2006年11月11日第八届住交会上，产业集群地产成为业内人士关注的一种商业地产开发模式。

在2006年住交会的产业集群地产论坛上，上海市钢铁贸易商会会长席劲松表示，中国的产业集群未来还有很大的发展空间，“中国的任何一个行业相对国外的企业来讲都很分散，产业集群将会成为未来商业发展的新趋势。”而业内人士普遍认为产业集群的产业定位和当地政府的参与是两个重要的成功因素。

定位：产业集群的关键

上海嘉定国际汽车城被当作产业集群化发展的典型案例。

大型商业设施的开发与建设，常常要圈占大量的土地。而如果定位不准、经营不善，则又造成对土地资源的巨大浪费，近几年国内各大小城市的开发区和工业园区蜂拥而上，但很多都以失败告终就是一个明证。

浙江商会秘书长陈康汉向记者介绍，“2001年嘉定刚开发的时候，地价非常便宜的，1亩地的价格在5万～11万元之间，由于资金门槛比较低，一大批的汽车市场迅速发展起来。”

而随着汽车城的规模化发展，直接带动了嘉定的房地产开发和地块升值。2001年时，嘉定的房价每平方米只有1000多块钱，5年后的今天，上海嘉定的房价大概已经升值到了5000元～7000元/平方米。

根据最新的资料显示，嘉定中心区域的土地价格已上涨到约160万元/亩，嘉定江桥的地价更是上涨到200万/亩左右。2004年嘉定成为上海房地产增值最快的区域之一。

2001年，上海嘉定提出了打造国际汽车城的发展目标。

2005年7月，上海市政府正式明确了嘉定区的功能定位，把嘉定建成汽车制造业与现代服务业相融合的综合性国际汽车城。

汽车城建设之初还只是一个概念，但是它的功能定位非常明确，就是要形成一个产业化与城市化合而为一的综合性现代化汽车新城。

历时5年后，嘉定已经形成了一个集制造、贸易、科教、研发、博览、竞技、旅游等综合功能于一体的汽车城。

目前，嘉定已引进中外零部件企业100多家，引进资金35.5亿元。嘉定国际汽车城已经成为中国最大的零部件配套园区，通用、福特和戴姆勒-克莱斯勒三大汽车巨头在中国的很多配套零部件都是从这里制造出来的。

现在以安亭为中心的周围500公里内，已拥有上海通用、上海大众、南京菲亚特、奇瑞、亚星客车和江淮等知名汽车企业，这也使上海零部件产业的规模化辐射到江浙地区。

同时，嘉定汽车城建立了国内最大的二手车交易市场，交易量稳居全国之首；10多家进口汽车品牌专卖店集聚在核心贸易区的汽车展示街区，形成店多成市的态势。

F1大奖赛、世界房车摩托车大赛等国际重要赛事的举办更强化了嘉定作为国际汽车城的形象和地位。

据上海市嘉定区副区长李耀新介绍，2006年至2010年，上海西部的嘉定区将成为一座真正意义上的依托汽车业、人口20万、包括一个德国风格新市镇的“上海国际汽车城”。

政府：不可或缺的角色

目前国内的产业集群大致可以分为两种，第一种是关联性产业集群，例如宝钢这样的国有企业，以宝钢为核心形成一个产业链，从而产生一个关联性产业集群。浙江义乌的中国小商品城和上海嘉兴的国际汽车城，也属于关联性产业集群。

第二种是非关联性产业集群。很多地方政府建设的开发区和工业园区都属于非关联性产业集群，其园区内企业属于不同的产业类型，如北京亦庄的经济技术开发区等。

无论是哪种类型的产业集群，其成功建设和发展都需要诸多的条件来支持，如正确的产业定位、当地政府的优惠政策、政府对相关支持性基础设施的投入和建设等等，而这些都不是一个开发商可以独立完成的。

嘉定国际汽车城、义乌的中国小商品城和北京亦庄经济技术开发区这些案例都说明，如果一个产业集群要想做大做成规模都离不开当地政府的扶持。

青岛天泰集团董事长王若雄在住交会论坛上表示，一个产业集群的规划起点很重要，在规划时要把政府、开发商综和市场这三点结合考虑。

天泰集团5年前开始在青岛贯通东西沿海、全长272公里的滨海大道开发一个温泉旅游度假区项目。其中包括滑雪场、旅游度假酒店等旅游地产项目，同时围绕着这些产业又新生出一些配套产业，目前已经形成了一个旅游产业集群地产。

王若雄认为，“开发商介入产业集群的开发，首先要考虑是否与政府未来的发展定位相吻合，如果吻合就是双赢，如果不吻合，政府也许没什么损失，但开发商可能就要失败。”

“初期投入的企业风险可能更大一些，而跟进的企业风险相对较小，利润较丰厚，针对这类问题就应该由政府通过相应的政策来调整各方的利益权重。”

零点调查董事长袁岳则称，目前国内很多产业集群区域的规划还相对比较落后，不同的产业政府应该有不同的规划。

“产业集群地产还存在一个地块性质改变的问题。原来这些地方都是工厂，如何通过服务设施的投入建成一个适宜商务活动和居住的地方，都需要一个很好的规划。”

“过去的产业集群是大而全，把所有的房地产、医院都是一起办的，而现代的产业集群是小而全，所以对住宅物业、服务业存在很大需求。在集群地产附近除了可以发展相关的住宅产业以外，服务物业的发展也非常重要，包括娱乐、商务服务设施等等。”

除了政府因素，历经了5年的开发期，王若雄对于产业集群地产的开发也总结出了一些自身的经验。产业集群地产不仅其投资回报需要很长的培育期，而且时刻还要面临产业市场竞争和变化的风险，因此王若雄认为，开发商投入产业集群地产还要注意开发的节奏和资金的平衡。

“中国目前的政治、经济和文化的发展变化非常快，开发商要把各种因素结合起来，掌握好开发时机和进度，早了可能条件还不成熟，晚了又会失去机会，开发节奏是一个非常重要的因素。”

“资金的平衡也非常重要，当资金大量投入后，整个产业集群还没有培育成熟，此时后续资金无法跟上，资金链就此断掉，这常常是投资失败的一个重要因素。开发商因此也要掌握好持有性物业和销售性物业两种类型物业的平衡问题。”

近几年，产业集群被各地方政府作为发展本地经济的一种有效手段而广泛采用，其主要以开发区和工业园区的形式出现，一些成功的产业集群已经成为当地的主要经济发展动力。

一个成功的产业集群不仅可以为投资者带来产业经营上的利益，也可以带动产业集群自身以及其所在区域的地产开发和升值空间。

更具吸引力的是，如果一个产业集群能与当地的产业结构和经济定位相吻合，往往还能得到当地政府政策与资金上的支持，大大降低开发商的资金压力和经营风险。一旦产业集群发展成熟和规模化，将获得比传统的零售商业地产大得多的利润空间。也正因为此，产业集群地产成为继零售商业地产后对房地产开发商们更具投资和开发吸引力的一种商业地产开发模式。