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深圳已经进入“大湾时代”,你却跑丢了
本站原创  
  

    

    现在谈深圳的楼市是个招人骂的话题,说好说坏都会有人拍砖。所以我不预测市场,只是谈谈我对珠江口这个整体区域的一些观察。

   

    我来广东已经有28年了,可以说是老资格的南漂一族了吧。起初,我们觉得广州是省会较靠谱,便跟着广州跑;接着我们开始搞房地产,便跟着惠州跑;那时候我们总觉得香港很牛,深圳只不过是一个过道,许多事有争议,有点不真实感;所以有时我们跟东莞跑,有时也会跟珠海跑;最后终于闹明白过来,要跟深圳跑,且一定要在深圳置业买房。这就是我来深圳的过程。

 

深圳要跑到哪里去

    但是跑着跑着,最近感觉好像跟不上深圳的步伐,好像要跑丢了。据说最近南山区深圳湾畔的华润悦府推出290套精装单位,销售均价13.8万元/平米,实现销售总金额近42亿元;另一个豪宅项目中海天钻,推出的近百套单位则在开盘当天全部售罄,均价约为10.5万元/平米。这真有点让人高海拔缺氧,头晕目眩的感觉。问号很大,就像信徒们曾经问耶稣的那样,主啊,你这是要往哪里去?

    这是最近许多人对深圳的强烈感觉。所以这才有我想谈谈对这个发展的看法的冲动,我在这里不是写学术论文,不必周武郑王的装正经搞个实力排名来证明。我的总的印象就是,深圳这几年一点点终于挤到了珠江口城市群的最前列,挤到了全国城市的领先位置了。

    这是一个不容易的漫长的过程。说远点,珠江口海湾从宋代开始,就是一个热闹的区域。起初是广州,是东南亚著名的港口城市;到明代中叶,澳门成为广州黄埔港的外港,成为东西方贸易的据点;鸦片战争以后,香港作为深水港崛起。随着改革开放以后,珠江口海湾形成了四大特区(香港、澳门、深圳、珠海),另加七大紧密相关城市(广州、东莞、中山、佛山、江门、清远、惠州)的4+7城市群格局。

    谁是珠江口的首位城市?这是一个珠江口区域有趣的轮盘赌游戏,过去是广州、澳门、香港轮流坐庄。广州是最早的东南亚文化的交流与转换平台;澳门是所谓“哥伦布大交换”的平台,葡萄牙人带来的欧洲和南美物种,深刻影响了中国社会的发展路径;香港是英美文化规则整合传播平台,深刻地促进了中国社会融入世界体系。

    ◆

    但现在形势正在急剧变化,现代判断首位城市的标志不再是海洋贸易一个指标。自从港珠澳大桥动工后,尤其是深中通道计划付诸实施以后,珠江口区域正从外洋商站、贸易深水港演变为一个城市群的内湖景观,城市的影响力,尤其是产业集群的创新合力开始成为新的判断城市发展的关键因素。深圳由此开始脱颖而出,作为中国产业力量对外输出的平台正式超越老牌城市,走向前列。

     

     但心理上,我们还没有适应这种形象和定位的变化,我们对未来心存疑虑。

 

黑马是这样杀出来的

    ◆

    了解一下深圳城市发展的过程是颇为有趣的。前不久在一次国际学术会议上,我遇见香港历史学家刘蜀永教授,我们谈到中英街的变迁问题。我这才意识到,中英街从行政上居然属于不大起眼的盐田区。这条街长不足0.5公里,宽不够7米,因为与香港新界接壤,街边商店林立,来自五大洲的产品品种十分全,成为当时人们向往的地方。可以说深圳的城市发展是从这里找到了最初的支点。而现在,来深圳的人已经没有多少人会记得去这条小街了。

    ◆

    其实从这个事例看,深圳城市与其说是规划出来的,不如说是一步步摸出来的。这个摸索过程经历了30年。

    ◆

    先是罗湖时期。罗湖为该时期的城市中心,到香港去的人要从罗湖桥经过,整个罗湖及东门一带因为城市通道的特点发展繁荣起来。

    ◆

    接着是福田时期。罗湖人满为患,为扩大城市空间,深圳将市政中心和交通枢纽放置在福田。那个规划很有中国传统城市的特点,深圳是一个东西向沿海岸线展开的相对狭长的空间,规划思路也受中国一贯的王朝城市地理概念的影响,城市中心定在中央位置的福田,城市规划上突出了风水布局,强调结构对称与均衡。

    ◆

    现在是第三个时期,即“福田 + 前海双中心时期”。在新一版的深圳城市规划里面,已经明确提出了深圳市拥有双中心,一个是福田中心、一个是前海中心。从此这个城市便急剧地向海边靠拢,向深圳湾、前海、后海及宝安区域发展。

    ◆

    现在深圳城市居民都有这样直观的感受,在罗湖口岸和周边街区,以前熙熙攘攘的人群与绚丽街景,明显在淡化甚至渐渐地消失;最近几年华强北的繁荣景象也在减弱。究其原因,这就是深圳城市发展思路变化,尤其是整体交通系统建设的直接影响结果。

    ◆

    深圳除了北环、机荷高速等几条纵向交通干线以外,建设了八条向广州、东莞、惠州辐射的主要高速公路;南端与香港衔接的地方,形成了罗湖口岸、皇岗口岸、福田口岸、深圳湾口岸等几大口岸,加上高铁深圳北站的启用,地铁的完善,直接分流了人流。这个巨大的交通网使得这个城市终于开始展开手脚,大力向周边辐射。同时,也使得城市人流均匀多向流动,从罗湖、福田、深圳湾,形成向香港全面展开的空间结构。除此之外,深圳在内陆方向也向惠州、东莞、广州全面展开。

    ◆

    城市物业的盛衰就在这一过程中变化。跟着这个城市发展的节奏跑,就真的变成了“跑步钱进”。

    ◆

    从城市运作的空间来讲,由于复杂的行政区划和土地产权问题,尤其是既得利益者的关系处理问题,深圳城市想从陆地上扩大空间非常复杂和困难;如果你见过从深圳到惠州的高速公路多少年来一直在修,你就知道有多么头大。所以,一直以来讨论的深圳变成直辖市的话题,我觉得其实质是希望为深圳寻求土地上的突破,希望以传统改变行政区划方式让城市向惠州、东莞等方向扩张,解决深圳城市空间扩容的问题。

 

谁是珠江口的新霸主

    ◆

    但现在深圳明白了一个道理,城市要向海边发展。世界上著名的海港城市,都是向海边发展的,例如悉尼、纽约、墨尔本等等都是海边尽端城市,这些城市的滨海港口区域是城市的核心。明白了这一点,深圳开始向湾区大踏步前进,就像下围棋,外势更强,更有潜力,更易操作。

    ◆

    深圳一直有港湾,如盐田港、深圳湾什么的,在以罗湖、福田为中心时期,这些都好像只是一部巨大战车上的挂件。但现在不同了,重点开始转移,深圳开始真正进入“大湾时代”。

    ◆

    其中最重要的是深中通道,深中通道的开通成为深圳进入大湾时代的标志性事件,是深圳对地缘优势的深度解读,是一步妙棋。深中通道使得深圳直接连接珠江口东西岸,与珠江西岸建立更紧密的联系。深圳终于可以左拥右抱,形成一个巨大的湾区合围空间。深圳城市影响力直接进入了珠澳经济圈以及中山、江门一带,并且同广东省要大力发展的大广海战略紧密结合在一起。这将成为深圳未来城市发展的最主要战略布局。

    ◆

    在这个意义上来讲,深圳不仅拥有了许多新型产业和技术的优势,更加拥有了珠江口城市群中新的地缘优势,进一步整合了珠江口东岸和西岸的市场空间和企业。这一变化,使得城市影响力空间有了具体的支撑。

    ◆

    我觉得,这个“大湾时代”建设的实施,会使深圳难以阻挡地成为珠江口的首位城市。

    ◆

    说回去,房价的变化也许只是这一趋势的反映。但是,疯狂的房价也是一把双刃剑,可以加速资本的富集,也正在伤害一些年轻人。面对这一巨大变化,我不希望只有恐慌和非议,而是应该冷静想一想对策,有没有理性有序的长远措施应对这一剧变,跟跑还是不跟?

 

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