频繁来往于机场的游客们轻松就可以看到西班牙马雷加(Malaga)机场的标语：“英国比你想象的要近。”出租车疾驰向由白色公寓塔顶、英国风格的酒吧和按摩中心连缀成线的海滩，或者是干燥的山峰，那里遍地都是红色的鹤状屋顶，宣告着成千上万的度假小屋即将完工。

他们是欧洲版本的佛罗里达“雪候鸟”，来自欧洲各个国家，从位于福恩希罗拉(Fuengirola)，米哈斯(MUas)和马雷加拥挤的海滨城镇里的季节性别墅返回到西班牙北方。西班牙的海滩魅力被房地产商推销到了全世界。

西班牙的雪候鸟

大概有200万欧盟的居民希望在接下来的10年内能到南欧安度退休后的生活，葡萄牙开发商吉尔伯特·乔丹说，他是非营利性研究机构城市土地局度假中心开发委员会的成员之一。

如果既有模式还能继续起到风向标作用，还将会有很多人选择西班牙作为退休地点。温暖的气候、条件良好的医院、充足的房屋和政府聪明的宣传技巧，共同促使西班牙成为一个有魅力的目的地，在争取欧洲步入老年的婴儿潮一代人的竞争中，它引领着其他阳光充足的欧洲地区，比如葡萄牙、意大利和希腊。这批即将步入退休年纪的人，相比父母辈而言，经常四处旅行，而且自理消费的能力更强。

大概有60万欧盟居民是法律认可的永久西班牙居民，这是历史上最大规模的欧盟内部移民。根据一个西班牙开发联合会公布的数据，大概有170万人在西班牙拥有第二所房子，大部分是德国人和英国人。大部分人并不期待通过投资房子来获取回报，而是梦想在退休后过上一种更舒适的生活：相比自己的国家而言，有更好的天气、更便宜的粮食、能够更方便获得的医疗看护。

“还有大量幸运的人正在花费他们孩子的钱，”乔丹说，“对于他们来说，到西欧比呆在自己寒冷的家里要便宜得多。”

全欧人民共享海滨狂欢

随着这群“候鸟”活跃起来，西班牙的海岸线越来越像迈阿密或者是其他海滨繁荣城市，这是过去几年结构性繁荣的结果。位于伦敦的英国皇家特许测量师协会(RICS)的经济学家奥利弗·吉尔马丁说，自从2003年以来，每年平均有60万所新房子问世——是欧洲其他地区的三倍。发展肉希望到2010年能够卖出另外14．5万套海滨住宅，总投资额高达450亿欧元。

大部分的新房地产项目位于传统观光集中地区，诸如Valencia，C6 diz，Costa Brava和Costa delSol。这些休闲的田园生活被贩卖到北欧市场，公司雇佣了英国足球队来宣传他们的开发项目，用桑格利亚汽酒节和弗拉门科民歌之夜来给买家提供充满希望的前景，当然还有很多其他的伎俩。

价格紧跟着固定收入增长和猛涨的负债。在一些一度被遗忘的地区，诸如Murcia，一套两个卧室的公寓最少能够卖到5万欧元的价格，或者说6．34万美元。在马贝里快艇线附近的豪宅区Puerto Banff s，一所配备有火炉、花园和大浴缸，拥有三个卧室的别墅，最近的广告价格是130万欧。

北方人涌入的规模巨大，很多西班牙海滨城镇的外国人甚至比本土人更多。在拥有1．4万人口的特乌拉达(Teulada)阿利坎特地区，代理大多是英国人，金融官员是法国人，法律人员是德国人，位于第四位的是荷兰人。

在一个传统的高失业率国家里，建设意味着工作机会，而且大幅促进了西班牙的经济增长，其水平远远高于欧盟其他国家的平均值。根据位于马德里的Ⅲ商学院(1nstituto deEmpresa business school，欧洲著名商学院)的一个经济学家Juan CarlosMarti nez的研究数据，仅仅是新房子这一项就贡献了西班牙国内生产总值的8％。

不和谐的变奏

随着过去10年间的疯狂开发，海滩狂欢似乎要落下帷幕。伦敦的经济研究协会分析师穆里尔·墨登说，相比2002~2004年间每年17％的增幅而言，西班牙海滩的不动产价格正在失去动力，现在每年仅仅是上涨5到10个百分点。两年前利率达到了历史最低点，现在再次开始上升；而银行，通过发放全额抵押贷款促进了房地产市场的繁荣，现在对于负债越来越焦虑。他说，随着短期投资者转移到新兴市场，诸如莫斯科、土耳其或者是克罗地亚，西班牙不动产二手交易的过程越来越慢。

在一个被形容为“晚点总比没有好”的行动中，环境组织也在对政府施加压力，要求政府限制在水资源匮乏的西班牙南方建造建筑。就像克罗地亚曾经的做法，地区政府同样也开始在起草更严厉的地区性法规来保护日益减少的绿地。

对于房地产市场的狂飙突进，西班牙人自己也发展出了一套爱憎关系谱。毫无疑问房地产促进了西班牙经济的增长。而西班牙人自己也是狂热的房屋购买者，在保守的投资文化传统下，西班牙人喜欢砖墙水泥，普遍乐意建造一所海边夏日小屋。但是很多人担心遍地都是的起重机以及起落架不仅破坏了景观，而且把每年5300万的游客都给吓跑了，西班牙经济则极其依赖这些游客。

“厚厚的水泥腰带是观光客的毒药，而他们是国家主要的经济收入来源。”IE院报的一篇社评在这个月发出了警告，此前，一份绿色和平报告说，今年有150万套新房子被批准建造。“就我们自己而言，千万不要杀鸡取卵。”

而3月份，在美丽的度假胜地马贝亚地区的犯罪规模达到了“迈阿密犯罪现场”的水平，警察开始逮捕市长、城市规划设计人员以及其他的城市政府官员，这与一个为了交换建筑许可以及再分区规划而涉及到数百万欧元回扣的详细计划有关。另外30人在7月初全被逮捕，包括几个西班牙顶级的开发商以及前任警察总长。大概有3万套住宅现在处于法律控制的范围内。很多都已经建造完工——已经有人购买居住，大部分是外国人购买——正在处理案件的县法庭批准了许可，同时正在实施一个地区性限制发展的计划。

独一无二的欧洲胜地

墨登说，虽然马贝亚丑闻让购买者有更多的选择，很可能它仍然不会动摇有着长期传统的从北到南移民模式，对西班牙吸引力的影响也是微乎其微。

在某种程度上，开发商已经将市场发展到了极限，但是低价航线帮助、支持并且刺激了位于任何一个角落里的不动产价格的上涨。西班牙作为一个旅行目的地的魅力——在全世界排名第二，仅仅位于法国之后——意味着一股稳定的购买潮流，潜在购买者已经熟悉了这个领域。

不同于价格便宜的新兴市场，土耳其或者莫斯科的旅游度假地区，西班牙位于墨登所说的欧盟“舒适地带”，与欧盟国家共享法律和经济框架，所以很多的欧盟居民选择的是西班牙的公共福利体系，西班牙中央政府已经向布鲁塞尔抱怨过多次，希望能获得更多补贴。

众多如雨后蘑菇一般成群出现的统一风格的别墅，还具备有另外一个要素——高尔夫场地。经过精心修剪的绿色草地在这个干旱倾身的乡村地区已经增长了三倍，从1990年的89个增长到了2003年的260个，根据咨询师、艾默克高尔夫管理公司的总裁弗朗西斯科·艾默克提供的数据还有另外300个尚在规划中的场地，总投资估计达40亿欧元。

对精心修剪的绿色植物的需求似乎不是来自当地市场，艾默克说，少于1%的西班牙本地人会去打高尔夫球，而全欧洲打高尔夫的人的比例是2.5%。原因仅仅是“生活方式的区别“但是高尔夫球场增长了房屋的价值，大概增长了20％到25％。

在度假别墅的沙滩和橙色屋顶间，一种新的发展趋势也突然出现，这在欧洲依然很稀少：为“活跃老年人“而设置的美国风格的退休社区，它们有常用的设施，像高尔夫和网球场，介理有些特别：它们针对退休老人们的恐惧心理，诸如犯罪、疾病、孤独、而设置了社会活动场所、24小时的保安，安置于家里的紧急按钮，以及全时服务的医疗诊所。

大概有10家公司提供相同的项目，位于马德里的Vitania公司计划在接下来的7年里在南方的海滨省份修建17个这样的社区，可以提供1.7万多套住宅，主要面向北欧和俄罗斯市场推广，公司代表阿尔弗协德·赫协索说，第一个复合体将会包括一个购物中心。

另外一个模式有可能也会持续下去，早些年的北方移民潮流中涌过来的人，正在带来更多的老一代和年轻一代。

“我们来到西班牙度假，我们再也没有回去过“来自丹麦的54岁的艺术家露丝贝尔说，现在她带来她76岁和80岁的父母，一起生活在一个”活跃的老年人“退休老人社区Sol Andalusi.

中国房地报 张小梅