第一阶段：市场及客户研究
一、项目本体分析
项目区位分析
海棠湾片区规划
交通分析
资源配套分析
规划条件及基础经济指标
SWOT分析
二、针对性市场研究:
1. 三亚旅游市场规模
三亚近年GDP增长情况
三亚人口规模及增幅
三亚旅游市场现状梳理及未来发展趋势
三亚旅游到访客群数量及近年增幅
三亚旅游收入水平及近年增幅
2. 三亚旅游客群特点
三亚旅游客群来源分析
三亚旅游人群背景分析
三亚旅游人群消费特征
三亚旅游人群停留时间及轨迹研究
3. 三亚消费者群体分析
消费者社会背景特征分析
消费者个人状况统计：年龄、职业、收入水平
消费者现有消费习惯特征
消费者对商圈现有项目的意见
消费者特征类别分析
区域未来人口增长对项目的影响
消费者未来潜力研究
消费者的开放式建议：对区域的看法、对项目档次、经营内容等的建议
4. 竞争商业个案研究
竞品个案挑选原则
各项目基础资料及发展背景
各项目市场定位评价
各项目规划设计的适应性分析
各项目内外交通环境以及车位便利性分析
各项目业态及品牌构成
各项目硬件优劣势分析
借鉴及启示
5. 三亚免税中心专题分析
项目背景及经济指标
商业动线分析
业态分布
租售及招商情况
主要商铺经营状况分析
客户来源及客流量分析
竞争启示
6. 商铺销售市场分析
销售商铺的产品类型
销售商铺的策略
销售商铺的价格水平
不同类型商铺的销售速度分析
投资者来源分析
潜在商业产品供应分析
7. 针对性招商测试
针对性零售商访谈
零售商背景情况及经营状况
商家在本地可承受的租金水平及租期
商家对店铺的硬件技术要求
零售商对本案的意向
三、项目定位:
项目整体定位
档次定位
主题定位
功能定位
1. 目标客群定位
目标结群区域构成
目标客群年龄、职业、收入水平构成
目标客群消费习惯及特征描述
2. 产品定位
主题定位
业态配比定位
主力店、次主力店配比定位
面积段配比定位
四、招标流程研究:
三亚招标政策分析
三亚招标流程解读
三亚招标案例分析
本案招标建议
第二阶段：产品规划细节建议及收益测算
五、项目产品规划设计建议:
商业规划布局整体思路
中庭及公共空间的设置
交通是否有利于有效组织人流
垂直交通对高楼层的人群到达的便利性
业态配比实现项目价值最大化
商场店铺平面规划
内部布局以及业态组合的建议
店铺的分科如何实现未来动态调整
目标商户清单模拟示意
六、项目收益分析:
参考项目选择
区域未来售价/租金走势分析
影响项目售价/租金的因素分析
项目租售比例建议
商业售价/租金预测
项目运营成本测算
整体收入预估
投资回收期
七、风险分析:
项目风险分析
应对策略
