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兔年内地房价难大跌
蒯辙元  
  
    兔年春节假期最后一天,即2月8日傍晚,人民银行宣布从第二天起加息,提高人民币存款年利率0.25%。显然,央行也同老百姓一样深切感受到春节和节前食品价格飞速上涨,推动CPI急剧冲高,或将刷新纪录。因而春节一过即宣布加息,可谓有备而来,且有一箭双雕之目的,既应对通胀,又给房地产调控加力。而且后者似乎还特别立竿见影,首先是房地产股价应声下跌,给期盼股市兔年开门红的股民泼了一盆冷水;其次银行随即不仅提高了房贷利率,而且也把房贷首付提高至60%。这当然使那些想在兔年贷款购房的人望而生畏、丧气止步了。如此一来,是否会令兔年房价下跌,甚至大幅下降呢?
 
    笔者在2月16日《香港商报》发表的《内地通胀易升难遏》一文中,提到内地百姓大众在兔年有三大愿望和祈求:一是股市反弹,二是房价下跌,三是CPI趋稳。本文现就兔年房价能否下跌的问题略做分析,笔者的观察是,老百姓期盼房价下跌特别是大幅下跌的愿望恐怕会落空。
 
    房价不会大幅下跌
 
    关於房价下跌的兔年愿望,冷静地看,客观地说,也是不可能圆满实现的。极端地讲,诚然在中央和地方政府一系列全套房地产政策调控手段的打压下,上半年房价或将出现一定的回落,但下半年则可能出现反弹,如果调控政策和手段稍有放松,甚或会出现固有的惯性疯长。总之,期盼房价大幅下跌的愿望,兔年难以实现。
 
    首先,房价在房地产市场上是由供需关系和规律所决定的,是不以人们或政府的意志为转移的。中国的城镇化迅猛进程,城镇居民住房的改善和其历史欠帐的弥补,以及经济社会的现代化发展,都铸就了13亿多国人对住房和房产的刚性需求。这种刚性需求在未达到相对饱和与供需平衡时,房价上涨、房产升值是必然趋势,是阻挡不了的。
 
    其二,中央政府所有的调控政策、手段和法规,其根本的目的是平抑房价的过急、过快、过高的上涨,从而引导房价平稳适度增长。须知,房地产业是中国经济增长的支柱产业,是解决就业的基础产业,也是中央和地方政府庞大财税收入的支撑产业。因此,中央和地方政府决不可能把房地产市场价格打残。基层民众住房需求只能靠政府提供的保障性住房和廉租房来满足。房价现今超常虚高,根源之一就是当初政府一刀切把全民都推向房地产市场,造成了非正常房地产市场的过度刚性需求,极大和持续地推高地价和房价,并在长达20来年的房改和市场化的过程中,严重忽视或缺失政府须向基层民众提供保障性住房和廉租房的职责和政策。更有甚者是地方政府大搞卖地财政,垄断土地,高价卖地,以致官商勾结,大发房地产开发横财,如此一来,房价不但暴涨,而且是政府越调控越涨。现在亡羊补牢,加大调控力度的同时,今年开年各级政府都在加紧全国1000万套保障房和廉租房的开工建设,如果年内能顺利完成,对平抑房价是有较大作用的,但今年恐难完成,作用也会大打折扣。由於地方政府土地出让事关其主要财政收入,因而不可能长期坚守平价土地政策。可以预料,今年上半年在政策平抑地价后,下半年或将出现反弹,这也是地方政府所希望的。因此,下半年房价也会跟着地价反弹,甚至回归狂涨,再现地王价都有可能。
 
    其三,房地产开发商除中小房企受政策严厉调控影响较大外,大型房企尤其国企或国资控股房企,虽然上市股价暂时下跌,但无伤大雅,仍然在兴旺发展,「钱景」光明,是不可能为严厉的调控政策所撼动的,为应付政策可以暂时微调,但涨价趋势不可以改变。
 
    其四,房产市场的投资者、投机者,在现今内地的经济政治生态环境下,对政府严厉调控政策有的是对策。正所谓「上有政策,下有对策」。君不见,已有不少富人和炒家,通过签约符合购房条件的亲友为之形成批量购房,估价待涨。这是因为房产是中长期能升值,短近期能保值对抗通胀的最好投资工具,逐利而行的资本何乐而不为呢?
 
越调控房价越涨的怪圈
 
    总之,兔年房价要如愿大幅下跌是不可能的,即便上半年微跌或小幅下跌,下半年也可能出现中幅甚或大幅上涨。
 
    为何政府越调控房价越涨,其深层原因究竟是什麽呢?这的确值得深思。
 
    去年以来,政府步步紧逼、环环相扣,接连出台严厉房地产市场调控政策和措施,仅兔年春节前又祭出限购、房产税和取消房贷优惠三板斧,似乎对控制房价上涨的杀伤力不小。表面看,这使得春节房产市场门庭冷落,成交量大幅萎缩,但房价却并未因之下跌,更不必说大幅下跌了,甚至在好些二三线城市出现量价齐升之势。正因为政府严厉的调控并未见实效,房价并未应声下跌,所以才出现原本春节购房的好时机,一线城市却无人购房,这使得不少房地产商的节日推销零收入。这些表面现象反映出来的深层次问题是,迄今为止,政府对房地产市场的调控政策、措施、手段仍未走出屡试屡爽的怪圈,总是越调控反而越涨。从中央到地方政府必须深切反思,重新检讨,要放弃那种治标不治本的修修补补政策和老套的措施、手段,要以创新的思维和方法,从内地房地产市场的战略发展高度从长计议,要从体制、机制、法制三大方面入手,并按房地产市场的规律,制订和实施一整套系统的标本兼治体制、机制、政策和法规,才能引导房地产市场平稳、快速、健康地发展。
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