简单的望、问、闻、切和企业的自述症状就下判定，我们必须有自己的分析方法和思路，就好比医生必须通过仪器来鉴别病人是什么性质的病，是否有器质性变化，器质性变化的深度如何？还要对病人进行抽血化验、仪器测试，以达到确诊的目的。真正的问题往往就像深藏在信息海洋中的一根针，如果不通过一个比较完整的判定过程，从而找到问题的根源，那么，所提出的方案，不是打偏了，就是不着边际。
我们还发现，问题经常本身就存在一个高低层次不同的结构。而主要问题、核心问题经常隐藏在结构背后，我们要做的事就是为企业解决最深层次的问题。这个梳理过程是我们作为决策研究的基本出发点。
当我们对问题本身的研究比较明确以后，我们就要针对项目和街区的建设进行整理信息。这些信息复杂多变，实际上房地产公司对这些问题也有自己的看法，但是我们有一个明确的结论，就是要进行概念全球化采购。
所谓全球化采购，是指我们解决问题的参照系和概念系统是来自于全球房地产发展的过程中的一些经典案例。我们知道，随着目前地球变为一个小小的地球村，全球房地产参差不齐的局面正在逐渐同步化。中国的房地产商品化时代比较短，欧美有大量的概念可以供我们使用、借鉴。尤其在涉及泛地产、复合地产的运作时，欧洲、美国、东南亚一些先进、发达的国家和地区，例如香港，对街区的建设和对房地产的操作模式的探索对我们就有很好的借鉴意义。房地产策划不是一个坐在房间里胡思乱想的过程，而是一个充分地吸收国内外和前人经验的过程。由此，我们提出了全球化采购的概念，就是对特定地区的地块和房地产项目，我们借鉴国内外、往古来今有同样意义和类型的成功案例，然后整理成几种相关的模式，这样房地产项目操作的方向感和成功的概率就会大大提高。
房地产项目必须踏踏实实，它涉及的金额巨大，我们不能够凭空想象，给房地产公司留下巨大的风险。当我们采购了足够多的房地产项目的建设概念和同类型房地产操作的成功模式以后，我们就进入第三个阶段进行创新性整合。
所谓创新性整合，主要因房地产项目没有完全相同的原因，房地产就像一个家族的相似性一样，表面上看它们都有某些共同遗传的特征，但实际上他们又是千人千面。因此它的独特性、它在地球上地块的不可重复性，又决定了它必须有自己独特的定位。因此，我们采购来的所有概念和模式都只能作为我们整合的元素，我们必须引入创新性思路对房地产项目所处的环境进行深入的分析，依据世界上成功的操作模式，我们要研究项目所在地的核心竞争力，地块的核心竞争力是房地产项目具有利润的第一因素。
我们知道，房地产项目主要在城市，因此，城市的运营是非常重要的决定性因素。城市本来是工业革命的结果，它是工业化要求聚集和分工的产物。城市又由于劳动分工的精细化呈现出不同的产业链和商圈关系。因此，地块的整合、地块的核心竞争力的研究首先是集中在对产业链的梳理和产业链的研究方面。该地块处于什么类型的产业链中，属城市中那一类产业地带，在城市相应的商圈里处于什么地位，这是决定地块核心竞争力的一个重要条件。
譬如，在珠江三角洲城市带中，目前的趋势我们看得到，有一个很重要的产业链就是展览业，而这个产业链的头就是广交会。许多城市为了充分发挥城市的潜力都想办法让自己的地产项目同这个巨大的产业链连接起来。广交会每年每届大概有300亿美金的贸易额，而且平常展期已经排到两年以后，这个产业链的形成是有深刻历史原因的。广州一百多年前就是中外贸易的主要港口，因此，这个产业链的生命力并非一时一日形成的。目前，随着珠江三角洲城市带的不断的发展，这种产业链的生命力越来越强，许多房地产商已经看到了这个重要的特征，目前我已经看到在佛山、南海、东莞、深圳、珠海、惠州、江门等等地方都在作展览业，而且这些展览都会与广交会同期举行。如佛山的陶瓷、南海的内衣、新塘的牛仔服、东莞的电博会、珠江三角洲论坛、深圳的高交会以及旅游产品展等等，都是同广交会这个大的龙头有很深刻的关系，他们都是在从各个方面弥补广交会的专业展比较少的特点，因为广交会带来巨大的经济效益和人流，进行这些展览本身就意味着巨大的商机。而房地产商为了做活自己的项目，通过引入这些主题就给该地块带来了强大的生命力，这就是产业链建设的一个例子。房地产商已经不仅仅是房地产开发商，而且已经成为房地产运营商。在进行项目定位的时候，地上的建筑物功能的定位已经远远比建筑物内部的尺寸定位更加重要，更加具有决定性意义。
在小区域看，商圈定位也是一个值得比较认真对待的问题。我们所研究的商圈经常是一百米范围、五百米范围、一千米范围等不同圆圈的商业活动的特点，目标人群往往是分布在这个不同的区域中间的。在这个区域中所经营的房地产项目最适合于承担什么类型的经营和项目？这是我们定位时要特别认真研究的。实际上，如果我们能找到该地块在产业链中独一无二的位置，能够找到项目在商圈中的独特性，那么我们所选择的项目的核心控制力和利润点就有了着落。
四是焦点式定位。当我们进行了创新性整合以后，我们会发现我们可能有多个可定位点，或者说定位本身也具有一种结构性特征，需要进行取舍。对于市场来说，目前是一个定位的时代，我们不得不要有所取舍，西方甚至出现以定位代替创新的说法。找到自己独特的位置有时比创新更重要，也就是说，最恰当的创新就是找到自己合适的生存位置。
在生物学研究中，我们特别注意到生物的多样性就是来自于它独特的对环境的适应。在高山上，我们会发现高纬度的地区针叶林较多，而低纬度的地区阔叶林较多。在阔叶林的地方，只要有阳光，植物就能够疯狂的成长；而针叶林的地方，树林往往比较疏散。这就是因不同的纬度、阳光的多少以及气候的寒冷，这样就使得各样类型的植物有了自己生存的环境。动物也是这样，高山的动物往往多毛、皮厚，善于奔跑；在平原的动物可能就具有比较薄的脂肪层，这也是对环境适应的一个结果。实际上房地产项目作为在不同商圈、不同城市、不同产业链中的一环，也要研究自己所处的不同的生态环境。一旦我们确认了自己的生存环境和形式，我们还要做一个很重要的事情，就是要成为该地区的焦点，只有成为焦点或代表该地区最重要特征的项目，才具有最大的吸引力和运营空间。所以我们在定位的时候，还需要突显焦点式特点。
所谓定位，有一个形象的比喻，就是把满脑袋的头发拨到只剩一根，也就是说人们对接受产品信息的能力是非常有限的，我们必须把所有的信息削尖了传递给消费者。人们接受信息的注意力和能力，我们称之为“一口之量”。所以，只有那些最引人注目的、最热门的、最有生命力的定位方式，最简洁的方式才能够深刻的打动公众。这就是焦点式定位的重要原因。那么，在这种定位过程中，我们不但注意公众的反应，更重要的是对一个决策过程、决策模式中所涉及到的利弊、博弈特征要进行解方程，这些方法无非就是进行市场调查、建立问题树、进行专家大脑风暴法等进行专题研究。
这里，我们常用的一个方法叫后果性思维，也就是说对一个项目可能导致的后果和负面因素进行可能性评估，这样可以避免我们盲目地去决定事物。为什么小金额的项目我们比较容易决定，而巨大的投资项目我们总是反复思量再三，这就是因为不同的项目有不同的后果，后果重大，使得我们踌躇再三，这是决策中一个非常有趣的现象。从这一点出发，我们确认对后果先做出预案，再反推事物的前因，便有一个比较稳妥的风险把握。通过一个比较科学的决策过程，我们就能找到项目的好的定位，也就是获得了核心的控制力。只有项目从一开始就具有了核心控制力和稳定的利润点，项目才能够沿着比较轻松的方向发展。这就类似于围棋中的活眼原理，我们的目的就是寻找项目的活眼。而研究城市的发展，研究产业链的建设和商圈的意义，无非就是要满足一个目的，让市场发展的潮流推着项目走。
而进行焦点式的定位，我们可以比喻为钓鱼者要学会象鱼那样思考，要强调传播的有效性，使产品具有最大的生命力。房地产项目的定位被行业人士称为“房地产开发第一难”，是有它的道理的。定位的复杂性使得许多房地产公司从一开始就处于一个非常被动的情形之下，如果没有强大的思维方式来把握这个定位过程，房地产操作就像一列巨大的火车走上了一条没有轨道的路，由于没有清晰的方向和明确的轨道，这列火车随时有可能陷入泥潭而不能自拔。
由于这种复杂性，我们要求对项目进行系统的独特性研究。我们不主张做大众菜谱，对每个项目我们强调度身定做。这就是根据材料做老火靓汤、做红烧鲍鱼。其中，对关键性问题我们还特别有自己的研究。由于房地产涉及到方方面面，因此，我们在形成方案的时候，要求结构性实操，这就是第五点。
结构性实操，要求房地产定位研究的方案是结构性地解决企业面临的问题，对于复杂的判断和问题的方方面面要注意它们相互之间的联系，尤其要寻找问题的主要方面——突破，要找到问题的支撑点和引爆点。一方面，我们在项目操作中要学会不断的爬到高处，不断摆脱竞争对手，让对手无法复制。这是我们保证自己始终具有独特地位和利润的方法；另一方面，我们又要学会寻找捷径，从最可能突破的地方进行突破。
通过寻找真问题、全球化采购、创新性整合、焦点式定位和结构性实操，我们可以形成一个比较完整的房地产及街区项目决策定位方案，这样企业就有了一个可操作的根本指南。企业在这个基本的框架下，今后进行决策研究就比较轻松，就不至于出现争论问题找不到焦点，作出指示没有方向感，命令无法执行的情况。
在整个决策定位的操作过程中，我们特别强调全球化采购。我们要求决策研究者具有深刻的对城市发展的了解和知识、对房地产运作的全面把握，尤其对全球市场的了解。所以当我们进入一个项目的时候，我们要求公司人员要加满一箱油再上路，也就是说自己要有储备、有看法、有模式。我们知道未来是被我们所发明出来的，未来并不是某种过去的简单的重复，因此创新能力也是一个非常重要的方面，针对项目的具体的特征进行不断的整合，直到找到焦点性特征，往往决定着一个决策者的基本商业直觉。
房地产与街区项目的定位决策要求我们在处理复杂的商业问题时，把握结构性思维的方法对决策模式，尤其是对博弈论、混沌学、系统论的一些基本结论有深刻的了解，对理性可以作到的部分要尽100%的努力，对理性不能做到的、不确定性、不可预测性部分要按照概率性研究和科学决策的方法进行处理，真正做到“谋事在人，成事在天，”尽人力而合天意。这个“天”就是市场，就是市场的趋势和未来的发展规律。
