像任何有生命的动物一样，人类从生存在地球上的第一天就有对衣食饱暖、对遮风蔽雨的需求。在历史上众多古文明和市场经济的人类活动里，我们看到不少商贾从买卖有无的贸易活动致富，如欧洲海权时代崛起的西班牙、荷兰商人，中国唐宋明清时代的晋商、徽商、浙商等等。

 

    有趣的是，这些贸易活动提供的几乎都是满足衣食等物资需求为主。20世纪以前的人类经济史上，很少看到因买卖房屋致富的商人。

 

二战后地产商崛起

 

    难道过去人们没有对遮风蔽雨之处的需求吗？难道除了衣食之外，房屋不是生存必需品了吗？何以20世纪之前少见因买卖土地房产而富可敌国的地产商人？

 

    住房确实是基本需求，但买房却不是。就像衣食住行中的最后一项：行，人们有交通的需求，但这并不代表人人都需要买车、养车。香港中文大学应用金融学教授王泽基也在《金融时报》中文网站发表过类似的观点，购买房子是一种投资行为，而不是一种消费活动，租房才是生存必需品。

 

    在二次大战前的很长人类历史中，人均寿命不及40岁，加上战乱频仍、建筑技术不佳等因素，人们对住房需求年限短，房屋价值折旧快，使得买房作为一项投资，风险大、报酬低，不可能成为经济活动的主流。

 

    二战后崛起的地产商，其实是时势造英雄。医疗科技使得人均寿命延长到80岁，住房需求年期瞬间拉长，一下从20年延长为60年。另一方面，工程技术进步让房屋价值的折旧速度减缓，再加上长时间的国际和平使得人口暴增。这三种因素，让地产商在人类经济活动的历史上首次成为一个显着的商贾群体。也因为这些因素，人们相信房价可以永无止境地上涨。

 

日本房价连跌20年

 

    然而，日本经验说明了楼价上涨有其尽头，从日本经验来看，内地和香港的房地产市场即使未到尽头，也离尽头不远了。

 

    日本有所有房价应该上涨的技术理由。地小人稠、人均寿命世界第一，建筑科技细致而有效率，房屋的保值性高。然而，此刻在东京街头随便问一个80后的年轻人关於楼市的态度，十之八九得到的答案是，买房不如租房。他们的理由是：房价一直在跌，为何要买？买房让自己成为屋奴，丧失享受生命的自由，为何要买？

 

    20多年前发生在日本的历史，或许正在内地和香港重演。楼价狂飙，超出了年轻人终其一生在职场可以挣得的工资的贴现值，从消费需求的经济原则来看，房价已经远远超过购买力的负担。

 

    人们可能会问，但从投资角度来看，土地供给有限，人口增长却一直创造需求。只要供不应求的现象存在，屋主就可以在其生命告终前，以更高价出售给未来的用家。既然如此，为什麽日本房价会连跌20年呢？

 

人口红利即将告终

 

    经济分析师格莱姆.特纳（Graham Turner）在《房子惹的祸！金融海啸的起因、分析、终结》（The Credit Crunch: Housing Bubbles, Globaliza-tion and the Worldwide Economic Crisis）详细回顾日本超级资产泡沫及其后超级空头市场的历史。在当年房地产狂热高峰时期，东京地价比伦敦贵30倍，比旧金山贵50倍，比洛杉矶贵99倍。过度自信的日本投资者蜂拥购买美国物业，也如今日的中国买家一样席卷世界艺术品市场。1990年楼市和股市崩跌后，企业倒闭如滚雪球般扩散。日本央行却反应迟缓，慢半拍的货币政策让泡沫膨胀加速，泡沫破裂之后的复原却如老牛拖车。

 

    不过特纳在书中没有提到更为关键的结构因素：人均寿命成长到了极限，新生人口却开始减少。虽然日本总人口直到2005年才首次出现负增长，但其劳动人口却早在1990年代初期就开始递减。由於房屋消费者主要是青壮年，劳动人口减少表示住房需求下跌。房市泡沫破裂之后，适逢结构性需求下跌，正像屋漏偏逢连夜雨。不过，房屋折旧却因技术效率的提升而延缓，形同需求减少，供给却还在不断增加。这种供过於求的经济定律，才是决定20年楼市走空的根本因素。

 

    内地和香港楼市有许多当年日本的影子。长期上涨造就了不少地产赢家，许多人自我感觉良好，投资者进军海外，如《经济学人》杂志2月前就用《China Buys Up the World》为封面专题。但回归现实，多年来货币超发与信贷扩张动的房价飙升，早已抛离购买力甚远，而另一方面人口红利即将告终，劳动人口就要开始步入下滑阶段，楼价上涨尽头的结构信号已近在眼前了。

 

    也许20年后，内地和香港的下一代就像今日东京街头的年轻人一样，面对持续下滑的房价，他们早已把靠地产致富视为上一代人的历史。问年轻人对楼市的态度，他们会义正言辞地反问：房价不再保值，成了像汽车一样价值不断下滑的消耗品，因此，为何要买房？