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旧区重整范例:香港观塘的实践
梁雅芳  
  

香港市区重建局昨日公布观塘市中心重建计划的最新发展计划图及最终设计布局。局方计划动用300亿元,进行为期12年的观塘市中心重建,包括兴建280米高的地标商厦、鹅蛋形的多用途活动中心及有流水瀑布的梯田式公园等。市建局拟降低地积比率至7.5倍,并形容是承受风险的极限,若楼市下挫10%,可能会亏蚀30亿元。

 

为市建局历来最大重建项目

 

重建观塘市中心的最终设计方案,包罗了12项由社区提出的建议。该计划是市建局历来最大的重建项目,占地达5.35公顷,共有24幢年逾40的旧楼,涉及1640个业权,其中有2300个家庭和商户,大约有4500人受影响。市建局预计计划完成后,可提供40万平方米的总楼面面积,其中包括约21万平方米商业楼面、16万平方米住宅楼面及32000平方米的政府、团体、社区设施楼面和8700平方米的公众休憩用地。

 

年减失业率0.09个百分点

 

市建局董事会成员兼观塘分区咨询委员会主席龙炳颐表示,该区大部分是六十年代的碱水楼,不但石屎剥落,且钢筋外露,已经修无可修,他希望重建可维持市中心活力,令东九龙区持续发展,并预计重建项目可以为建筑、测量、财务、地产、保险等相关行业,带来3308个就业职位,令本港每年的整体失业率减少0.09个百分点,重建后观塘区将新增17314个职位以及改善居民生活。

 

收购后楼市跌10%或蚀30亿

 

市建局行政总监林中麟表示,观塘重建计划的总发展成本超过300亿,发展年期超过12年,预计每年平均可为香港的本地生产总值带来0.11%的额外增长率,全期增长率为1.32%。市建局去年8月公布的3个设计概念图,当时决定地积比率为7.98倍。林中麟说,平衡过各方意见后,决定调低地积比率至7.5倍,意味着要减少6%的住宅面积,同时承受前所未有的财务及市场风险。

他表示,在楼市平稳发展的情况下,该项目的回报率是4%5%,可以收支平衡,但若完成收购后,楼市下滑10%,可能会亏蚀30亿元,但基于社会责任,仍然决定将工程上马。

 

计划分期进行工程需时12

 

林中麟续称,重建计划将分期进行,预计先由月华街巴士站附近范围开始,而由于整个工程需时12年,仍未决定是否一次过向居民及商户收购,要待城规会通过重建方案,才考虑收购价钱及时间表等细节。

市建局在上星期五已把重建方案提交城市规划委员会审议,城规会今日将会刊登通告,邀请公众在未来3个星期就该规划方案提出意见,随后城规会会召开会议研究方案,并进行为期两个月的公开咨询。其后如果城规会通过,就会将方案提交行政会议考虑。

此外,连同观塘市中心重建计划,市建局自20023月起,共开展了31个重建计划,当中包括联同香港房屋协会进行的8个项目,总发展成本估计约为540亿元。

 

观塘二手楼成交增加

 

观塘旧区近8年来一直没有新住宅落成,受到重建消息影响,近期该区的二手楼成交有增加趋势。有物业代理指出,观塘市中心重建后的住宅单位,将有172万平方尺的住宅落成,观塘属市区,加上在同区很少有这样高层优质的单位会望到海景,所以相信每平方尺造价有机会突破70008000元。不少区内居民都对重建计划表示欢迎,认为有助改善区内环境。

市建局非执行董事兼观塘区议员陈鉴林表示,尽管重建后有楼宇会高达280米,但相信不会对观塘区的景观构成大影响,亦不会产生屏风效应,如果建得高一点,变成阔度、面积体形不会太肥、太大,所以造成气流或观瞻上比较好一点,我们要小心看这问题。
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