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中山楼市热翻天
伍敬斌  
  

    深中通道消息升温,与此同时中山楼价也在不断地升温。目前,中山市火炬区多个楼盘已经反映货量不足的情况,这一「断货」潮甚至波及到与火炬区挨的东区、南朗镇、港口镇的楼盘。在供不应求的情况下,相比今年上半年,下半年翠亨新区、火炬区、东区等区域的多个楼盘急速升价,部分楼盘累计升价超过2000元/平方米,甚至有楼盘价格已破万。而造成中山楼市节节攀升的,是深中通道消息传播下大举进军中山楼市购房的深圳客。而进入中山楼市较早的人士,则已获不错收益。根据合富辉煌市场研究部数据显示,10-11月份时中山市火炬开发区、东区、南朗镇及港口镇的成交价格涨势明显。其中11月份东区成交均价比10月份攀升了近900元/平方米,港口镇11月价格攀升至5617元/平方米,火炬开发区则突破6000元大关。而有着翠亨新区规划在前的南朗镇则升幅最为明显,11月份的成交均价高达6697元/平方米,是今年来最高位。
 
火炬开发区受青睐
    目前,存在外溢客户的区域及传统旺区是中山去货速度最快的楼市板块。例如受到深中通道消息利好的火炬开发区、东区、南朗镇、港口镇及民众镇部分区域的库存在逐渐下降,尤其是火炬区及东区,库存量下降30%以上,同时量价齐升;邻近珠海的坦洲镇依旧保持高消化速度,同时价格已成为全市最高;中山传统城区(石岐区、东区、南区、西区及泛城区)及北部强镇小榄镇、古镇镇的消化速度依旧保持稳定的高去货水准。根据合富辉煌市场研究部数据显示,2015年11月,中山市住宅库存共61395套,环比10月份66652套下降7.9%。深圳客最为青睐的火炬开发区、东区、南朗镇及港口镇的库存量下降也较为显着。目前火炬区每个月住宅消化量高达过千套水平,11月份火炬区仅剩下3000多套库存量,按照这样的速度,3-4个月火炬区的库存量将完全消化。中原地产中山分公司拓展部总监植建军表示,按照目前的销售势头,交通上占尽优势的火炬区、翠亨新区等区域的楼价有望超过邻近珠海的坦洲甚至是城区内的项目,这些区域的房价将轻松破万。「如果深中通道一旦开通,在深圳宝安区和前海房价大幅上涨的情况下,中山的楼市也会受到这部分深圳客的辐射而随着升价,突破两万也并非不可能,这样才能弥补深中两地楼价差距。」
 
 
附:深中通道新闻
 
深圳一侧起於宝安西乡
    广东省近日發布高速公路建设计划及中远期规划,深中通道主体工程被列入2016年新开工项目。据前述中远期规划,深中通道总里程为31.3公路,投资413亿元,包括海中桥隧主体工程24.5公里,投资356.3元,以及深圳连接线工程6.8公里,投资56.7亿元。记者了解到,工程计划在2016年开工建设,其中深中通道深圳机场互通立交和中山横门互通立交的先行工程於2015年底前开工。
    公示报告进一步明确了深中通道的具体位置:「位於深圳市和中山市,由东向西跨越珠江水域,直接连通深圳和中山两市。路线起於广深沿江高速机场互通立交,与深圳侧连接线对接,向西跨越珠江口,在中山市翠亨新区马鞍岛上岸,终於横门互通。推荐方案路线全长约24.5公里,跨海长度22.405公里,陆地段长度1.64公里。主线桥梁总长17198米,隧道总长6720米,海中设置两处人工岛。本项目拟采用双向八车道高速公路技术标準,设计速度100公里/小时,路基宽度41米。推荐方案估算总金额334.4亿元。本项目预计『十二五期』末开工,2020年建成」。
    全线按工程性质分为四段:跨海桥隧工程、深圳侧接线工程、中山侧接线工程和南沙连接线工程。据介绍,深中通道工程可行性研究报告中提出了4 种有代表性的线位方案:Al(全桥方案)、A2(东桥西隧方案)、A3(东隧西桥方案〉、A4(长隧方案),其中A4线位又分为双隧方案和全隧方案。最后经过比选,由於工期相对较短,造价相对较低,项目工程可行性研究报告推荐A3东隧西桥方案。
    海中桥隧工程全长22.09公里,采用桥隧组合方案,共设两处通航孔,穿越深圳机场支航道与矾石水道处采用海底沉管隧道,隧道总长6.72公里,两侧分别设置一座625米畛150米的人工岛,伶仃西水道采用桥梁跨越,推荐方案一采用主跨为1638米的悬索桥,方案二采用主跨1180米斜拉桥方案。横门东水道桥推荐采用240米+480米+240米双塔钢箱梁斜拉桥。
 

开启深中同城时代
    据了解,目前深中通道项目前期工作已基本完成,工程可行性研究报告已通过专家评审,且已纳入国务院近期建设督办项目。这条横跨东西的通道建成后,将是珠江两岸深莞惠和珠中江两大城市组团的唯一直连通道,意味着珠三角东西两岸的通行距离将大大缩短,物流及出行成本也随之降低。
    随着深中通道动工的时间逐渐清晰,「深中同城」概念日渐成为大家热议的话题。记者了解到,现在从深圳机场前往中山市区,需要绕行虎门大桥,地理距离100多公里。然而近年来,虎门大桥的拥堵备受诟病,理应20分钟的车程平日一小时已是家常便饭,节假日期间,动辄可堵至十小时甚至更久。
    在效率主导分工的现代社会,交通的时间成本变成了经济圈概念,而「半小时生活圈」成为了「深中同城」的最主流逻辑。深中通道竣工之后,深圳前往中山市区路程只要50公里,且无需再绕行虎门大桥,开车半小时内就可以直接跨江通达。值得一提的是,东莞的塘厦和凤岗,惠州的惠阳和大亚湾等距离深圳核心区距离普遍在60公里以上,未来深圳与中山的核心区地理距离仅有30多公里,远比东莞以及惠州等区域更近,两地关系势必更加紧密。
    正可谓「一桥通天堑」。深中通道除了缩短了深圳与中山之间的距离外,还是深(圳)(东)莞惠(州)与珠(海)中(山)江(门)两大经济圈的唯一直连通道,也是连接前海、南沙、横琴3个国家级新区和翠亨省级新区的交通纽帶,是粤东通往粤西乃至大西南的黄金走廊。深圳建华地产顾问有限公司董事长兼总经理林世隆称,深中通道不仅使深圳和东莞收益,也促使珠三角一体化加速,同时对於珠三角、香港、珠江沿岸城市和整个广东的经济發展都将产生不可估量的影响。
    事实上,随着深中通道的消息渐渐明晰,深圳中山两地的市场人士早已开始憧憬这一变化可能帶来的影响,而首当其冲的自然是堪称经济晴雨表的房地产业。目前,而在深圳人的「大力」支持下,中山房价已经开始跃升,截至2015年11月30日,中山全市成交了1.45万套商品房,创下歷史新高,住宅库存也创下年内新低。(详见本报14日报道)中山市房地产行业的多位业内人士预计,深圳人的购房热情有望持续到明年,而中山楼市也将借此进入快速上行的通道。
    此外,深中通道通行后,整个西岸大部分地区都将纳入深圳的服务範围内,这将挑战广州作为铁路网、公路网中心的地位;而在分流了广州地区资源的同时,也将分流惠州和汕尾的资源。
 
怀胎17年终将分娩
    中山市人大常委会副秘书长刘开宗曾用「怀胎16年,至今未分娩」来形容深中通道的坎坷歷程。一直以来,深中通道项目都是广东省两会上深圳、中山等城市代表关注的热点。据了解,深中两地关於通道的最初规划早在1998年就萌芽了。当时,中山市规划局因为珠三角地区东西交往不畅,提出了建设这条通道。而深圳方面,也早在10年前就提出了类似想法。虽然多年前就已经被提上议程,但因被认为会与后提出来的港珠澳大桥功能重合,被暂缓推进。
    2008年,国务院颁布《珠江三角洲地区改革發展规划纲要(2008-2020年)》,将其确定为其中的重大基础设施项目。2010年广东省两会上,深中通道被列入全省重点建设预备项目计划表。然而,这条直连深圳、中山的跨海通道,辐射深莞惠、珠中江两个城市群的重要通道继续搁浅多年,始终停留在「前期调研」阶段。
    据2014年下半年的调研披露,深中通道建设的多套方案中,A3东隧西桥方案被多方看好。但在项目进一步论证阶段,一些方面提出异议,认为南沙的發展可能会受到A3方案的制约。因此,提出了A4建设方案,即深中通道全部采取海底隧道的建设方式。2015年1月,深中通道项目工程可行性研究报告谘询评估会专家组意见宣读稿称,从安全因素考虑,A4方案隧道长度为15.19公里,而A3方案隧道长度为6.72公里,通行能力和行车舒适性较好,安全风险较低,工程技术相对成熟,对防洪和海洋环境的影响比较小;从建设周期看,A4方案工期为86个月,A3方案则为68个月;从工程造价看,A4方案为356亿元,A3方案为260亿元。多项因素比较,表明A3方案较A4方案更具有优势。
 
 
 
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