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看势论楼
西蒙周  
  在現在的內地,最幸福的事,是你擁有一套屬於自己的房子,如果你已經付清了按揭,就更幸福;最提心吊膽的事,是你擁有幾套還在按揭中的房子,你不知道將來利率要提高到多少,也不知道將來還要支付什麼名堂的稅。

    眾人觀望有價無市

    最幸福當然是肯定的,有房一身輕。但多房者,卻未必要提心吊膽。尽管調控措施緊鑼密鼓地一個又一個接連出台,但殺手曖有關收取房產稅或者消費稅,卻始終是只聞樓梯響不見人下來。至於購房首付,對首次置業的人來說,是加了一成,但對確實需要買房的人來說,多付10%的首期,總比面對不斷上漲的房價要好,至少他的心理可以暫時平和下來。而對於炒房投資或投機的人來說,首付五成,按揭利率至少1.1倍,確實加大了很多負擔,如果資金鏈周轉不靈,拋售手頭的房產就在所難免。經濟杠杆最能發揮作用。短期看,中國樓市墜入交易冰窟已是必然之勢,要買的巴望再跌,要賣的,只要資金有保障,就一定會挺下去,等待樓市回頭。兩方膠著,樓市買賣注定將陷入買少賣少,或者縱使賣多,買卻依然少的有價無市的泥潭。

    回頭整理應有之義

    樓市短期走跌,各方面都無异議。至於跌幅,有人說至少15%-20%,有人說30%,但沒有人說會跌到30%以上。心理預期在跌勢上匯合,說明,一,這次調控樓市,從各個部委辦沒有扯皮,而是協調互動的情形分析,中央是動了真格。這當中要考慮的因素是,溫總還有3年不到的任期,考慮到他曾經的承諾,以及他一貫的體察民間疾苦的作風看,樓市倘若不跌出個樣子,作為中央財經領導小組組長的他,斷不會輕易點頭認可,中央也決不會鳴金收兵;二,房價有漲有跌,中國樓市在金融危機中,受益於4萬億刺激計劃,是最早復蘇也是復蘇力度最大的行業。既然強勁反彈收復了失地,且早已超過了已有的高點,那麼停下來回頭整理一番,也是應有之義。但在會跌到什麼程度上眾人出現分歧,則表明,一,大家對中國樓市處在什麼水平才是合理的有异議;二,大家對中國樓市的未來,看法不盡相同。凡事要看勢。住建部副部長姜偉新曾經說過,中國的樓市至少還要漲20年。這個話,房地產開發商愛聽,老百姓不愛聽,於是指摘政府是官商一家。其實,這有點冤枉姜副部長。姜說的是趨勢,而非一時一地的房價。在西蒙周看來,至少有以下幾個論據可以支撐姜偉新的觀點,一,中國人口多,且城市化進程不可逆轉,至少3億以上的農民將在不長的時間內陸續進城。他們,以及現在還沒有置業的城市居民,將產生的購房需求,勢必導致長期的供應緊張,甚至短缺;二,政府已經劃定18億畝的耕地紅線,可供開發的住宅用地用一塊少一塊,也就是說,土地日益減少的趨勢不可逆轉;三,人民幣升值,尽管政府一再強調是否升值是中國的主權,但從來沒有說人民幣將來不升值。既然要升值,各路熱錢炒作越來越稀缺的樓市資源,就同樣不可避免。

    上漲趨勢早已形成

    基於這樣三點,西蒙周認為,一,中國樓市早在2003年,就已確立了長期上漲的基本態勢,2007年和今年的下跌,只是短期回調。二,政府調控所以作用不彰,主要原因是沒有認清大勢,總以為行政手段可以征服市場,但實際上卻只能在局部或短時間內發生作用,逆勢而為的最終結果,就是一次次鑄成市場報復性反彈的格局。三,政府歷次調控是頭疼醫頭腳疼醫腳,在最根本的土地財政上始終無作為。這次,在這方面好像是有了點動作,但還是缺乏措施和規範,調控仍擺脫不了雷聲大雨點小的套路。四,打擊炒房的殺手曖是稅收,這需要繁瑣的立法。即使立法完成,還需建立完善并可共享的徵信系統。而這恰恰是政府的軟肋。所以,順應民意,調控是必然的;跌一跌,比如15%-20%,給政府一個面子,也是應該的;看勢論樓,房價還是要漲的,甚至部分城市的房價將來超過香港,超過美國。很多機構都曾預言過,中國最早在2025年,會成為世界最大經濟體。既然將來會最大,房價高點有啥稀奇?

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