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楼价上涨的尽头
叶家兴  
  
 
    像任何有生命的动物一样,人类从生存在地球上的第一天就有对衣食饱暖、对遮风蔽雨的需求。在历史上众多古文明和市场经济的人类活动里,我们看到不少商贾从买卖有无的贸易活动致富,如欧洲海权时代崛起的西班牙、荷兰商人,中国唐宋明清时代的晋商、徽商、浙商等等。
 
    有趣的是,这些贸易活动提供的几乎都是满足衣食等物资需求为主。20世纪以前的人类经济史上,很少看到因买卖房屋致富的商人。
 
二战后地产商崛起
 
    难道过去人们没有对遮风蔽雨之处的需求吗?难道除了衣食之外,房屋不是生存必需品了吗?何以20世纪之前少见因买卖土地房产而富可敌国的地产商人?
 
    住房确实是基本需求,但买房却不是。就像衣食住行中的最后一项:行,人们有交通的需求,但这并不代表人人都需要买车、养车。香港中文大学应用金融学教授王泽基也在《金融时报》中文网站发表过类似的观点,购买房子是一种投资行为,而不是一种消费活动,租房才是生存必需品。
 
    在二次大战前的很长人类历史中,人均寿命不及40岁,加上战乱频仍、建筑技术不佳等因素,人们对住房需求年限短,房屋价值折旧快,使得买房作为一项投资,风险大、报酬低,不可能成为经济活动的主流。
 
    二战后崛起的地产商,其实是时势造英雄。医疗科技使得人均寿命延长到80岁,住房需求年期瞬间拉长,一下从20年延长为60年。另一方面,工程技术进步让房屋价值的折旧速度减缓,再加上长时间的国际和平使得人口暴增。这三种因素,让地产商在人类经济活动的历史上首次成为一个显着的商贾群体。也因为这些因素,人们相信房价可以永无止境地上涨。
 
日本房价连跌20年
 
    然而,日本经验说明了楼价上涨有其尽头,从日本经验来看,内地和香港的房地产市场即使未到尽头,也离尽头不远了。
 
    日本有所有房价应该上涨的技术理由。地小人稠、人均寿命世界第一,建筑科技细致而有效率,房屋的保值性高。然而,此刻在东京街头随便问一个80后的年轻人关於楼市的态度,十之八九得到的答案是,买房不如租房。他们的理由是:房价一直在跌,为何要买?买房让自己成为屋奴,丧失享受生命的自由,为何要买?
 
    20多年前发生在日本的历史,或许正在内地和香港重演。楼价狂飙,超出了年轻人终其一生在职场可以挣得的工资的贴现值,从消费需求的经济原则来看,房价已经远远超过购买力的负担。
 
    人们可能会问,但从投资角度来看,土地供给有限,人口增长却一直创造需求。只要供不应求的现象存在,屋主就可以在其生命告终前,以更高价出售给未来的用家。既然如此,为什麽日本房价会连跌20年呢?
 
人口红利即将告终
 
    经济分析师格莱姆.特纳(Graham Turner)在《房子惹的祸!金融海啸的起因、分析、终结》(The Credit Crunch: Housing Bubbles, Globaliza-tion and the Worldwide Economic Crisis)详细回顾日本超级资产泡沫及其后超级空头市场的历史。在当年房地产狂热高峰时期,东京地价比伦敦贵30倍,比旧金山贵50倍,比洛杉矶贵99倍。过度自信的日本投资者蜂拥购买美国物业,也如今日的中国买家一样席卷世界艺术品市场。1990年楼市和股市崩跌后,企业倒闭如滚雪球般扩散。日本央行却反应迟缓,慢半拍的货币政策让泡沫膨胀加速,泡沫破裂之后的复原却如老牛拖车。
 
    不过特纳在书中没有提到更为关键的结构因素:人均寿命成长到了极限,新生人口却开始减少。虽然日本总人口直到2005年才首次出现负增长,但其劳动人口却早在1990年代初期就开始递减。由於房屋消费者主要是青壮年,劳动人口减少表示住房需求下跌。房市泡沫破裂之后,适逢结构性需求下跌,正像屋漏偏逢连夜雨。不过,房屋折旧却因技术效率的提升而延缓,形同需求减少,供给却还在不断增加。这种供过於求的经济定律,才是决定20年楼市走空的根本因素。
 
    内地和香港楼市有许多当年日本的影子。长期上涨造就了不少地产赢家,许多人自我感觉良好,投资者进军海外,如《经济学人》杂志2月前就用《China Buys Up the World》为封面专题。但回归现实,多年来货币超发与信贷扩张动的房价飙升,早已抛离购买力甚远,而另一方面人口红利即将告终,劳动人口就要开始步入下滑阶段,楼价上涨尽头的结构信号已近在眼前了。
 
    也许20年后,内地和香港的下一代就像今日东京街头的年轻人一样,面对持续下滑的房价,他们早已把靠地产致富视为上一代人的历史。问年轻人对楼市的态度,他们会义正言辞地反问:房价不再保值,成了像汽车一样价值不断下滑的消耗品,因此,为何要买房?
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