在一次陪同中央高层考察深圳华侨城的活动中，深圳市委书记不无感慨地说，华侨城是深圳的骄傲！

华侨城的成功，源自对自然和人的尊重，源自追求中国人新生活的创想与实践；经过20年的实践积累，形成了以“旅游、地产”为核心、具有文化特色的开发运营模式——华侨城模式，形成了企业与社会利益相关、意识相融的企业品牌——华侨城，华侨城集团CEO兼总裁任克雷如此总结。

华侨城，作为深圳的一个城区，它是政府官员和规划学者眼中的城区规划与发展典范。而其最广为人知的是它作为旅游区和住区的“标识性”。一位文化学者如是作评：作为一个旅游区，华侨城是“深圳旅游”的代名词；作为一个城区，其知名度和影响力之大，已成为深圳人文地理之“心脏”。

这座广被赞颂的美丽“城邦”迎来了一个极富纪念意义的日子——20年前的这一天，华侨城地产成立。由此，“以中国旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”拉开了创作长篇巨制的序幕。

这个有意义的日子是9月3日。

时过20年，中国倡导科学发展观，唱响“和谐社会”主旋律，身处中国房地产行业变局前夜，华侨城让人心潮澎湃。

被列为华侨城集团第一主业和国务院国资委大力扶持发展的全国五大房地产企业之一的华侨城地产，与华侨城旅游、康佳、华侨城酒店、香港华侨城等五个品牌共同组成华侨城集团的一级子品牌。2006年10月20日，成都华侨城暨欢乐谷奠基仪式在成都市金牛区华侨城旅游综合项目所在地举行，拥有地产、旅游和电子信息等核心业务的华侨城集团在深圳、北京、上海、江苏等地以“平方公里”为单位进行着“差异化”造城。

华侨城的价值

“华侨城的价值在于它的社会意义。”华侨城集团副总裁、华侨城地产总裁陈剑在接受记者采访时如是说。

在一位冷静的地产观察者“佛肚竹”看来，华侨城的“社会意义”被理解成一种战略执行，华侨城的战略是清晰的，它凭借其差异化的旅游产业能力，并且炼成了‘独门武器’——多个城市的政府考察团被吸引到深圳华侨城来，这里的超前规划、恢复自然的力度、人与自然之间的惬意尺度征服了他们。“显然，华侨城的记忆点比起那些从头到脚都散发着商业味道的小区更具亲和力和说服力。作为央属企业，文化认同也没有什么问题。”

这是华侨城一直秉承的“花园中建城市”的开发理念的胜利。宁可少得一点经济利益，也要换取环境保护上的回报。华侨城从一片荒滩变成今天环境优美、配套完善、文化氛围浓郁的现代化旅游城，正是华侨城核心价值理念的体现。

“对社会负责任，为城市增值，这是华侨城模式深受欢迎的重要原因。”陈剑说。

华侨城走出深圳，在北京、上海等地复制华侨城模式，深圳这个根据地提供了丰富的经验和创新思想。比如说，超前科学规划，有序建设；比如说与产业结合，营造鲜明主题；比如说可持续发展经营与不断创新的顾客体验；比如说资源系统有效整合，实现生活多样化——在华侨城地产的正式文件里，这四大要素被作为“纲领”予以传承，也构筑了中国旅游主题地产开发模式的“灵魂”：超前，以人为本，功能混合，规划与产业结合互动。

土地上的长跑

华侨城的规划力，在老华侨城人的记忆里有这么几个点：一个点是超前与执著。华侨城认为，土地作为主要的生产要素，它的功能规划决定产业链的发展方向。所以成立于1985年11月11日的华侨城把土地规划工作放在首要地位，这给华侨城从农场种植业转型到加工工业，之后转型到工业与旅游观光结合，分片发展，到现在的旅游、商务和居住功能相结合的“新都市主义”混合社区打下了非常好的基础。如果没有华侨城集团高层的坚持与坚守，华侨城就不会成为今天这样广受好评、影响力大的华侨城。

华侨城规划力的另一个记忆点是：遵从自然。可以说，依山就势、遵从自然（而不是征服自然）的思维方式在华侨城随处可见。徜徉于华侨城，总让人不禁沉思：为何在这里见不到中国许多城市常见的推平、拉直、填满的规划逻辑，而是“自然”得让人觉得这是一种“故意”。在“工业区”痕迹鲜明的城市规划逻辑下，中国一些城市特色庶几可存，千城一面，让人心痛。

华侨城还可以形成产业互为资源，互动发展。

在深圳华侨城，不同区域、不同历史时期发展起来的产业之间形成了有机互动：主题公园的兴建在美化城区环境的同时，促进了酒店业的发展；房地产业的繁荣带动了商业繁荣，文教事业的发达又推动了房地产业的发展，等等。同时，营利性产业的发展使文化、教育、卫生等公共事业的持续发展成为可能。

作为华侨城集团成片综合开发和运营的执行者，华侨城地产由此也变得与众不同，它是某一大幅以平方公里计算的土地上惟一的规划执行者、开发商，这就有利于整体和长远的规划，避免多头开发、分割开发带来的各自为政，以及追逐短期和局部利益的缺陷，从而保证整个社区、城区的可持续发展。

 “非常道”

华侨城的示范力与影响力如此深远，因此当业界试图把华侨城地产“拎”出来进行独家解读时，这是一件很困难的事。

一位证券分析界人士的观点颇具代表性：“超前的规划开发和旅游主题地产的品牌效应构成了华侨城地产的核心竞争力，这不仅保证在大面积和大规模商品房开发上的高品质、高品位和高价值，而且使其在中心城市进行土地储备上拥有低成本优势，因此华侨城地产项目的毛利率高于行业平均水平。”

换句话说，与旅游捆绑的开发模式使华侨城地产鹤立于中国一流发展商之列，而它并非一般意义上的房地产开发公司。

比如说房地产行业的项目滚动开发、规模开发、快速回笼资金的要求，在华侨城地产早期的开发经历里就很难找到先例，没有三五年甚至七八年的积累，就谈不上地产出“业绩”。现在虽然华侨城集团方面已经意识到这个问题不利的一面，在土地开发节奏上进行了合理的安排调配，但是不急功近利、宁愿牺牲局部和短期利益以保证整体和长远利益已经成为整个集团上上下下的共识。放眼整个行业，华侨城以执著和坚持，树立了谋局中国最具说服力和感召力的最大、最持久的“样板房”——深圳华侨城。

华侨城对地产的理解是关注这块“地”到底“产”出什么。

华侨城地产副总裁吴学俊表示，波托菲诺等众多项目的成功，华侨城地产实现了一种全新的“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，以主题旅游景区的品牌效应带动地产开发，最终实现综合片区开发——一个片区价值不断增值的过程。

据了解，仅深圳本部，华侨城地产就持有商业商务租赁物业超过50万平方米。

可以说，成片综合开发运营为华侨城推动大规模公共配套和文化设施的建设提供了可能，而由于它们的公益性和福利性，其潜在的价值只有放在整体的环境，以及较长的时期内才能发挥出来，而华侨城利用其超前规划、恢复自然的力度、人与自然之间的惬意尺度为自己筑就了别人无法模仿、超越的“门槛”。

短短几年，华侨城游刃有余进出这个“门槛”，其惊人的大手笔、强大的执行力，其企业经营境界让社会各界为之叹服。

布局全国

今年上半年，华侨城集团宣布使用全新的企业标识，英文新标识中的“O”和“C”以一笔连接，变成一个“无穷大”的符号，代表着创想无限的精神。

深圳华侨城已经盛不下它的梦想，华侨城集团期待在全国范围内发掘更大的创想文化金矿，从2002年开始布局全国，华侨城地产由此也获得了快速发展。

2003年春，华侨城参与上海“一城九镇”的新区规划，在浦江镇新镇中心2平方公里中打造出一个集生态、旅游、居住、商业为一体的新型意大利小镇——新浦江城，总开发面积逾130万平方米，包括80万平方米的各种低密度住宅、27万平方米的都市产业办公区以及23万平方米的综合商业等，整个城区计划2010年前基本建设完成。

2003年6月，占地1.5平方公里的北京华侨城启动，包括100公顷的主题公园和建筑面积83万平方米主题居住区、6.5万平方米商业广场。

在深圳三洲田和大梅沙片区，华侨城集团将建立一个总规划面积8.235平方公里的旅游生态区“东部华侨城”，其中包括12.8万平方米建筑面积的低密度住宅。

2005年4月10日，“天府华侨城”主题旅游区综合项目在成都签约，华侨城集团进军西南中心成都。

2005年5月25日，华侨城集团东进上海，和上海松山佘山大型综合型旅游项目签约，这是华侨城离开深圳后与其他城市第四次签约，也是第二轮进军上海。

……

由此，在华侨城集团战略部署和产业支持下，华侨城地产又开始了一次与其他地产企业完全不同的跨地域的创想与实践——以旅游主题地产为特色的成片开发和运营，并形成了全国“1+3”战略布局：以深圳本部为中心基地的珠三角区域发展平台、以北京为中心的环渤海区域发展平台、以上海为中心的长三角区域发展平台、以成都为中心的西部区域发展平台。