据悉，对于今年以来的房地产市场调控，国务院认为效果不佳：少数城市住房价格上涨过快；结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍须进一步规范。

宏调无助内地房价下降

从国家统计局的资料来看，当前全国房价仍然在高位运行。国家发改委和国家统计局的资料表明，今年三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅较高的主要城市包括：深圳12.3%，北京10.9%，厦门10%，成都8.9%，呼和浩特8.4%和广州8.3%等；下降的城市只有2个，分别是：上海2.3%，丹东0.1%。也就是说，内地房地产市场的价格并没有因为宏观调控而下落，反之，不少地方还逆风而上。

从房地产开发投资的情况来看，2006年1至9月房地产开发投资12902亿元，同比增长为24.3%，仍然高于2005年的19.8%四个多百分点。其中商品住房投资同比增长29.5%，增幅比去年同期加快8个百分点。而且房地产投资增长放缓主要表现在东部地区，尤其是上海这些特大城市，但是另一方面，房地产投资快速增长已经由沿海地区转向内地二线以下的城市，房地产投资快速增长已全国一片红。今年1至8月，东部、中部、西部地区房地产开发投资增长分别为20.6% 、35.5%、31.2%，即东部的房地产投资增长又开始反弹，而中部、西部地区房地产开发投资则远远高于2005年的增长速度。

从房地产开发资金来源来看，今年1至8月份房地产开发资金增长达到28%以上，而且主要表现在内地银行贷款增长为51%（2005年为21%），利用外资增长36%（2005年为10%），外商直接投资63%（2005年为18%），而定金及预收款为-5%（2005年为5%）。

也就是说，今年以来的宏观调控，尽管银行信贷一直处于不断收缩的过程，使内地银行的信贷收缩并没有对房地产业投资增长有多少影响，反之，房地产业的银行信贷增长还有迅速扩张的趋势，从而使得内地房地产业在今年银行信贷增长高于2005年一倍以上。又由于内地银行信贷不断收紧，为了规避银行信贷紧缩的风险，内地房地产业融资渠道正通过引入外资打破限制，使今年市场利用外资的比重成几倍的增长。也就是说，禁止外资进入的171号档还没有真正在地方得以落实。而大量的外国资金涌入，不仅弱化宏观调控对房地产市场的效果，而且增强人民币升值预期。同时，定金及预收款成为负增长，说明了个人住房开始理性化，民众购房消费与购房投资的欲望减弱。

隐性担保促使资金涌入

这些现象就如不少人在主张的，房地产宏观调控就是让内地房价上涨，如果让房价下跌，那么就是宏观调控失败，就会引起我们社会经济灾难。对于这样的言论，我是不敢苟同的。我相信推动房价上涨不是中央房地产政策调控的目标，但是，这里有一个问题必须明白，即如果政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么，其中当是对房地产市场的价格作了一个隐性担保，价格只能是上涨而不下跌。如果是这样一个逻辑，那么内地房地产市场价格是很难向下调整的，因为，在市场经济中，房价的变化应该由市场供求关系来决定，而不是由政府的政策来稳定。

政策要稳定市场某个行业产品的价格，其实就是政府用自己的信用在对这个市场产品作价格担保。以政策的方式来稳定价格，就会使市场参与者认为产品的价格只能够在稳定的价格之内，如果低于这样的价格，政府就一定会出手相救。这几年内地房价为什么会越调越涨，其中一个原因就与政府这样的隐性担保有关。当我们把住房当作一种投资品时，如果政府对住房的价格进行隐性担保，那么投资者就会奋不顾身地进入房地产市场。当投资者可以利银行金融杠杆的时候，投资者进入房地产市场更是没有风险。因为，投资者进入这样的市场，赚了钱是自己的；亏损了，也有政府来担保，让国家来承担。比如早几年内地的股票市场，不少投资者在大获其利时，从来都不会说这是政府的政策使然，但是一旦亏损时，他们就会把责任推给政府政策。

当政府的政策对房地产市场的价格作隐性担保时，会让大量的内地投资者纷纷进入房地产市场，一些大城市一个人购买几套房子的情况多的是，让内地银行更是看好房地产业，让大量的信贷资金进入房地产市场。另外，境外的投资者也纷纷进入或准备进入内地的房地产市场。

本来早些时候171号档规定得清清楚楚，禁止外资进入内地房地产，但是规定归规定，外资仍然通过各种方式进入内地房地产市场。因为，外资不仅看到了购买人民币资产获得人民币升值之利，也看到内地房地产市场由政府隐性担保，没有多少风险。

总之，今年房地产宏观调控之后，内地不少地方的房价越调越涨，其中的原因可能有不少，但政府政策的隐性担保是不可忽视的因素。当一种商品的价格是通过政府的政策来稳定时，也就是说明这种商品的价格是在一种政策的隐性担保下。如果房价是在政策的担保下求稳定，那么价格只能是上涨，而不会上下波动。